张园，焕新
本报记者 龚丹韵
■历经岁月洗礼的张园，海派文化味道浓郁。沿着茂名北路漫步，老式石库门展露出的风情，即便在尚未开业的当下，依然引来街边路人拍照打卡。不禁让人期待，开放后的整片石库门区域，在这些优雅的百年建筑中行走，配以各类商业、时尚、文化活动，将是怎样一幅灵动光景。张园更新还在继续，个中经验值得仔细品味和咀嚼
■20余家中外设计公司云集，最终遴选出其中4家共同参与：英国戴维·奇普菲尔德事务所（DCA）、日本隈研吾建筑都市设计事务所、明悦建筑设计事务所、如恩设计研究室。另外，华润地产联合大都会建筑事务所和同济大学团队，太古地产联合欧华尔顾问公司和章明团队，以志愿者的形式参与此次活动
■上海是软土地基，张园又多了地面老建筑保护要求，比常规工程限制维度更多、挑战更大。此前，上海已有历史建筑实施地下更新。单论技术，已经积累了丰富经验，但张园规模较大，成片风貌保护区修缮+地下空间同步更新的做法，将为未来其他风貌保护区创造更多可能性，也是张园的引领性和开创性所在
■“昨日的张园是上海传输全球新鲜事物和理念的窗口；今日的张园更将成为荟萃全球璀璨商业文明的地方，是全球卓越城市面向世界的会客厅。昨日的张园是中外名流社交的大舞台，是中国最早国际化大都市的印记；今日的张园将是融汇全球元素，面向世界，更开放、更自信的城市代表之地。”上海静安置业集团董事长时筠仑对张园的功能策划如此描述
用心
77号的“人文特征”档案
始建于1882年的张园，是上海现存最完整、种类最多的中后期石库门建筑群，云集了28种不同风格的石库门里弄建筑，曾被誉为“海上第一名园”。
如果从研究阶段算起，张园近一时期的保护与更新跨度长达几十年。几十年间，张园经过了几次大修，但由于老建筑条件所限，居住条件始终没有实质性改善。同时，一个门户住着“72家房客”，客观上也让老建筑保护畏首畏尾。原住民生活改善与老建筑活化利用之间如何才能取得双赢？2002年起，同济大学教授阮仪三、周俭等专家就前来勘察。上海一直在思考、探索。张园更新不仅是一个风貌保护区的具体尝试，更是在样板和标杆意义上，想为解决类似的城市难题先行先试，作出示范。
破题是在2018年，面向居民的征收全面拉开，张园迎来了历史性时刻。这是上海实施保护性征收改造的首个城市更新项目。居民离开，百年老建筑修旧如故。但留下来的老房子怎么用好它？值得慎重思考、小心探索。
“只有功能活化利用好，老房子的保护才能走得长久。”静安区规划和自然资源局局长施煜说。把老房子空置着，像古董一样供着并不现实，不用的老建筑更容易破败。赋予老建筑新的功能、新的公共属性，让人们可以走到其间，欣赏它、使用它，进而了解上海的城市文化，让建筑可阅读、街区可漫步——这样的更新方向取得共识。
说起来容易做起来难。百年民宅，公共功能所要求的水电煤系统、消防安全等指标，本就是老房子严重缺失的。一边保护修缮，一边增加各类现代功能，如此成片规模的工程，实施难度之高难有比肩者。
准备工作，早在2015年就已启动。
先是摸清家底。自2015年起，上海静安置业集团为张园内170幢历史建筑建立了“一幢一档”完整资料库。仅记载威海路590弄64支弄1号信息的房屋档案就超过了400页。
档案细致到什么程度呢？除了建筑概况、房屋信息、基础资料、历史图纸、现状图纸、物业资料一应俱全，甚至还搜集了老居民的照片、采访屋主后人的影像和文字资料，并附上工艺描述、保护控制建议等。
比如威海路590弄77号，又称张园77号，为中西合璧式花园住宅。根据档案信息，房屋设计于1921年，设计者为英国建筑师格莱汉姆·布朗，他同时也是嘉道理住宅（现中国福利会少年宫）的设计师。该建筑为上海市优秀历史建筑（二类），保护等级较高。档案第二部分“人文特征”，有一段详尽的文字描述：
