静安区42号街坊（张家花园）及43号街坊东侧地块城市设计与控详局部调整方案》规划公示并征询公众意见
发布单位:静安区规划和土地管理局  发布时间:2010-7-14  点击率:4710

《静安区42号街坊（张家花园）及43号街坊东侧地块城市设计与控详局部调整方案》
规划公示并征询公众意见

    静安区42号街坊（张家花园）及43号街坊东侧地块，东邻石门一路、南至威海路、西临静安别墅、北至吴江路，属静安区“南京西路历史文化风貌区”范围内。

    近年来，静安城市建设步伐不断加快、城区面貌日新月异，而对于地处城市核心区域的张家花园等历史文化风貌街坊来说，往往面临物质设施衰退、居住人口结构变迁等现状问题，如何以保护历史风貌为前提，结合居民意愿，促进与周边城市功能的融合、提升街坊空间品质，成为城市建设与发展中一个急需研究的课题。2008年年中，地铁12、13号线获得国务院立项批准，规划分别在茂名北路和石门一路设南京西路站，与运营中的地铁2号线南京西路站呈“门”字型换乘枢纽。地铁三线在此交会，相应市政配套建设的需求，给张家花园的保护与更新带来了契机。

    在此背景下，我局对张家花园整街坊及43号街坊东侧地块进行了保护与更新规划方案的研究，并在城市设计的基础上，对部分因建设需要涉及规划调整的地块作控详局部调整，从而找出一条既符合历史文化风貌保护，又有利于城市更新和发展的和谐建设之路。

    现根据《上海市城市规划条例》和《上海市控制性详细规划局部调整规定（试行）》的有关规定，我局于2010年7月14日至2010年8月13日在我局政务网、南西街道泰兴和茂北居委会办公地等，就《静安区42号街坊（张家花园）及43号街坊东侧地块城市设计与控详局部调整方案》予以规划公示并征询公众意见，若有任何意见或建议，请反馈至ghk@shjagh.gov.cn，传真62539061或致电52135577-2153、2155。

静安区规划和土地管理局
二〇一〇年七月十四日

 

规划公示内容

 

一、风貌保护与更新规划研究方案及城市设计概况

 

    本次规划研究方案及控详局部调整以历史文化风貌街坊的保护与更新为前提，站在整街坊的角度对张家花园及周边地块今后的更新与发展进行前期方案研究，努力将该地区打造成传统建筑艺术与生活展示区、地区时尚中心与活力中心和居住质量高的更新里弄社区。

 

    方案以“整体性、原真性、可持续发展”为原则，保留大部分历史建筑，即使是地铁站体和换乘通道涉及的少量新建，也最大限度地保留原有风格元素。此外，保护不仅停留于物质层面，同时关注地区内在人文环境的延续，保留部分居住功能，优化空间环境，完善公益设施，保持传统空间与人口特征，确保建成后的张家花园地区成为南京西路社区对外展示海派特色建筑艺术与传统生活风貌的特征区域。

 

    对于地铁站体和换乘通道涉及的三个地块，规划采取联动的方式，地铁12号线南京西路站和换乘通道两个地块按照《保护规划》的控高等要求进行复建、仿建，再按“拆一还一”的原则，将减少的建筑面积转移至地铁13号线南京西路站地块，以更加有利于地块的开发推进（有关“两站一通道”的容积率转移问题，我局曾于2008年9月进行过网上公示）。

 

    此外，根据规划方案，整个张家花园保护与更新项目拟分四期进行开发实施。首期为轨道交通站体和换乘通道所涉及的三个地块，其中12号线地块主体功能发展特色化的零售商业，并辅以一定的文化、娱乐、休闲设施及小型企业的办公场所；换乘通道地块规划与12号线地块零售商业区相呼应，发展商业休闲文娱综合体；13号线地块则发展高端商务办公与商业文化休闲设施。二期在一期建设的带动效应下，置换开发原公惠医院用地和13号线车站地块西侧的里弄住宅，改造为小型商办综合用地。三期主要改善威海路590弄主弄东侧的内部居住片区的环境品质，同时开发街坊南侧的待建地块，完善威海路沿街功能界面。四期则在地区整体环境的高品质营造与商务人群稳定的前提下，置换茂名路东侧的部分里弄建筑，改造为商办建筑，完善整片区的功能结构。

 

二、控详调整范围及概况

 

    涉及调整的地块主要为115街坊（即42#街坊“张家花园”主要地块）内的115-02、115-03、115-08、115-09、115-10、115-11、115-12、 115-14和115-15地块以及111街坊（即43#街坊“静安别墅”以东地块）内的111-09、111-10地块。其中111街坊内地块东邻茂名北路、南至威海路、西临静安别墅、北连锦江向阳商厦；115街坊内地块东邻石门一路、南至张家花园、西邻茂名北路、北连经典茂名公寓与静安四季苑。

 

    此次规划调整主要针对历史文化风貌保护的要求，结合轨道交通的建设，根据建设影响范围调整原控规的地块边界，同时通过容积率转移的方式基本满足建设总量“拆一还一”的原则，调整原控规相关指标。调整内容包括：

 

1、道路红线调整

 

    原111-09地块沿线保持茂名北路风貌道路的现状路幅宽度，调整红线比原规划道路红线收窄4米。

 

2、用地边界及面积调整

 

    共涉及9个地块的调整。(详见附图)

 

3、建设控制调整

 

    根据地铁车站及换乘通道施工的要求以及建设项目的推进，进行相应调整。

 

4、用地性质调整

 

    共涉及6个地块的调整。(详见附图)

 

5、建筑量调整

 

    通过容积率转移方式将12号线南京西路站地块（111-09地块）以及换乘通道地块（115-02和115-08地块）无法满足的建筑量转移至13号线南京西路站地块（115－12地块）。调整后， 111-09地块容积率为1.6， 115-02及115-08地块容积率为1.2， 115－12地块容积率为4.0，三个地块规划总建筑面积为6.74万平方米，满足整体建设量拆一还一的要求。

 

6、控制高度调整

 

    将位于风貌道路——茂名北路沿线的111－09地块建筑高度严格控制在12米以下；同时出于对建设容量的考虑，规划对于换乘通道地块（115-08地块），允许新建建筑高度到达4层，适当突破原控规12米的限高要求，局部高度由12米提高至15米，但较现状高度有所降低。

 

    同时，由于13号线南京西路站地块位于南京西路历史文化风貌保护区的东侧边缘，且现状沿石门一路两侧已建有多栋30层以上的高层建筑，因此将轨道交通12号线及换乘通道地块减少的建设容量转移至轨道交通13号线地块（115-12地块）后，其建筑控制高度相应地由12米提高至98米。

 

7、建筑密度与绿地率调整

 

    为保持原有街区肌理及空间效果，111-09地块建筑密度调整为60％，115-02地块建筑密度确定为55％，115-12地块建筑密度调整为55％。

 

    根据风貌区保护规划中关于绿地率“各街坊和各地块内的绿地率不得低于现状绿地率”的原则要求，将111－09地块绿地率调整为5%，115－02和115－08地块绿地率确定为9%，115－12地块绿地率调整为7％，均不低于现状绿地率。

 
三、附图