近日，由全国党建研究会社区专委会、上海市党建研究会、组织人事报社共同举办的“全国社区党建创新案例”评选揭晓结果。静安区天目西路街道《党建引领蕃瓜弄小区升级改造项目工作案例》获评最佳案例。一起来看看吧~~

摘要

城市是人类居住生活的重要场所，城市建设关乎百姓生活方方面面。党的十八大以来，习近平总书记高度重视城市建设，作出一系列重要论述。2019年11月，习近平总书记在考察上海时提出“人民城市人民建，人民城市为人民”的重要理念，要求上海不断提高社会主义现代化国际大都市治理能力和治理水平。

静安区天目西路街道所属的蕃瓜弄小区于上世纪60年代通过改造，成为上海市第一个5层楼的工人新村。历经半个多世纪岁月洗礼，房屋老化、结构隐患、厨卫合用、渗水漏水等问题，严重影响居民生活和居住安全，居民希望成套改造、改善居住条件的呼声日益强烈。2022年，小区被列为市、区小梁薄板住房改造重点项目，将以拆除重建的方式进行改造升级。天目西路街道党工委在区委区政府的坚强领导下，紧紧围绕全市“两旧一村”工作的总体部署，以“以民为本、为民谋福”重要理念为指导，迎难而上、聚力攻坚，连续奋战49个日夜，实现100%签约、100%搬场，提前2个月实现开工，并被收录进“2023年世界城市日城市建设和发展案例展”。在前期居民工作中，街道党工委始终将学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想作为思想纲领和行动指南，将高质量党建优势转换为项目落实落地的胜势，探索出了一条党建引领下的社区更新之路，为超大城市中心城区“两旧”改造打造了示范样板。

背景和起因

习近平总书记强调：“无论是城市规划还是城市建设，无论是新城区建设还是老城区改造，都要坚持以人民为中心，聚焦人民群众的需求，合理安排生产、生活、生态空间，走内涵式、集约型、绿色化的高质量发展路子，努力创造宜业、宜居、宜乐、宜游的良好环境，让人民有更多获得感，为人民创造更加幸福的美好生活。” 

蕃瓜弄小区地处大统路以东、铁路沪宁线以南、共和新路以西、天目中路以北，已有百年历史。19世纪末走南闯北的老百姓在新闸路以北聚集形成了一个自然村，取名姚家宅。1909年，随着沪宁铁路上海站的开站，此地物流人流汇集，工商业繁荣，到30年代，已经是闸北区西南部最繁荣的地区。抗战时期，由于日本帝国主义两次炮轰此地，老百姓死伤无数，流离失所，栖身在此的人们用几根竹片曲成半圆，两端插地，用破席烂铁皮覆盖，俗称“滚地龙”。1952年，这里陆续拆除了“滚地龙”，建成一批砖瓦房；1961年，小区被列为上海市第一个成片棚户区改造试点区域；1965年，建成本市第一个5层楼房的工人新村，正式命名为蕃瓜弄。新村内还保留了十八间“滚地龙”，作为“忆苦思甜的爱国主义教育基地”，上世纪70年代有一篇文章“蕃瓜弄变了样”编入了小学语文课本，从而使蕃瓜弄全国闻名。1999年，小区实施“平改坡”工程试点及外立面翻新，同时对住宅楼的供水设施进行了改造，成为当时全区第一个使用直供水的小区。2016年，为了支持北横通道大动脉建设，拆除小区内8幢楼房，共征收588户居民。

蕃瓜弄小区在本次拆除重建启动前，存在着以下问题：一是房屋不成套、厨卫合用。房屋内普遍存在3-4户居民合用1个厨房卫生间，户均公摊使用面积仅2个平方米，长期以来，因每家每户生活设施不断添加，各种邻里矛盾纠纷经常发生。二是房屋漏水问题严重。小区房屋为小梁薄板，房屋主体建造年代久，主体出现沉降，结构之间连接处出现缝隙，原有预制楼板已起不到防水作用。三是电路老化存在安全隐患。房屋电线使用年限已远超民用线路20-30年的使用寿命标准，用电安全系数持续降低，小区出现过电线老化短路引发火灾的情况。四是下水管道老化堵塞。大部分房屋污水管道年久失修，马桶返水严重，一楼、二楼居民如厕困难。在用厕高峰，一、二楼的共用马桶轻则冒泡返水，重则堵塞冒溢，给生活带来极大影响。小区居民本着对美好生活的向往，大家希望改善居住环境和生活条件的呼声就一直没有断过。

做法与经过

2022年，蕃瓜弄被列为市、区小梁薄板住房改造重点项目。在市、区领导的关心下，2022年9月完成社区控详规划调整公示，11月开展拆除重建改造居民意愿征询，同意率99.56%。按照区委、区政府的指示要求，在区房管局的牵头和各兄弟部门支持下，天目西路街道积极筹划，全力以赴做好居民签约及搬迁等项目前期工作。