屋主王俊臣早年曾在汇丰银行买办间工作，1919年担任美商花旗银行买办，直到1932年。担任买办时，该行有大批金盎司进口，王俊臣代理该行出售时，通过“收佣金”和“吃盘子”双管齐下的方式获利颇丰。
……
根据视频中对王俊臣的孙女王美英女士的采访，王美英女士1931年出生于77号，祖父王俊臣有3个儿子、4个女儿。3个儿子分别是一房、二房、三房生的，王美英是三房的孙女。房子分东西两宅，中间以圆顶贯通。西宅住的是王俊臣的大儿子和二儿子，大房有11个子女，二房有9个子女；东宅住着王美英一家共8人。当时家里雇了约40名佣人，有木匠、裁缝、花匠、保姆。整整一个大家庭。
祖父王俊臣是位中西结合的老人，平常在家不出门，穿中式裤子，衣服前面是开口子的。祖父是个非常有爱心同时也蛮严肃的长者，对待下人和气，从不骂人。教育下一代，男女平等，一定要使他们受到良好教育，今后能够自立持家，不要靠祖宗传下来的东西。
童年时，祖父和王美英不住一起。小孩要吃冰激凌，房间里不能吃，母亲就叫他们坐在三楼的楼梯上吃，因为老太爷不会上三楼。王美英小学在77号对面的光明小学，初中在清心女中。
太平盛世的时光，王美英还小，待她懂事后，日本人打进来。祖父曾拿钱造房子，在闸北造了7条里弄的房子出租。有一年日本人打进闸北。在77号的一天夜晚，王美英的大伯、二伯和父亲看到天上一片火红，第二天，闸北7条里弄的看门人报信给祖父，一夜间，里弄化为平地。这件事对祖父的精神和身体打击非常大，他认为火烧不掉、水淹不了，怎料日本人在一夜之间把他的房子全部烧光。1944年，祖父过世，没有看到日本投降。家里从此没有一个主心骨，各自在外面找房子，最后全部从77号搬出。
根据居住在威海路590弄×支弄×号的×先生回忆：
77号之后卖给了三户人家，其中两家分别是骆家（广东籍富商骆义奎，据说与永安公司郭家是亲戚）、郭家，还有一家周先生记不清了，只记得当时门口挂着三户人家的牌子。上世纪50年代，三户人家消失了。
另据居住于250弄×号的×女士说，他们家的某亲戚曾嫁到77号的“洪家”，或许即为×先生提到的三家之一，此说还待考证。
房屋档案信息中列明，77号门窗框、百叶窗为红色，门窗套、檐口线脚等为暖白色。三角形和圆弧形窗楣外露，中间置拱心石及灰塑装饰。木门窗形状采用中西结合风格。建筑面积约2300平方米。
负责修缮的静安置业集团甚至使用红外热成像检测、微钻阻力仪及材料水分仪对建筑病害进行分析，对外墙空鼓、表面剥落、木材内部裂缝、腐朽、虫蛀等情况形成了一系列处理建议。
2018年，张园43栋174幢2053个房间的查勘、测绘、记录、对比、整理、拍摄工作完成，张园成为全市首个实现“一幢一档”的成片风貌区。如此全方位、全维度记录房屋资料并提出保护控制建议，为后续的保护、修缮、利用等系列工作打下坚实基础，这一做法在全国也属首例。此后，“一幢一档”的方式在静安区乃至上海全市得到进一步推广、深化。
张园的历史建筑修缮以“修旧如故，以存其真”为原则，以历史建筑“一幢一档”建档工作为基础，成为上海里弄街区的保护更新试点和重要标杆。 下转 14版
（上接第13版）
巧思
辗转腾挪在地下
基础完备了，留下来的老房子怎么用，是亟待解决的课题。
2019年6月20日，静安区规划和自然资源局、静安置业集团根据静安区委、区政府要求，针对“做什么，怎么做好张园地区保护性综合开发”的问题集思广益，“张园地区保护性综合开发方案设计”国际方案征集工作正式启动。
