“等了这么久，终于有自己的业委会了！”家住大宁路街道和源福邸小区的张阿姨手持选票难掩欣喜。

这个商住混合的小区，曾因商户和居民利益纠葛，2018年组建业委会失败，相关问题多年悬而未决。

如今，包括和源福邸在内的7个“老大难”小区，已于今年上半年全部完成业委会组建工作，业主参与度均在82%以上，最高达到90.96%，平均参与度超过85%，新当选的业委会成员中，党员占了近七成。

大宁路街道商品房小区超过一半，最新的一个小区2025年末才交付。住户越来越多，问题也跟着来：新建小区组织覆盖弱、年轻业主忙得顾不上、居民法律意识强要求高、开发商自持面积大投票门槛高——“基础弱、意愿低、维权强、配合弱”这“四难”，让应建未建的业委会积到了7个，占了全区近一半。涉及业主5700余户、居民6700余户，物业管理建筑面积87万平方米。

街道下了决心：再难也要“啃”下来！

解“根基弱”之难：

“红色筹备组”扎下去

组织根系扎进新建小区

新建小区居民彼此不认识，连个牵头的人都没有。

街道明确居民区党总支书记为第一责任人，组建了“街道统筹、科室联动、居民区落实”的三级工作体系。社区党建办、社会工作办、城运中心（房管办）各司其职，拧成一股绳。

在融创静安映和仁恒世纪，居委会还没成立，业委会组建更是无从谈起。街道不等不靠，提前介入。居民区党组织通过党员业主、楼组长座谈会，把那些威信高、有热心的在职党员和青年骨干一个个“挖”出来，组建了“红色筹备组”。居委会挂牌那天，筹备组已经就位，业委会组建马上启动。

“我们让业主一入住就能找到组织。”街道相关负责人介绍，对符合条件的业委会，提前规划成立临时党支部；暂不符合条件的，也派了党建工作指导员。党的工作全覆盖，业委会有了“主心骨”。

破“参与低”之局

年轻业主从“潜水”变“发声”

短视频、上门讲解齐上阵

静安华邸，年轻业主多、学历高、工作忙。过去贴个公告，看的人寥寥无几。这次街道换了打法。

线上，社区云、微信公众号、楼组群轮番推送，还制作了通俗易懂的短视频，甚至双语宣传片——小区里有不少外籍业主，双语片让他们也能看懂。信息一发，业主群里转疯了。“原来业委会是干这个的！”“候选人简历我看过了，有个邻居是律师，靠谱！”

线下，“四百”大走访（进百家门、访百家情、解百家难、暖百家心）扎扎实实。社工、党员骨干、楼组长挨家挨户敲门，不厌其烦地讲政策。社区活动现场摆起咨询台，现场解答“业委会能干啥”“我怎么投票”。静安华邸启动前，高层业主宣传覆盖率达80%以上，别墅业主也超过了75%。

针对年轻业主没时间，投票时间延长到晚上，还开通了便捷通道。老年业主、行动不便的，专人上门讲解、协助投票。一位年轻业主投完票后，专程发微信感谢了工作人员：“你们这么细心，我一定要投一票。”

“我的家园我做主”——这句话不再是口号。

业主们从“要我建”变成了“我要建”。

除“维权强”之障

专家智库坐镇

每一步都“晒在阳光下”

和源福邸，是个“老大难”中的“老大难”。总面积不到6万平方米，业主526户，但一半是住宅一半是商办。商户想省钱，居民想提升品质，维修基金和公共收益怎么分？2018年第一次组建就失败了，矛盾积了一肚子。

这次，街道请来了律师和专家智库，全程坐镇。从《三项规约》起草到候选人资格审核，每一步都有专业把关。房管、公安联合审核候选人资格，严把人选关。

“1234工作法”贴在墙上：一个方案、两份名单、三类座谈、四个不遗漏。公示公告、会议座谈、告知签收、归档材料，一样不落。筹备组每天“挂图作战”，谁负责什么事、什么时间完成，清清楚楚。

最关键是透明。从筹备组成立、候选人公示到投票选举，每一步都“晒在阳光下”。业主有任何疑问，随时问、随时答。候选人还开了见面会，一个个站出来亮明身份：“我是几号楼的，我为什么想当业委会委员，我能为大家做什么。”

一位曾经激烈反对组建的商户业主，在看了候选人见面会后，态度变了：“非常正规，我服。”最终，和源福邸业委会顺利组建。

化“配合弱”之冰：

治理前移解难题

开发商从“拦路虎”变“合伙人”

静安华邸，2023年第一次组建业委会，失败了。原因很直接：开发商自持面积大，投票门槛高，不配合。

居民区党总支书记亲自带队，一次次上门找开发商谈。“咱们的目标是把小区建成标杆，对你们也是好事。”经过高频次沟通，双方在席位分配上达成共识。开发商松了口，制度障碍扫除了。

投票还有一个难题：房子出租多、空关率高，选票送不到、收不回。街道优化了投票组织方式，社工和志愿者利用晚上和周末反复联系业主，确保每一张选票都有效。

与此同时，街道指导物业公司调来优秀经理，服务品质明显提升。居民投诉的房屋维修问题，响应快了；快递外卖配送与小区管理的矛盾，参照静安华邸“三人行‘驿’家亲”暖新公约，大家坐下来商量，达成了共识。物业公司发现，配合业委会组建，其实对自己的工作也有帮助，身份也彻底从“局外人”变成了“合伙人”。

静安华邸业委会第二次投票，高票通过。

七个小区，七个不同的故事。和源福邸靠的是专业透明化解利益矛盾；静安华邸靠的是反复沟通让开发商转身；金茂府业主起初意愿不强，靠的是线上线下立体宣传慢慢“暖场”……大宁路街道的实践表明：党建引领不是一句空话，而是有人带头、有人担责；分类施策不是纸上谈兵，而是走到每一户人家门口，听他们到底想要什么；群众路线不是走过场，而是让业主真真切切感受到“我的投票管用”。

接下来，大宁路街道将继续推广这些好经验，让更多小区有规矩、有人管、有温度。居民们的获得感、幸福感、安全感，就是从这一张张选票、一个个业委会开始的。