（一）以夯基筑垒为“着力点”，促进“组织优势”在旧改一线发挥

坚持党建引领群众工作，发挥好党的政治优势和组织优势，街道于2023年3月召开誓师大会，统一思想，坚定信心，并依托“党工委—居民区党总支—党支部—党小组”的四级网络架构，进一步强化如身使臂、如臂使指的全链条责任体系。积极推动每名党员做到“三亮”，即党员家庭门口统一悬挂“党员家庭”标识牌——亮身份，所有党员签订签约、搬家承诺书——亮承诺，所有党员带头宣传政策并联系包干楼栋其他家庭——亮行动。同时，街道机关事业单位党员干部积极下沉一线，分享情景党课《蕃瓜弄是我的名字》、情景话剧《蕃瓜弄翻身记》的主旨内涵，把责任和奉献写在“网络末梢”，为居民回顾历史、叙述现状、展望未来、不断强化居民对拆除重建工作的情感认同，将社区集体记忆转化为推动居民积极签约的强大动力。此外，还积极发掘老党员资源，陈天良老先生作为1978年就被评为上海市劳动模范的老党员，已在小区居住60多年，在近期居民区党总支的三会一课上，陈老先生以“沉默的建筑，鲜活的历史”为主题，现身说法，讲了一堂生动的党课。

（二）以建强队伍为“切入点”，促进“资源力量”在旧改一线汇聚

成立成套改造办公室，负责综合协调工作；组建工作专班，下设方案设计组、群众工作组、宣传发动组、后勤保障组4个工作组；同时，为进一步加强党对项目前期工作的领导，设立蕃瓜弄小区拆除重建项目临时党支部，并积极发挥临时党支部的战斗堡垒作用。区委组织部也专门抽调10名业务能力强、有相关工作经验的优秀青年干部到旧改一线进行支援。街道党工委根据群众工作进展，适时调配、整合支援干部和项目专班、工作组、居委等工作力量，加强与区“两旧”专班、区房管局、北方集团等相关部门的协作，协调法院、公安、规划、残联、退役军人等条线部门予以支持，并邀请瀛东律师事务所等区域化党建单位协助开展群众工作。此外，小区40名党员骨干自发的组建了志愿队，他们不仅上门宣传政策、带头签约，还积极配合工作专班做好宣讲、签约现场的秩序维护等工作。

（三）以群众满意为“落脚点”，促进“全过程民主”在旧改一线实践

坚持将全过程人民民主贯穿群众工作全过程，真正把民心工程做到老百姓的心坎上。组织力量对1126证房屋开展全覆盖入户摸底调查，绘制工作图纸，前往属地派出所核对居民户籍情况，建立一户一档，切实做到每家每户产权归属清、户籍人口清、家庭矛盾清、特殊人群情况清。对发现的租赁凭证记载错误、记载使用面积之外的壁橱、隔板、产权房抵押债务等疑难问题，会同相关部门一一协调确定工作口径。为更好地服务居民，街道还落实了“一门四站”受理点，集中受理居民咨询，设置“政策咨询”“信访接待”“人民调解”“法律援助”四个接待窗口，聘请有成套改造经验、善做群众工作的老法师及善于调解家庭矛盾的律师，会同居民区及物业组成矛盾联调工作室共同参与推进。成立旧改青年突击队，发动街道和各居民区的年轻干部积极参与到政策讲解、信访接待、矛盾调解、信息宣传等工作中，做好政策宣讲员、工作联络员、矛盾调解员和感情交流员，协力推进拆除重建工作。

成效与反响

蕃瓜弄小区拆除重建项目是《上海市城市更新条例》生效后全市最大的小梁薄板改建项目之一，也是2023年静安区头号民心工程，该项目成功启动实施，并提前一个月完成全部前期群众工作，对于民生保障、区域社会经济发展、城市更新都有重要意义。

（一）积极回应民众热切期盼，大幅提升居民获得感幸福感

居民对于生活条件的改善盼望已久，常规的修缮改造已无法满足实际需要，此次拆除重建意味着蕃瓜弄小区的重生，所有的痛点、难点都将一去不复返。从整体上来看，现有14幢老旧房屋，通过拆除重建，将变成1幢7层建筑，5幢22到33层的高层建筑，同时，配建2层地下车库约3.83万平方米，地面实现人车分流；小区以及周边新建城市生活中心、社区综合为老服务中心、社区服务站点、社区党群中心和公益性托育点等公共配套建筑约9000平方米。从房型上来看，针对原有97种房型，按照“拆一还一、每户居民公平获益”的原则，在8种基本户型的基础上，设计出了47种不同面积段的房型，全部房屋的套内面积只增不减，其中：租赁房每户房间使用面积增加1至1.5平方米，再增加独用厨卫与阳台，成套后居民还能购买产权；产权房改造后保证套内面积不减少，并优化房型、朝向和居住功能。现在，小区居民已开始畅想全新的美好生活，获得感、归属感、幸福感油然而生。

