在大宁路街道慧芝湖小区，党建引领像一根无形的纽带，串联起这样一群人：他们中，有拿着普通薪水却干出了让居民甘愿“掏200万挽留”业绩的党员物业经理；有分文不取却把小区当成“自家事”日夜

操劳的热心业委会成员；还有穿梭在楼栋间，用耐心和智慧化解一个个难题的居民区工作者……

正是这样一支“暖心团队”，让这个曾被念叨“垃圾清运不及时、报修回应慢、路面有些坑洼”的万人小区，慢慢蜕变成物业费收缴率达96%、停车“零投诉”的和谐家园。

200万的“民心价”：物业经理冯国军的“较真”之路

“冯经理要是被调走，我们（物业）一年就得拿出200万‘违约金’！”这则听起来像天方夜谭的条款，白纸黑字写在慧芝湖小区和中海物业最新的续聘合同里。

“物业服务合同履行期间，乙方应指定现任经理（冯国军）带领物业团队履行本物业合同约定的职责，如因乙方未经甲方同意擅自更换项目经理，则乙方需向甲方支付未完成履约月份＊上年度平均月公共收益收入的违约金。”

这一条款的诞生，源于居民对物业经理冯国军的深度认可。此前小区年公共收益约200万元，按此计算，一年违约金高达200多万元，且随收益增长动态调整。

“这不是给经理‘标价’，是怕好不容易盼来的好管理断了档。”居民的朴素想法，化作了制度性约束——毕竟几年前，小区还是另一番景象：物业费收缴率不高，“报修无人应”“道路坑洼”是常有的事儿。

那会，

居民之间还流传着一句玩笑话：

“房贷没还完，小区先破了”。

话虽带着调侃，

却也藏着大家对居住环境的无奈和不满。

一切的改变始于

3年前物业经理冯国军的到来。

每天早晨8:30，物业早会雷打不动：“昨天3栋的漏水问题还没解决，今天必须跟进”“业主反映的垃圾分类点异味，下午安排消杀”“16号楼业主对维修方案的疑问，要再上门解释清楚”……时长40分钟到1小时的会议上，他逐条梳理三项核心内容：回顾昨天未完成的重点工作、布置当前紧急任务、复盘业主反馈的信息。他带着团队建立片区管理制度，每个管家负责500户，物业费收缴率直接与月度考核挂钩，“每个人扛指标，才能把事落到实处”。

 这份“较真”不仅体现在大事上，

更藏在细节里。

不久前，有业主投诉保洁打扫不及时和不仔细现象，冯国军当天晚上7点多接到反馈后，第二天清晨6:30就带着三四名保洁员直奔该楼开始现场培训：“进电梯要先擦按键，清扫业主门口时，如果鞋歪了要摆整齐——鞋头对着出门方向，人家早上一脚就能蹬进去，这才叫服务。”他甚至亲自示范：“你看，这样摆业主出门方便，心里也舒坦。”就是这种对细节的极致追求，让小区业主们从“挑刺”变成了“点赞”。

面对“地面300个车位停了600多辆车”的停车难题，冯国军带着团队，和居委会、业委会、志愿者连续两周，每晚10点以后在小区里排摸、逐车登记车牌，发现地库车占用地面车位、外来车辆随意进出等乱象后，推动更换道闸系统，实施“三证合一”登记（产证、身份证、车辆证），对第二辆车实行差异化收费（从300元/月升至600元/月），并设一年过渡期引导。

过程中，有业主拍桌子反对，他就和居委会、业委会成员一起挨家敲门：“您看数据，现在您回家要抢车位，规范后咱都能停得舒心。”今年1月1日正式实施新的停车方案，小区时至今日未因车辆调价受到一起投诉，更形成了“车位缓解+收益提升”的正向循环。

冯国军的这份“较真”劲

也换来了实打实的成效：

物业费收缴率从往年的85%，一路飙升到破纪录的96%；

坑洼的小区道路重新铺设钢筋加固，连井盖都做了钢筋支架，施工老板虽觉亏本却不得不服“质量硬要求”；

废弃的儿童乐园变成了周边小区都羡慕的亲子空间，“周边小区的家长都会带娃来玩”；

整个小区公益收入跃升至200多万，基本覆盖年度基础维修费用。

零报酬的“守护者联盟”：多方合力共筑万人家园

慧芝湖的蜕变，并非一人之功。居民区党总支的“方向盘”引领、业委会的“零报酬”奉献、“三驾马车”的默契协作，共同织就了一张温暖的社区治理网。

居民区党总支书记何静

就像一位精准的“调度员”

外墙瓷砖出现脱落隐患，她第一时间牵头街道多部门开会，定下“紧急拆除+长期维修”的稳妥方案；道路维修遇上出行难题，她带着各方到现场协调路线，确保施工不耽误居民生活；她还推动建立了每周四的联席会议制度，让业主、物业、业委会坐在一起面对面沟通——“矛盾摆上台面，才能找到解困的钥匙”，这是她常挂在嘴边的话。

业委会团队里

也藏着不少“能人”，

他们分文不取，

却各展所长守护家园。

团队里有的是在职律师，居民们总爱找他帮忙把关合同条款，从外墙安全隐患排查到维修基金的每一笔支出公示，他都利用工作之余逐字审核、全程监督，常说“维修基金是业主的‘养老钱’，一分一厘都不能乱花”；

有的在退休前于建筑上市公司担任老总，成了工程质量的“铁把关”，道路维修时盯着钢筋铺设、井盖加固，儿童乐园改造时还专程带队去外地考察材料，用专业守护着社区的安全；

有的是退休党员，化身“行走的监督岗”，日常巡查电梯维修、绿化养护，让服务质量有了“看得见的标尺”；

还有的业委会成员则专攻防漏水工程“打假”，跑到现场核查漏点与工程量，杜绝虚报冒领的情况。

这些业委会成员分工特别明确：在职的专注处理文本方案，退休的负责日常巡查，整个团队像个稳定的三角形，少了谁都不行。

如今的慧芝湖，

外墙修缮一新，

道路平整宽阔，

孩子们在儿童乐园里欢笑奔跑。

儿童乐园修缮前

儿童乐园修缮后

200万的“身价”不是数字，是居民把日子过好的期盼；零报酬的付出不是傻气，是“人人向前一步”的温暖。当“三驾马车”拧成一股绳，当每一份信任都被认真接住，慧芝湖的故事，正在写就新的篇章。

今年，静安区全面启动“静邻物业·品质跃升”三年行动计划，锚定“六升一降”目标——以党建引领为核心，聚力提升组织功能、群众满意、履职规范、服务质量、支撑水平、社会动员六大维度，全力推动小区管理投诉下降。

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