创下两个“全市最快”纪录，蕃瓜弄这样书写城市更新的故事

位于静安区天目西路街道的蕃瓜弄小区，最早是上海最为“响当当”的“滚地龙”，解放前这里挤着3000多个用芦席卷绑在低矮竹竿上建起的窝棚。1964年政府将其改造成为上海第一个五层楼的工人新村，这一翻天覆地的变化曾写入上海中小学的课本。60年过去，原来的工人新村已经显得陈旧落伍，小梁薄板的居住环境也亟需升级换代。

作为全市体量最大的“小梁薄板”改建项目，蕃瓜弄小区于去年11月12日开工，更创下签约到搬场、搬场到开工两项“全市最快”纪录，被收录进“2023年世界城市日城市建设和发展案例展”。蕃瓜弄，将实现又一次涅槃重生。

城市更新

让群众幸福感“原地升级”

1981年出生在蕃瓜弄的陈瑜，童年是无比幸福的。从旁边的蕃瓜弄小学放学后，她就和同学在小区里跳皮筋、玩写王字游戏，父母下班误了点，隔壁阿姨就在三家共用的厨房间，帮她添副碗筷。那时，在蕃瓜弄北隅还保留了18间棚屋残迹，作为中小学生“忆苦思甜”和外宾来访的展示基地。

光阴流逝，随着上海新客站的建设启用、闸北不夜城的开发建设，蕃瓜弄在周边的高楼大厦中变成了“盆地”。虽经历了“平改坡”，但已不复往日风光。

陈瑜有些无奈地，说起那些“一地鸡毛”的琐事：“房子上面裂缝，楼上拖地板滴水了，我床上都湿了。我总归跟阿姨爷叔说帮帮忙，拖把拧拧干。那天我烧黄鳝，他们家楼上下水管又滴水了，正好滴到我菜里面了，你看这个菜怎么办？重新出去买。”

由于上世纪60年代条件的限制，当初蕃瓜弄被建成小梁薄板房，并非用混凝土现浇，而是使用预制板，随着时间的推移，板与板之间产生缝隙。类似的琐事还有很多，比如小区有500多套“一室半”的房型，进入大房间必须先经过小房间……

1122证居民要求改造的心声越来越强。在全市提速推进“两旧一村”改造后，静安区把蕃瓜弄列入首批计划，启动拆除重建。

芷江西路街道相关负责人表示，他们从居民要什么、社区缺什么入手。在房型方案上，把97种不同面积段的房型归并为8种基本户型，采取设计和增量的“双四标准”，确保均衡受益。在规划方案上，突出高标准，配建地下车库，新建中心花园，完善服务配套，打造“完整社区”，另外还增加了部分公共租赁房，把“控成本、提品质”落到实处。

而依靠群众工作八法，社区干部与居民实现双向奔赴。通过连续召开八场方案宣讲会，在小区设立“一门四站”，听意见、答疑惑、优方案；组成8个群众工作组，走家串户、一户一策，最远的跑到了江西，帮居民算好综合账、长远账；开展组团服务，用好各类政策，为居民寻找过渡房源、调处家庭矛盾、提供特困帮助；动员群众做群众工作，楼组长和已签约居民一起做未签约居民的思想工作，很多人还主动做起了“房屋中介”和“搬运工人”。

“这种情况下不仅关系到你一家，大家大力支持。”居民何阿姨说，几十年共用厨卫的经历，让蕃瓜弄的大家很有集体意识，“你家签过来我家签，都是很踊跃的。能够赶上这个时代这么好的时光，我很幸福！”

两个纪录

打造中心城区“两旧”改造示范样板

从5月15日项目生效到11月12日项目开工，蕃瓜弄项目创下“签约到搬场”“搬场到开工”两项“全市最快”纪录。结合主题教育和大兴调查研究，蕃瓜弄项目发挥了联动会商、同题共答机制，通过“完成一个项目”实现“解决一类问题”“走通一条路径”。

蕃瓜弄居民中，有不少老年人迫切期待早日回搬。对此，静安区各部门对建设方案反复打磨，创新探索数字化管理，使流程更紧凑、顺畅。静安区房管局副局长张拓介绍：“我们建立了一个数字化平台，对项目的拆除、设计、建设和后续管理全面采取数字化管理，特别在前期对接了市建设项目审批平台，对前期取得施工许可提速起到至关重要的作用。”

原拆原还的新房，居民办理新产证时会碰到一个“堵点”，税该怎么收？由于没有可供参考的先例，无法像一般的旧区改造房屋拆迁，凭“动拆迁补偿协议”来计算可减免的相应税款。为此，房管、税务等部门展开“靶向答题”。

国家税务局上海市税务局财产行为税处一级主任科员周晶介绍，在这个项目上，创新提出解决方案，也为全市其它非成套改造提供了范例。“我们税务局梳理了现有的优惠政策，找到了‘互换免契税’的规定，原拆原建相当于居民和国家互换住房，在这个过程中，居民没有支付差价，对他免征契税也是有合理性的。”

未来，这里将改建成为独用厨卫、有地下车库的电梯房，蕃瓜弄及周边小区的公共配套设施将包括：城市生活中心、社区卫生中心、社区综合为老服务中心、社区服务站点、社区党群中心和公益性托育点等约2万平方米，并将配建2层地下车库和中心花园。项目周期力争将压缩到3年半，预计在2027年实现居民回搬。

如今的蕃瓜弄，正在如火如荼地建设。街道相关负责人表示，将深入践行人民城市理念，继续关心好在外过渡居民，力争让居民早日回搬圆上新居梦，同时持续用力推进“两旧”改造，奋力谱写“城市，让生活更美好”的新篇章。