蕃瓜弄“溢出”，站在百姓角度把工作做在前 静安区突破裉节难题，打造超大城市中心城区旧住房改造示范样本

蕃瓜弄小区旧住房改造项目刷新了从签约到搬场、从搬场到施工两项速度纪录，也是目前中心城区规模最大、施工难度较高的“拆落地”项目之一。   经过岁月洗礼，蕃瓜弄小区不少楼栋外墙涂料已经风化脱落。

                ■本报记者  周辰  王宛艺
      
           昨天，新年开工首日，蕃瓜弄原址上，机械轰鸣、桩基深埋，也似为蕃瓜弄的明天打下牢固基础。居民戚顺荣一家的过渡房就租在附近，因为岳母上了年纪，不愿离故土太远。他常常不惜步行20分钟，去蕃瓜弄看看新进展，再回来讲给岳母听。“她总是非常高兴，这么快签约、这么快搬场、这么快开工……”
      
           三个“这么快”，是对居民内心欣喜和期盼的白描，也是各方用心用情用力的阶段性成果。蕃瓜弄小区旧住房改造项目去年创下两个“全市第一”，刷新了从签约到搬场、从搬场到施工两项速度纪录，同时也是目前中心城区规模最大、施工难度较高的“拆落地”项目之一。
      
           站在新的时间节点，我们凝视蕃瓜弄旧改项目的“日长夜大”，别有意味深长——蕃瓜弄旧住房改造不仅让1122证居民生活条件得到改善，而且更期待这项民心工程以自身幸福感原地升级的经验，为超大城市中心城区“两旧一村”改造打造一个可复制推广的示范样板，探寻可持续发展的城市更新之路。
      
           站上新的奋进征程，我们琢磨蕃瓜弄旧改攻坚啃硬的“溢出效应”——相关工作总结凝练为“蕃瓜弄旧住房改建八法”，不仅为后续静安区全域58万平方米旧住房改造提供宝贵经验；甚至对全市普遍存在的新产权证“办证难”问题，率先推出政策、减免契税；对项目进行全生命周期管理，搭建成套改造项目数字赋能平台，成为全市第一个同类改造项目建设的信息系统。可复制、可推广有了现实落脚。
      
          回溯“啃硬”，推动政策体系不断完善
      
          “住在蕃瓜弄”一度是居民们的骄傲，这是上海首个5层楼房工人新村。但经历半个多世纪的岁月洗礼，在房屋老化、厨卫合用、漏水漏电等种种困顿下，改造势在必行。
      
           蕃瓜弄改造共涉及1122证居民房屋，其中有145户为产权户，戚顺荣家就是其中之一。当初，为了方便照顾岳母，夫妻俩买下位于五楼一套80余平方米的房子，厨卫独用、装修一新。成套改造来了，戚顺荣也有自己的疑问，每户人家面积相应变大了，办理新的产权证，会不会多交一大笔契税？
      
          放眼全市，“旧改办证难”是一个普遍性问题，由于“两旧”改造项目往往涉及土地性质变化、不动产面积增减，推进城市更新，就必须突破政策不配套而产生的一些堵点，加快形成务实管用的操作经验，推动政策体系不断完善。
      
           蕃瓜弄改造过程中，就以“办证难”为突破点，由静安区房管局、税务部门等联合“靶向答题”，避免居民回搬后再遇烦心事。国家税务总局上海市税务局财产行为税处一级主任科员周晶解释说：“税务局梳理了现有优惠政策，经由‘互换免契税’规定，原拆原建过程中居民没有支付差价，因此应当免征契税。”蕃瓜弄项目探索出的这一做法已于去年11月写入多部门联合发布的文件，适用于列入全市旧住房更新实施计划的所有项目。
      
           据静安区房管局成套改造工作负责人陈双介绍，辖区内目前还有58万平方米不成套直管公房待改造，涉及10个街道，体量占全市四分之一。各方将继续创新改造方式，灵活运用改扩建、拆除重建、抽户等方法，继续改善民生。“通过蕃瓜弄改造，我们发现居民最关心去哪过渡、新房面积、楼层等问题，这也督促我们在推进其他项目时，把各项工作做到前面，站在老百姓角度，提前出方案、及时多沟通，真正把旧住房改造做好做扎实，做到老百姓心坎里。”陈双说。
      
