办理结果：A

陆祺委员：

您提出的《切实解决“老房加装电梯”后续实际问题的建议》提案收悉。现将办理情况答复如下：

首先，感谢您为静安区既有多层住宅加装电梯工作提出的宝贵意见和建议。既有多层住宅加装电梯工作是践行习近平总书记考察上海时提出的“人民城市人民建、人民城市为人民”精神的具体体现，是提升人民群众居住品质，打造宜居安居生活的有效载体，也是满足人民对美好生活的向往，解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题的重要举措。国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中提到，坚持居民自愿，调动各方参与，广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，激发居民参与改造的主动性、积极性，充分调动小区关联单位和社会力量支持、参与改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

在政策方面，市级出台《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》（沪建房管联〔2019〕749号），进一步优化和完善各项审批流程。静安区房管局牵头编制《静安区既有多层住宅增设电梯一口受理业务手册》和《静安区既有多层住宅增设电梯一口受理办事指南》，并起草了《静安区既有多层住宅增设电梯工作方案》等多个文件，进一步完善操作流程。此外，加梯指导意见、业主表决比例提取住房公积金、政府补贴资金、加梯城建档案测绘成果利用、前期可行性评估技术导则、设计规范、附属设施建设规划、燃气管道搬迁、通信服务等10余项政策相继出台，从政策层面全流程规范加梯前、加梯中和加梯后的权利和义务。为符合2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》的新规定，及时规避业主表决比例变化对电梯加装带来的法律风险，市住建委、市房管局及时的调整，于2020年12月31日也发布《关于调整本市既有多层住宅加装电梯业主表决比例的通知》（沪建房管联〔2020〕801号），确保了加梯工作的顺利进行；

在实践层面，2012年，静安区在全市率先试点，成功对延安西路150弄1号楼增设了电梯，成为相关政策出台后全市第1台电梯。2019年，静安区将此项工作列入区政府年度实事工程，年内完成50台电梯开工建设目标，其中，静安区远龙公寓小区于当年完成全小区的加装电梯工作，成为上海首个加装电梯全覆盖的小区。2020年加装电梯开工建设50台目标，再度列入区政府年度实事项目，取得了良好的政策效应和示范效应。2021年，全市下达静安区任务指标为完工100台，全区“十四五”计新建文件夹划开工建设不少于1000台，其中2021年纳入重点工作和实事项目的指标为开工建设不少于200台。为更好地贯彻落实市、区相关工作精神，顺应广大群众对解决“上下楼难”的期待，迈好“十四五”坚实的第一步，我们自我加压，2021年全年计划启动居民意见征询1200台，开工建设521台，完工168台，努力将加梯工作走在全市前列。

在市区层面，市委市政府高度关注加装电梯工作，并纳入民心工程，静安区委区政府自2019年至2021年连续三年将该项工作纳入年度实事工程，静安区房管局作为加装电梯工作的牵头单位，结合工作实际，不断对加装电梯的相关课题进行深入研究，寻求突破，提速推进加装电梯工作。近三年来，区房管局牵头市、区相关部门召开了数十场工作座谈会，深入各街镇、居民社区，充分了解加装电梯中的各类问题，并多次组织社会管理、行政、建筑、法务、金融等领域的专家学者召开专题研究会，对涉新建文件夹及加装电梯中的群众工作、资金筹措、审批提效、后续管理等问题进行深入研究，并实质性推动解决了一些问题。截至目前，静安区坚持“能加、愿加，则尽加、快加”原则，共有在用在建在批加装电梯324台，累计完工启用电梯97台，受益居民户数达5813户。

对于您提出的加装电梯的所有权归属认定的建议。根据《民法典》第二百七十一条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，加装的电梯位于建筑物共有区域，因此，加装电梯的所有权应当与建筑物共有区域所有权保持一致，物权法定和公示公信不应被打破，建议加装电梯属于单元业主共有。您的建议为我们进一步理顺加装电梯后的权属关系提供了重要参考和法律支撑，我们将认真采纳，向市局报告争取相关政策出台，明确权属，为后续管理打好基础。

对于您提出的单元业主共有前提下的电梯养护、维修、管理责任由单元业主共同承担，受益归单元业主共有的建议。根据《民法典》第二百七十三条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务”，静安区主要从几个方面采取了措施：一是在操作方面，静安正在推进的项目中，大多数居民选择的电梯运营模式：前期居民一次性筹措，包括60%居民自筹资金和40%政府补贴资金（最高不超过28万），并约定好后期的运行维护费用、修理及更新改造费用的分摊，签订相关协议。电梯竣工后，移交物业做好后续管理工作。此外，也存在个别居民区选择由电梯企业前期投资、居民按月缴纳租金的项目，相关工作正在推进中，对于此种新型运营形式的加梯模式，我们将根据项目推进情况及时总结，为推进加梯工作积累经验，对于好的模式也将积极引导居民选择；二是在共建共治方面，各街道（镇政府）负责所在街道加装电梯项目的组织实施和协调工作，居民委员搭建社区协商平台，组织业主民主协商，引导各利益相关方理性表达意见诉求，寻求各方意愿的最大公约数，促成共识达成，对存在明显争议或不同意见的项目，街道和居委会组织居民充分协商解决。

对于您提出的可以对于未出资业主使用权以及受益权加以限制的建议。根据《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》规定，业主之间通过协商等方式解决加装电梯中的利益平衡等事宜。诚如您提及的不同楼层对于电梯使用频率的差异，以及加装电梯后对于高楼层业主带来的建筑升值利益等因素，一定程度上存在高低楼层收益不同体现在房价变动上。当前，静安区加装电梯推进工作中主要分两类采取不同措施：一是保障底楼居民的利益，加装电梯所在房屋的底楼在采光、通风、噪音、出行等多方面，不同程度影响底楼居民，针对底楼居民获得感较低现实问题，静安区开拓创新，平衡各方利益，街镇出资实施“美丽楼组”建设，适当美化楼道环境，特别是底楼公共环境的改造，切切实实提升底楼居民的获得感、幸福感；二是自行协商，明确不同楼层居民出资按比例，按照收益和出资对等，权利和义务对等原则实施。诚如您提到的对未出资却享有物权的业主，可以适当限制其对电梯的使用权，在实践中主要依靠居民自行协商解决，个别小区的业主通过协商采取技术方式，使用电梯时候采用刷卡付费模式，保护了出资业主的使用权，厘清电梯使用费，通过科技手段也禁止了未出资业主对电梯的使用。我们在加梯实践中尽最大努力平衡各方权益，坚持权利义务对等、受损受益平衡的原则，积极稳妥并可持续的推进加梯工作。

静安区将坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，通过加装电梯改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

衷心感谢您对我们工作的大力支持！

静安区住房保障和房屋管理局    

                                 2021 年4月21日