20余家中外设计公司云集，最终遴选出其中4家共同参与：英国戴维·奇普菲尔德事务所（DCA）、日本隈研吾建筑都市设计事务所、明悦建筑设计事务所、如恩设计研究室。另外，华润地产联合大都会建筑事务所和同济大学团队，太古地产联合欧华尔顾问公司和章明团队，以志愿者的形式参与此次活动。
征集活动的评审团队可谓“大咖荟萃”，如郑时龄院士、常青院士、全国工程勘察设计大师唐玉恩、上海中心设计师夏军、同济大学教授伍江、国家级非物质文化传承人朱炳仁等，多位国内外知名专家为张园提出优化建议，同时聘请华建集团作为技术咨询顾问。
各家设计各有所长。有的形式大胆，提出在张园片区上方加盖天棚，但出于保护历史风貌的缘故而被否定。也有的材料新颖、效果引人注目。有本土团队专攻上海老建筑保护利用，积累了充分经验，也有团队对地下空间开发颇有心得。最终形成的方案汇集6家所长，在历史建筑保护、地下空间开发、功能定位、交通组织等方面，形成了具有启发、共识的内容。
张园石库门里弄建筑群是上海市中心城区珍贵的文化瑰宝，保护并妥善利用是各方案的出发点和目标。方案确定尽最大可能保护石库门里弄建筑群和巷弄肌理，合理植入新功能，地上地下功能连贯等设计原则；利用中段泰兴路营造南北向空间主轴；完整保留沿茂名北路的连续弄堂界面；结合独立式住宅前庭院和南北侧新建建筑设置公共空间等。功能策划则在德国罗兰·贝格国际管理咨询公司研究的基础上，按照文化、商业、办公、居住的功能定位开展。
粗略而言，张园西区建筑尽量原汁原味保留，以本土团队的保护修缮方案为主，未来有商户入驻。中区、东区更加复杂，需要局部地下开挖，打造一个综合性的地上与地下贯通的空间，并设有办公、酒店、精品店等。一南一北，新建一座演艺中心、一座展示中心，分别由戴维·奇普菲尔德团队、隈研吾团队参与设计。整个张园地下还涉及与轨交12号线、13号线、2号线贯通。
2020年11月，张园地区控制性详细规划调整获得批复。
“真是螺蛳壳里做道场。”作为国内地下工程资深专家，见多了各类大工程的全国勘察设计大师、华建集团总工程师王卫东，面对张园也不禁发出一声感叹。
王卫东描述，张园的地下空间更新并非白纸上画画，北、东、西三面都是已经运行的地铁，四周遍布城市管网。此前由于张园横亘其中，南京西路地铁站的3条线路被一分为三，必须从地面出站换乘。从这个角度看，解决老百姓地铁换乘的舒适性、便捷性，以及提升未来商业步行街区的可达性、公共性，张园地下空间贯通是必需的。
地面上风貌保护建筑林立，与之密切相关的地下，如何进行空间开发呢？
“辗转腾挪。”王卫东如此形容。比如有的老建筑“平移”，地下工程告一段落后，再把它们移回来。有的“顶升”，进行地下挖掘。还有“托换”“暗挖”等多种手法，仿佛大型“华容道”游戏，只为了尽可能在局促的空间、高难度历史建筑保护前提下，进行地下空间更新。
上海是软土地基，张园又多了地面老建筑保护要求，比常规工程限制维度更多、挑战更大。此前，上海已有历史建筑实施地下更新。单论技术，已经积累了丰富经验，但张园规模较大，成片风貌保护区修缮+地下空间同步更新的做法，将为未来其他风貌保护区创造更多可能性，也是张园的引领性和开创性所在。
呵护
每一块花砖 都能找到家
上海潮湿多雨，木结构老房子如果长期无人居住，易发霉受潮，逐渐破损。2019年，方案设计正在进行中。面对空置的张园老房子，静安置业集团开启了一系列保护措施。
首先是人防，一个保安+保洁的20人团队，长期驻扎在空房子里。置业集团制定了一份空房保护手册，严格规定每天早上9点—10点、下午3点—4点，所有房间必须开窗通风，并且做一次保洁。