          凝结“八法”，稳稳兜住旧改“蛋糕”
      
           “拆解家庭矛盾是旧改中另一个需要绕清楚的‘毛线团’。”蕃瓜弄居民区社工陈颖以手头包干区的130余户住户为例，其中约20户承租人已过世，这就面临签约主体需要协商变更。一些家庭兄弟姐妹众多，容易引发矛盾。“解铃还须系铃人，我们把一家几口人拉到一张桌子旁，反复开调解会，一场不行再加一场。最终都是一户一方案，甚至是一人一方案，将矛盾冲突逐一化解。”陈颖说，天目西路街道专班工作组、居民区干部、结对科室干部“组团式”上门做工作，逐步掌握问题的症结并“对症下药”，把“大道理”通俗化，把政策讲清楚、说明白。
      
           居民区社工万秋萍发现：很多居民旧改之初意愿强烈，但临签约却“搁牢了”，原因是对房型不满意。“确实难，蕃瓜弄小区原有近百种不同面积的房型，最小的6.5平方米，最大的100多平方米，五花八门。”蕃瓜弄改造项目主创建筑师曹晓栋与团队设计的安置房型初步定下8种基本房型，通过调整房型的进深和面宽，衍生设计出47种不同面积段的回搬房型方案。
      
           比如，一人独居的杨叔临到签约纠结了：“这一房型厨房各家贴得近，隔壁的油烟会不会影响我家厨房？”杨叔提出异议的现场，居委会、街道、设计团队，以及管理方北方集团围坐一桌。大家当即协商修改调整，当场保证：烟管会改！最终，烟管被设计师挪到外侧，烟管离得远了，也利于日后住户自行对空间分割改造。杨叔爽快签约。
      
          让居民们将这块旧改“蛋糕”稳稳拿住。“不但要欢欢喜喜搬迁过渡，还要开开心心满意回搬”，天目西路街道成套办专班负责人俞文恒这样说。
      
           一线聚力、一户一策、将心比心、组团服务……蕃瓜弄旧改“啃硬”的过程，也是一个不断诞生好用管用群众工作法的过程。以小区1122证居民的福祉作为一切工作的出发点和落脚点，由此凝练总结出“蕃瓜弄旧住房改建八法”，包括一线聚力法、一户一策法、党员带头法、集体认同法、将心比心法、组团服务法、关键人物法和随机应变法，也推进了后续更多零星旧改地块工作。
      
          数字赋能，民生获得快一点再快一点
      
          城市更新是事关全局和长远的大事，更是事关群众切身利益的好事。面对居民改善居住条件的迫切需求，也需要各方切实提升能力本领，让民生获得快一点再快一点。
      
          蕃瓜弄改造，承担了一项重要探索任务——搭建全市首个拆除重建类旧房改造信息系统，对项目的拆除、设计、建设和后续管理全面采取数字化管理。譬如，对接市建设项目审批平台，对于蕃瓜弄改造取得施工许可提速起到了重要作用。
      
          一个数字孪生的蕃瓜弄，不仅留存难舍的回忆，也将展现蕃瓜弄的新生，为城市更新留下宝贵数字资料，也为在城市更新中践行全过程人民民主重大理念提供抓手。
      
          这套综合管理平台面向多类型用户、多应用场景，对改造前后的全过程进行电子化记录，前期，通过无人机、三维建模、BIM（建筑信息模型）等多种技术手段进行数据收集，实现全要素覆盖、全流程管控、多平台协同。
      
           建成后，主管单位可通过系统平台对项目跟踪管理，落实安全生产、统计监督等各项工作；街道办用好项目实施和居民信息等数据，进行精细化管理，精准滴灌贴心服务；项目建设单位可对居民签约、交房、过渡、选房、回搬等全过程进行数字化管理，形成旧住房成套改造的流程范式，改造完成后对小区物业和资产进行数字化管理；居民和社会公众，可通过系统直观了解蕃瓜弄的前世今生与改造前后对比，也可实时关注项目进度，并提交意见建议。