张园“有机更新”延续城市文脉 昔日“海上第一名园”将以全新姿态融入市民生活
建造于1882年的张园，是一个被南京西路繁华高楼包围的旧式石库门里弄街坊。这里曾是清末上海最大的市民公共公园，被誉为“海上第一名园”。由于多年被超负荷使用，张园内部变得破损严重，居民居住条件较差。2019年，上海对张园采取了“征而不收、人走房留”的保护性征收改造模式，1100多户居民通过旧改搬离张园，生活得以改善与提升。如今，静安区正在抓紧时间对张园进行保护性改造，尽最大可能保留保存城市风貌和历史建筑，并借助功能再造，让这座老园以全新姿态融入市民生活，成为一个上海新地标。
“做梦都盼旧改”
历经岁月的尘埃，即便在未修缮前，张园依旧洋溢着海派建筑的魅力：一排排清水红砖建筑群形态多样，山墙与山花精美绝伦，建筑内部的窗框、扶手楼梯以及房间内的壁炉、五金件都是少见的精致。
但时过境迁，本是为一户人家居住而设计建造的大宅，后来住进了“72家房客”。辉煌变成了尴尬。
黄敏在20世纪90年代住进了张园。六口人挤在38平方米的房间里，在半空中隔出的一间阁楼，住着黄敏一家三口；再在中间一隔，前屋住进了婆婆，后屋住进了小姑子和她的儿子。“六口人的家当塞进去，房间满满当当的，连吃饭都要轮流上桌。”黄敏一家居住的门洞，就这样挤入了12户人家。楼内就一个卫生间、一个厨房间，12户人家共用，不便之处可想而知。
张园弄堂外，一步之遥就是繁华的南京西路，居民内心落差很大。“我做梦都盼旧改。”黄敏说。
历届静安区委、区政府也想尽早启动张园旧改，终于在2018年9月30日，张园旧改启动。第一轮征询通过率达到了94.22%，第二轮签约率达到97.4%，2019年1月，张园旧改正式生效。
黄敏一家赶在签约首日完成了签约，夫妇俩置换到了临近张园的一个小区。一家人又拿出积蓄，加上置换补偿款，在中心城区为儿子购置了一套100平方米婚房。“我们的生活环境发生了翻天覆地的变化！”
一幢一策一方案
2020年11月23日，张园最后一户居民完成旧改签约并搬迁。但重生之路才刚踏上。
居民搬离后，静安区对张园开启了保护性改造。张园也是上海实施保护性征收改造的首个城市更新项目。静安置业（集团）城市更新公司总经理马林说，项目在完整保留街坊肌理、街巷尺度和建筑风貌基础上，对历史建筑实施保护性改造。
很多人在楼内外发现，这里各处都贴有保护标签，壁炉、雕花木挂落、木门窗及铜质五金件、原始卫浴设施、特色地坪和墙面等等，上面注明了建筑建造年份、保护重点及看护责任人等信息。
静安区以“最严的保护方式”，尊重和善待这片百年里弄。张园地块内的每幢历史建筑都有一本“房屋档案”，包含每幢楼的人文历史、现状测绘、价值评价等信息，具有保留价值的细部都经过编号和拍照存档……“早在2015年，我们就对张园范围内的历史建筑着手建立了‘房屋档案’，已为张园地块内170幢历史建筑建立了‘一幢一档’。”那些保护标签就是“房屋档案”的一部分，仅仅记载威海路590弄64支弄1号信息的“房屋档案”，就超过了400页。
张园从征收到保护性修缮改造，周期较长。借由城市运行“一网统管”，张园区域内设置了温控、烟感、震动等传感器，再结合人员巡查，确保全周期内张园历史建筑的结构安全和消防安全。这一历史建筑管护模式已成为上海市地方标准，去年起在全市实施。
对历史建筑最好的留存，是在活化利用中的保护。张园面向全球顶级建筑师征集保护和活化利用方案，遴选出4家国际知名设计公司，科学合理制定保护性综合改造方案。根据方案，专家评审对“一幢一策一方案”提出要求，对张园每幢历史建筑按照其历史、艺术、科学、社会化价值进行充分评估，指导“保护”与“活化利用”更好地匹配。
居民是最大考量
百年前的张园，曾是公共开放式园林和城市的公共活动中心。上海很多“第一”诞生在张园，如第一辆自行车、第一个室外照相馆，均在此登场亮相。张园的运营模式海纳百川，对市民开放，对新科技、新艺术持欢迎态度——这样的特质至今仍滋养着上海。
更新后的张园，在尽最大可能保留保存城市风貌和历史建筑的同时，将居民的日常需求作为最大考量，大量民生功能、公共服务留存拓展，新的空间将更有温度、更富活力、更好彰显城市魅力。
基于“海上第一名园”的历史底蕴，张园的未来业态分布将以“东静西闹、沉浸无界”为核心框架。东部区域相对安静，未来将设置精品酒店、公寓及创意办公场所。西部区域与丰盛里形成完整的商业界面，打造体验式消费目的地。南北区域分别设置文化演艺中心、潮流中心及美术馆等文化场馆和多处公共活动空间，成为辐射周边市民的文化活动基地。
最近，张园内的修缮改造如火如荼地进行着；在数百米之外的一间办公室，张园的招商工作也在争分夺秒地开展着。
张园保护性开发以“成熟一块、启动一块”为原则，分区推进。今年，张园西区将率先亮相，注重“首店”“首秀”“首发”效应，通过体验式、引领性的时尚消费导入，深化海派文化主题，为张园历史风貌保护区赋予全新的商业功能和业态。
黄敏始终在关注着张园的消息。“以前，我盼着张园旧改；如今，我盼着张园早点完成修缮改造，对老百姓开放。我是张园旧改的受益者，也将是张园更新的受益者。”
摘编自“上海静安”公众号