其次是技防，对张园实施严格的“三维GIS+三维BIM”看护措施，各点位安装温控、烟感、震动等传感器，联通数字化管理平台。每逢梅雨季节，湿度报警器常常“报警”，看护人员结合上海的气候变化，摸索、调整出各类数字控制指标，确保房屋管理精益求精。
“一幢一档”工作的成果也开始发挥作用。张园内的每一处建筑注明了建造年份、保护重点及看护责任人，室内外的重点保护部位如壁炉、雕花木挂落、木门窗及铜质五金件、原始卫浴设施、特色地坪和墙面，甚至居民留下的老式家具，都被统一编号并贴上了标识。进入建筑内部踏勘均需看护人员全程陪同监督，防止人为损坏。
在几年的空房看护中，置业集团形成了一份《历史风貌区保护性征收基地保护管理指南》。如今这份指南已上升为上海市地方标准，在全市实施，成为指导性文件。
设计方案通过后，张园的保护修缮和更新全面拉开帷幕。
仍以张园77号为例。77号所在的西区地下施工任务繁重，为了避免影响到77号的地坪，负责修缮的团队先把地坪花砖人工一块块凿下来，每一块进行编号、清洗，运至金山仓库存放，直到前序施工完成后，再人工拼装回去。如果遇到损坏、缺角，就拍照留档并定制加工。
金山仓库堪称一个“石库门零件宝库”，多年来积攒回收了不少老房构件，张园建筑有些缺损的砖块、瓦片，就从库房中挑选，加以分析、对比，尽可能筛选出一样的构件进行补缺。
历史保护性构件的拆除和复原过程十分烦琐，考验耐心和技艺。在拆卸工作开始前，每种式样都会保留一组小样及原始照片，绘制拼花图纸。在现场将马赛克、花砖地面切割成正方形的砖块，随后向下挖土，从下部土层开始将地面顶起后小心拆卸。一块几厘米厚的花砖，被挖起时附着的基层厚度达到十几厘米。按原样式复原时，先在工厂对花砖底部进行多次打磨，磨至3厘米厚。现场地坪基层下挖5厘米，加上2厘米的黏结层，最终达到地面的完全水平。
项目部流传着一句话，叫“从头开始再回到从头，从哪里来就回哪里去”，讲的就是这些保护性构件的拆解和复原过程。
运送这些宝贝也丝毫不能懈怠。仓库远在金山，团队多次踩点行车路线，提前设计A、B两条运输线路，路上凡有可能形成障碍的电缆线、广告架、道路通行标志、交通信号灯等，都进行高度丈量，确定运输构件的尺寸要求以及相应的包装、保护措施。
修缮老房子考验工匠的技能。比如泥纸筋灰塑装饰有许多镂空部位，机器做不出来，必须依靠工匠的双手一个个粉上去。又比如清水外墙砖，还原原始砖块的美感，必须叠得有水平，砖墙不能倒、不能有裂缝、不能渗水，考验工艺。
还有落地长窗。木工先把这些木门窗全部拆卸下来，表面打磨“出白”，露出原本的木质材料，遇到烂掉的木窗，用同样的洋松木进行拼装，一样平整后，再刷油漆，更新摇梗构件。起初，一个老师傅一天只能修一两扇窗，五六个老师傅一起干也做不了多快。后来老师傅教年轻木工一起做，效率才有所提高。
就连屋顶的瓦片也有青瓦、红瓦之分。卸下来的瓦片一一清洗，坏掉的就从厂房里找相似的拿出来用。整个老房子修缮过程，人数最多的时候有1000多人。
置业集团为修缮后的所有老房子量身定制了一份“负面清单”，明确不可改动的构件和部位。未来的入驻商户如有特殊改动，需报专家评审。
在修缮过程中，团队欣喜地发现，弄口巴洛克式门楼的门头虽然已被水泥砂浆粉平，底下却隐隐透着一些字迹，用凿子剥离铲除后，“荣康里”“震兴里”“德庆里”等蕴含了中国传统文化和上海文化特色的弄堂名称得以重见天日，让人由衷赞叹。
气息
未来公共空间故事可期
百年前的张园，本具公共属性。
1882年，富商张叔和买下了这片花园，不惜重金把它改造为一座开放性的娱乐花园，令沪上民众纷至沓来。