（二）有力彰显品质天目内涵，进一步推动城区高质量发展

苏河典范、营商福地、文明窗口、共同家园是天目西路街道建设与发展的核心内涵，蕃瓜弄小区拆除重建将进一步推动区域高质量发展。从历史人文方面看，蕃瓜弄是一个时代的印记，居民回搬后，不但住上新房，还能维持原有的邻里关系，新家园内将留有蕃瓜弄历史文化馆，在保留居民多年感情的基础上，让“工人新村”的历史人文气息以及包含的时代精神、劳模精神得以延续和传承。从社会效益方面看，在符合容积率等规划设计要求的前提下，配比新建多出的100余套住房，可用于保障性住房，切实缓解中心城区保障性住房房源不足的问题；新建的一系列配套设施，将进一步完善区域的社会服务功能和商业配套，吸引更多人才来安居乐业。从经济发展方面看，蕃瓜弄小区拆除重建成本投入和预估回报的“小账”基本持平，但溢出经济效益、对城区高质量发展推动作用的“大账”稳赚不赔，区域城市面貌的焕然一新和社会服务“软实力”的大幅提升，将进一步优化营商环境，助推区域经济高质量发展。

（三）生动践行人民城市理念，助力城市更新再上新台阶

“两旧一村”改造是全市重要的民生工程，2022年底，静安全区尚有非成套职工住宅62万平方米，占全市总量约四分之一，计划5年内全部启动改造，其中小梁薄板房屋约8.2万平方米，蕃瓜弄小区就占小梁薄板房屋总量的近一半。该小区拆除重建项目体量大、时间紧、任务重，其顺利实施是“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念的生动实践。通过实践，一是积累宝贵经验，进一步对全区老旧住房的改造目标原则、方式、标准、投入效益、政策需求等方面进行深化研究，为今后解决改造中的瓶颈问题和全市相关政策优化提供参考。二是发挥群聚效应，进一步触动老旧住房居民对改造的意愿，促进待改造小区居民达成共识，提高全区“两旧一村”改造的速度和效率。三是形成示范引领，该项目科学统筹、设计精心、合理运用各种群众工作方法，将成为未来一段时期内全区旧住房改造工作的对标标准。

经验与启示

回顾项目前期工作历程，深深体会到党建引领是实现蕃瓜弄项目两个百分百的重要保证，街道也总结归纳了具有蕃瓜弄特色的拆除重建群众工作八法和“1126”工作模式。

（一）群众工作八法

一是一线聚力法，要坚持网络在一线搭建、思想在一线引领、力量在一线集结、调研在一线开展、工作在一线推进；二是一户一策法，要坚持“走百家门、知百家情、解百家忧、暖百家心”，建立一户一档，并落实“一户一方案”；三是党员带头法，要充分发挥“一个党员一面旗帜”的先锋模范作用；四是集体共情法，要紧扣居民不舍邻里、故土难离的心情，让居民在有“人情味”的政策讲解中实现政情与民情的互通；五是将心比心法，要始终站稳群众立场，设身处地为群众考虑，真正收获居民信任，做到与群众心意相通、和群众同频共振；六是组团服务法，要凝聚各方力量，做实社区共建联建工作，形成群众工作合力；七是关键人物法，要善于发现并抓住小区的关键人物，鼓励群众做群众工作，形成“一人带一户，一户带一片”的邻里带动效应；八是随机应变法，在攻坚阶段，要充分发挥党群优势，协调各方资源，积极寻找恰当时机，打开居民的“心锁”。

（二）“1126”工作模式

第一个“1”是将党建引领这一条主线贯穿拆除重建项目的始终。第二个“1”是将蕃瓜弄小区所蕴含的这一份历史情怀在不断更新改建中予以赓续传承。“2”是形成居民真切民意、政府真诚回应的双向奔赴良好氛围。“6”是要紧紧抓住“时间、地点、人物、起因、经过、结果”群众工作的六个要素，包括：不分“时间”，不分昼夜，不放弃任何做群众工作的时间；不顾“地点”，群众在哪里，服务和工作就跟进到哪里；紧抓“人物”，以点带面，积极寻找突破口；厘清“起因”，挨家挨户排摸情况，掌握居民思想动态；关注“经过”，在反复上门做工作过程中，逐步掌握问题的症结并“对症下药”；体现“结果”，想尽千方百计，攻坚化解矛盾。