听江南 | 百年里弄流年间，盛世芳华名张园

昔日“海上第一名园”、140周岁的张园，经保护性修缮之后重回公众视野。近日，张园西区率先焕新揭幕，作为静安的一张新名片，“海上第一名园”正迎来自己的“新生”。

本期的“喝杯咖啡吧”我们将对话上海静安置业集团董事长时筠仑,和大家聊一聊张园背后的故事。

留存

平衡保护和开发的关系是在历史风貌保护区中导入全新商业功能和业态中需要面对的很大挑战，是怎么实现两者的平衡？

时筠仑：首先张园是位于南京西路的历史风貌区，而且由于它的这个形成的特殊性，因为当时最早是一个私家园林，然后又对公众开放。开放之后到1918年，因为经营的问题。也由于业主家道的问题，后来被租界当局收回。收回之后分了28个地块对外批租出了。出让之后有28家开发商。那么在这里分不同的时间，从1920年到1930年之间陆陆续续建成了。28个开发商对每一个地块里边的建筑，虽然基本是以石库门建筑为主，但是也有里弄公馆、花园洋房。那就更加风格各异了。

所以这样一个区域里面。又有如此既有特色又风格各异的这种石库门建筑群落，确实他对于上海的这种形成于这种石库门里面的海派文化也好、形成的街坊机理脉络、甚至是它内含的这些建筑文化来说，其实都是蛮珍贵的。所以从我们开始。不管是这个改造也好。修缮也好，我们始终是坚持保护为先的原则，我们所有的动作都是先考虑如何保护。

匠心

改造中，遇到的最大困难是什么？如何解决的？

时筠仑：最大的困难首先是对原材料和工艺的追求，当时我们修的时候，第一个是材料，材料经过那么多年的使用，很多已经找不到了，我们只能尽量去找同年代的材料，但是这些材料现在也是不可再生了，也越来越少了。当时我们在改造张园开始的时候，我们就启动了这个工作，一开始到其他的征收基地去收，后来到苏州去收了一批。第二是工艺上，我们现在各高校合作，基本能复原。但现在麻烦的是，现在的很多工艺，技工和技师很缺乏。在某些特殊的工艺和这个施工节点上,施工进度上比较缓慢，没法上量上进度，这都是手工做的。

复原

在上海城市更新的成功案例之前也不少，比如新天地，和之前成功案例相比，张园有什么独特之处？

时筠仑：第1个特点是它规模最大。第一它是整间房开发。我们张园西区是19,400平方，我们在这个东区还有3万多平方。今后整个张园26年年底前完全建成的话，整个街坊光历史建筑的、保护保留下来的就有5万多平方。结合几个小地块的新建，我们还会有美术馆、剧场和一个小型的商业体，这样还有13,000多。这是这我至少我认为到目前为止。

其他城市更新项目，有仿建的、有复建的，我们原汁原味修缮的，是100年前完整留存下来的，而且会修得更好。其实9月30号修缮完成之后，整体项目揭开面纱的时候，总体感觉还是很震撼的，和我们当初的预想、设计效果图纸来看，还原度还是蛮高的，我认为其实我们的还原度，是超过80%以上的。

在很多细节上我们都打磨得很好，比如那些勾缝、贴砖，甚至是我们的摄像头、景观、照明灯等等。其实对于历史建筑来说，这些装置都是挑战，因为它以前是没有这些构件的。所以我们在墙外的这个摄像头都做了同色化处理。如果是在红砖的,我们就把它喷成红砖这种颜色，青砖比较简单，就喷成灰色，有时候不走近都看不出来。

多元

张园的发展目标与未来规划是怎么样的？市民会有哪些特别的体验？

时筠仑：像我们这些国际级的、头部的这些时尚品牌，其实很多总部都在静安。所以我们对它很熟悉，他们对我们也很了解。而且事实上，很多旗舰店、零售店。其实都在周边，大型的商场里都有开设。所以当我们张园在这个改造的时候。我们本身的定位。也是匹配我们南京西路。就是这个高端商业高端商务这种这种定位的。但是这样在后期招商运营上面，我们在招的时候，我们希望，品牌在商圈范围内不是以1号店和2号店、3号店的方式存在，这样就是同质化的。

我们希望能有别于他在其他商场的呈现。比如说是新品的首发、限量款发售，或者是其他特别概念。我们把这个“首”一直非常坚持。

大家可以在我们西区看到很多熟悉的品牌，但是它里面的产品线也好、它呈现的方式也好，都是以前没有出现过的特别概念。

但确实我们很多品牌，比如11号楼的品牌，是一个旅行家家居的概念。16号楼的钟表之家，他在全亚太也是首次亮相。都是这样的情况。当然，我们不希望因为这里有大量高端品牌大众就不来了，张园是公共性的，我们希望大家都能来。张园本身就是公共的，大家都能来，至于你来了干什么,个人看个人的爱好。另外我们还是强调一个开放。

每一幢楼之间的里弄,和张园未来入运营之后。他和周边的建筑不管是地面还是地下。我们都是联通的、都是开放的。第三其实是多元性。就我们希望在张园这里，不管是文化。我们希望是东西方文化的一种融合，海派文化和我中国文化、我们中国文化和西方文化都在这里进行交流和展示。

纪录

为改造“张园”做了大量细致的历史资料收集、梳理的工作，甚至为每一栋房子都建立了档案。这个过程中，也一定收集到了曾经发生在这里的鲜有人知的故事。

时筠仑：我们给有些楼专门拍了短视频。因为我们根据档案和素材的翔实程度来决定。比如说我们有一幢楼当年那个周庆云船王的房子那幢楼，当时他一家居住在这里，后来因为它经营也不错，甚至还有游轮。后来因为太平轮出了状况之后就特别艰难。因为要做巨额的赔付，不得不散尽家产尽可能赔付。我们觉得这段历史就特别有价值，就会拍成视频留存下来。

我们目前在做的其实还是一些抢救性工作，类似于口述历史的。就随着我们这些居民征收完成、搬离之后可能就再也找不到了。还有很多人年岁也高了,就像1920年左右出生的，到现在也快100岁了。我们当时征收的时候就遇到一位老奶奶，她是十几岁的时候，十八九岁嫁到嫁到这里，到现在也非常年迈了。这些资料特别珍贵。

刚开始我们也没注意，是为了建设、为了改造做的，收集过程中就开始发现人文故事，就觉得很有趣，建筑就活了。一旦把人文故事融合在一起，这些建筑就都活了。

我们对他为什么有感情，因为我们企业是伴随着他发展的。他是我们企业最好的一块资产。