逐渐，张园集花园、茶馆、饭店、书场、剧院、照相馆、展览馆、舞厅、酒吧、球场、弹子房、动物园、游乐场等多种功能于一体。宾客登舟把盏、登楼望远，可享受香茗、茶点、西餐及中外名酒。张园的游乐设施与娱乐方式也是当时最时髦的，有摄影、焰火、戏剧、马戏等，游人可在园林中欣赏现代文明的最新成果。园中后来添设了一辆游艺车，与现在的过山车相似。
它由此成为上海各界集会、演说的场所。孙中山、蔡元培、马相伯等都曾在张园发表演讲。拳王擂台赛、赈灾义演、筹款园会、时髦展览等在张园举办。鼎盛期，它就是上海潮流生活的代名词。
然而时移世易，随着哈同花园、徐园、愚园建成，接着又出现了大世界等游乐场，张园走向衰败，经营维艰。1919年，张园地块陆续被拍卖易主，建造石库门里弄住宅。原来的张园已消失，但人们仍然习惯称这批石库门建筑群为张园。
本轮修缮前的张园早已丧失公共属性，经历了时代变迁，成为围墙拦起来的旧居。如今，位于“钻石地段”的张园在更新后重新恢复公共空间的功能，将再度续写这方空间里新的城市故事。
“昨日的张园是上海传输全球新鲜事物和理念的窗口；今日的张园更将成为荟萃全球璀璨商业文明的地方，是全球卓越城市面向世界的会客厅。昨日的张园是中外名流社交的大舞台，是中国最早国际化大都市的印记；今日的张园将是融汇全球元素，面向世界，更开放、更自信的城市代表之地。”上海静安置业集团董事长时筠仑对张园的功能策划如此描述。
历史建筑完成修缮后，需要为其注入“灵魂”。如何在保护中推进城市更新、在城市更新中更好保护，张园开始了自己的创新与激活。
这几十年，南京西路片区也有着自己的发展历程。2008年以前，“梅泰恒”成为上海商业标杆，但附近的白领生活消费得跑到淮海路上才行。直到两个端头崛起：一头是石门路太古汇片区，一头是静安寺的久光、芮欧、嘉里等商业综合体，高中低端消费和生活方式一网打尽，既有地下街小吃，也有适合朋友聚餐的品牌餐馆，创造了丰富的生活空间。而后街小马路上，可三五好友小酌，或在街角咖啡馆看着店主慢慢磨一杯咖啡。
据静安区相关管理部门员工回忆，曾有企业因商务成本高，想搬到外围区域，但员工调研显示，大家不同意搬迁，喜欢这个片区的生活和服务配套，企业只好作罢。十多年来，片区的发展演变与日常生活密切相关。
今年国庆期间，张园西区分时段步行街开放，老房子透出的风貌引来游人如织，社会反响热烈，认为“很上海，很有生活气”，街区慢行系统的品质获得认可。未来，张园街区将会与周边交通、商圈形成互联互通的格局，在尽最大可能保留保存城市风貌和历史建筑的同时，考虑民生功能、公共服务的留存拓展，让空间更有温度、更富活力、更好彰显城市魅力。
如今，“建筑可阅读、街区可漫步”有了具体可触摸的样本。与“梅泰恒”形成互文关系，一个富有文化底蕴、与生活气息融合的张园，一个历史与未来、古典和现代相交融的潮流街区，一个可阅读、可走进、可使用的石库门风貌区，把南京西路地段真正贯通、融合，综合提升，给了未来无限想象，也将给后来者提供经验样本。
张园里的建筑类型
张园地块曾是旧时上海有名的私家花园“味莼园”，自1885年开放以后的二十多年中，张园一直是上海最大的公共活动场所，是上海人生活中不可或缺的部分。文人墨客、社会名流、富商大贾、风云人物竞相汇聚于此，可以毫不夸张地讲，张园的历史就是清末民初时代的一个缩影。
1918年，张园作为休闲娱乐场所的历史宣告终结。张园土地被分割为28块先后出售，用于建造石库门里弄住宅，不同的业主开发为住宅自住和出租，开启了张园的石库门社区时代。
