规范监管 双管齐下——静安区绎法空间第一次微信讨论“群租”问题

近日，静安区以“绎法空间”的形式，针对“群租”问题，进行了一次微信讨论。这次讨论围绕四个议题，即：“群租现象背后的社会、民生、经济和法律原因分别是什么？”“根据　《物权法》　房屋所有人有支配权，现在政府加以限制应当如何把握好度？”“群租引发争议是民事行为还是行政行为？利益相关方是谁？”“采取群租方式居住的是哪些人？取缔群租后这些人将何去何从？”。现将上海正策律师事务所律师参与讨论的意见加以整理，以飨读者。

■成因分析

陈慧颖律师：群租的根本原因是经济原因，租房者收入低，租金高，独租不起；　出租者，房价高，租售比失调，正常租金不能收回成本；　经营者，部分群租是单位宿舍，降低经营成本。

南锦林律师：从承租人的角度来看，他们属于社会收入较低人群，是为了生活而不得已为之；　从出租人角度看，为了其利益最大化，他们铤而走险，改变房屋使用方式，户内搭建后出租，显然违法。

王昊东律师将群租的产生问题总结为民生和经济两个方面，他认为：1、业主的权利使用不得损害公益和他人权益；2、治理的重点应放在对公共安全构成影响的群租；3、执法中的难度是发现违法和调查取证，尤其是谁有权进入住宅进行现场调查，这需要法律的授权。

祝跃光律师：群租首先是一个经济问题，其次是个社会问题，最后才是法律问题。如果把法律作为解决群租的主要方法和途径，是法律不可承受之重，对问题的解决更是南辕北辙。运动式执法和刮风式整治，对社会舆论是有了一个交代，但如果不从经济层面引导和解决，群租不但不会消失，相反会变化形态“复出”。

■治理为本

虞莉律师：运用现有的法律对群租房的房东进行约束，如果有扰民或影响他人休息、环境卫生的，让房东赔偿，发生火灾的也要追究房东刑事责任，可能比一味的行政干预效果更好，并且对相关案例大力宣传，起到震慑作用。

南锦林律师：在群租问题上，政府不必冲在第一线，市场的问题，就让市场去解决。政府可以做立法建议和执法监督。在物业管理方面，要把物业费与居住人的数量结合起来，出了问题，物业管理者需要承担责任，这样他们就会注重管理了。

岳云律师：公权力所要做的，不是粗鲁、盲目地叫停，相反，是怎么做好服务工作，例如对安全隐患等问题进行约束，加强廉租。

朱伟国律师：群租现象是社会进程阶段性的产物，要综合性治理。治标还须治本，如要加强流动人口登记制度，政府要提供更多的公租房源，要加强普通百姓出租房屋的备案登记制度（必要时，可给予政策优惠，如地方政府对5%的税收予以适当补偿）。

俞静贤律师从群租的起源谈起，提出群租现象背后引发的安全问题由谁买单？若取缔了群租问题，是否还会由于外来人居住面对困惑而引发其他问题？他认为：安全有成本，利益得权衡。加强教育、采取措施、控制人口或为合适之举。

周伟律师：我们需要规制群租人的不良行为，不应是群租行为本身。在治理群租问题上需要疏堵结合，当然，知易行难，政府需要管理智慧，创新管理方式。

德彬律师：如何解决群租问题，还应发挥群众的力量。小区物业管理公约，是房产人让渡部分私权的合约。政府管理是否可下沉小区，指导小区通过公约来组织投票，决定本小区是否接受群租。不接受的，则起诉之；　接受的，则规范之。

■建言献策

祝跃光律师：他山之石，可以攻玉。日本有蚂蚁工房，欧洲有胶囊公寓，群租禁不了，务实的治理是引导如何合租？如何管理？

安翊青律师：要解决群租现象，不应一味地去禁止，因为一个人最基本的住宿需求得不到满足的话，反而会成为社会不安定因素。上海可以借鉴英国、香港的做法，政府从加强房屋供给和对群租现象进行规范、监管两个方面入手。加强房屋供给可借鉴香港的“公屋”政策，政府可以考虑在交通更为便利等住宿条件更好的地点提供一定比例的廉租房，根据群租人员的不同情况，设计梯形房价，解决弱势群体的住房困难；　英国的监管方式是：政府立法要求入住群租房的房客进行身份备案登记，同时加强备案后的信息核查力度，一旦发现群租房未按规定进行出租或备案登记，房屋所有人将会被处罚。