静安南京路地铁上盖地块成“最后的钻石”

昨天，分别位于地铁１２号线、１３号线南京西路站的两幅地铁上盖地块召开土地推介会。

昨日在上海市土地事务交易中心举行的推介会，吸引了包括恒基、太古、中粮、绿地等５０家房企代表的关注。据悉，其中一幅将建成高端商业综合体，一幅将建甲级写字楼。由于属于南京西路风貌保护区，其中有４栋老洋房将“落架复建”，１２号线上地块限高４层，预计今年８月初带方案、组合方式出让，而１３号线地块由于汉庭酒店未完成搬迁，拍卖时间待定。

最后两块“钻石级”地块

据了解，静安区对南京西路的整体规划功能定位为“一街五区”，东起成都路高架，西抵镇宁路，依次划分为信息传媒、时尚购物、酒店会展、文化旅游和休闲娱乐五大功能地块。随着地铁１２、１３号线南京西路地块以下分别简称１２号线南西站地块和１３号线南西站地块的开拍，静安区“一街五区”的规划也随之完成。

此次即将开拍的两块地块是南京西路沿线最后两块“钻石级”地块，分别位于“梅泰恒地区”和“石门路地区”，按照规划要求，地块用途为商业、办公综合体。

据静安区规土局蔡副局长介绍，该地区以南京西路为联系纽带，向东可依次到达人民广场、南京东路市级商业步行街、外滩和陆家嘴，向西经静安区到达中山公园商圈和虹桥商务区。同时依托南北高架、石门二路等路网向北可与闸北“不夜城”地区串联，向南与淮海路商业街、新天地相联系。优越的区位条件为规划地块创造了良好的发展前景。

“地铁上盖”项目被看好

商报记者注意到，上海现有地铁线路除了环线外，大都为南北或东西走向，而１２号线西起闵行区七莘路站，途经徐汇区、原卢湾区、静安区、闸北区、虹口区、杨浦区这六大上海中心城区并最终到达工程终点浦东新区金海路站，呈“西南－东北”走向，纵贯中心城区。

此外，１２号线沿线还串联起数个大型聚居区、漕河泾技术经济开发区、龙华旅游区、不夜城综合开发区、核心城区的商务区以及公共活动区、北外滩综合开发区、东外滩复兴岛开发区、金桥出口加工经济区等多个重要区域。而未来的１３号线，将横贯上海的西北－东南，与１２号线的“西南－东北”轴向构成一个“Ｘ”形，可以换乘进入浦东，分流２号线运营压力。

这两个“地铁上盖”项目，势必将对南京西路地区的区域经济形成集聚作用。有开发商告诉商报记者，在国际城市规划中，地铁上盖综合体已经成为发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效物业形式。地铁开通对于物业而言，其价值将快速提升。据纽约、伦敦、东京和上海、广州、北京等先行开通地铁的城市数据统计，地铁上盖物业平均升值５０％以上，沿线一公里范围内物业升值１５％－３０％。

因此，地铁物业在国内任何一个城市将一直热度不减。在市场交易中，不少地铁物业受到置业者热捧，物业身价翻倍的例子数不胜数，上海、广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率为１００％，所以很多人都将目光投向了地铁商铺或住宅。
历史保护建筑“落架复建”

据规划设计单位负责人黄松介绍，此前上海瑞弗士建筑咨询有限公司通过竞标获得该地块设计规划权，上海共有１２片历史风貌保护区，其中静安南京西路历史文化风貌区以各类住宅和公共建筑为风貌特色，整个设计规划都围绕这个特色而进行。

原来，根据规划方案，１２号线南西站地块须原址复建一栋历史保留建筑，而１３号线南西站地块除主楼的新建商办建筑外，主楼北侧须复建三栋历史保留建筑。据了解，总共４栋“老洋房”在拆除后均被编号，目前存放在位于青浦的堆建场内，一旦地铁建成就将在原址“落架复建”。

据了解，因为正好在历史风貌保护区内，１２号线南西站地块“地铁上盖”的项目限高１２米，也就是只能造４层。而今年８月进入市场招拍挂也并非价高者得，竞拍者还需要提供根据规划拟定的设计方案，最后评分而定。

另悉，据区规土局昨天在推介会上公布的消息，未来５年内，该区土地出让重点将是静安滨河现代服务业集聚区，将陆续推出５９、６６、６７等大幅整街坊地块。资料显示，“滨河现代服务业集聚区”南起山海关路、北临苏州河，东邻成都路高架、西毗恒丰路桥，总规划面积在１４万平方米左右，建筑体量在５０万平方米。据介绍，未来轨道交通１３号线在滨河现代服务业集聚区里有一个站点，该集聚区将依托南京西路现代服务业，开发甲级写字楼、总部经济、专业服务和非银行金融服务业等。

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12、13号线南京西路地块规划方案

静安区地铁１２号线南京西路站地块——位于南京西路南侧，东至茂名北路、南至威海路、西至静安别墅，北至锦江向阳商厦，占地面积约１．１６公顷。地块用途为商业、办公综合，其中商业不小于９０％，地上建筑面积不超过１８５３０平方米。地块内建筑限高１２米。轨道交通１２号线在地块内设南京西路站，地下１层为配套停车库等用房。１２号线南西站地块计划将建成一个集历史人文、休闲娱乐、高端商业为一体，现代与历史和谐交融的综合体。

静安区地铁１３号线南京西路站地块——位于石门一路西侧，南至旺旺大厦、西至张家花园、北至静安四季苑，占地面积约０．９５公顷。地块用途为商业、办公综合，其中商业不大于２５％，地上建筑面积不超过３７４８０平方米，地下建筑面积约２９８００平方米，地块建筑限高为９８米。１３号线南西站地块计划将建成一幢吸引国内外著名企业入驻的高端甲级写字楼，成为区域内结合轨道交通开发建设新坐标。