至1939年，张园已先后建造起28条石库门弄堂和一些花园洋房，分属于28个建造商，每条弄堂大小不一，风格各异，皆因地势或建造者实力而异。因建在张园地块上，外界统称这28条弄堂为张家花园。
张园历史街区是上海现存最具多样性、代表性、艺术性的石库门建筑群。各式石库门里弄、新式里弄住宅、独立式里弄公馆、花园住宅等，类型多样。各栋建筑均中西合璧，装饰精美，富有巧思，极具代表性。
后期老式石库门里弄住宅
脱胎于江南民居的住宅形式，一般为三开间或五开间，保持了中国传统建筑以中轴线左右对称布局的特点。入口处为一个天井，正对面是长窗落地的客堂间，两侧是左右厢房。
新式石库门里弄住宅
多采用单开间或双开间，双开间石库门只保留一侧的前后厢房，单开间则完全取消了厢房，且内部空间上明确区分出后侧亭子间。在整体建筑装饰风格上更多受到西方建筑装饰风格影响。
新式里弄住宅
从石库门里弄演变而来，以栅栏门代替石库门，为争取良好的日照和通风，围墙高度大大降低或采用低矮的栅栏代替，原封闭的天井形式变为开敞式的入口花园。
里弄公馆
为一组嵌在空间密集的石库门里弄街坊中住宅建筑组群，以独栋住宅与相邻里弄同步开发建设的形式，建筑空间都脱胎于石库门里弄，但公馆部分空间体量更大，装饰、装修更为丰富华丽。
花园住宅
花园住宅多为独立占地，根据场地布局整合建筑与花园空间的关系，建设规模差异较大，但大多装饰精美，建筑的风格特征更多受到设计师与开发业主的影响。
张园项目大事记（部分）
（2016－2022年）
2016年8月13日 静安区南京西路张园地区综合开发领导小组成立
2016年11月24日 上海市旧改办发布关于确认静安区张园地块旧城区改建房屋征收范围的函
2017年11月8日 “一幢一档”专家评审会召开
2017年12月5日 张园地区保护性综合开发地下空间（换乘通道）规划方案专家评审会召开
2017年12月22日 张园地区规划业态功能研究方案专家评审会召开
2018年9月30日 静安区张园地块旧城区改建工作启动
2019年2月22日 张园地块首批居民集中搬迁
2019年3月6日 张园地区整体规划控制工作会议召开
2019年6月20日 张园地区保护性综合开发方案国际征集项目启动会举行
2019年8月27日 《张园历史风貌区保护性征收基地保护管理指南》发布会举行
2019年9月25日 张园地区保护性综合开发方案国际征集终期成果汇报会举行
2019年11月13日 张园地块历史建筑看护性维修施工组织设计方案专家评审会召开
2020年9月24日 张园历史建筑三维GIS平台建设项目专家评审会暨项目验收会举行
2020年12月17日 张园设计方案视频研讨会召开
2021年3月29日 张园历史建筑修缮导则专家评审会召开
2021年5月27日 张园保护性开发景观设计方案征集终期成果评审会召开
2021年5月27日 张园东区保留历史建筑实施方案论证会召开
2021年6月4日 张园新建筑方案研讨会召开
2021年6月15日 张园地下空间实施及历史建筑保护方案论证专家咨询会召开
2021年6月28日 张园土地协议出让工作完成
2021年7月21日 与太古地产合资成立张园项目管理公司
2021年9月10日 张园地下空间实施及历史建筑保护方案专家咨询会召开
2022年1月29日 张园东区地块文物保护建筑平移托换及修缮项目设计方案专家预评审会召开
2022年1月30日 张园西区保护性修缮工作启动
2022年6月2日 张园复工仪式举行
2022年9月30日 张园西区保护性修缮工作完成
2022年10月1日 张园·茂名北路限时步行街举办“海上心·典范”茂名北路海派天井艺术展
（大事记由静安置业集团提供）