从闻名沪上的大中里，到潮奢活力的兴业太古汇 城市更新让建筑可阅读，街区可漫步
大中里旧照
文/贺理铭
12月15日，一场主题为“Dare To Vibe轰轰龙龙”的亮灯仪式，在兴业太古汇北广场举行，兴业太古汇联手让-米歇尔·巴斯奎特基金会，共同呈现大型公共艺术装置“戴皇冠的小恐龙”，一场冬日潮奢艺术奇旅由此拉开了序幕。
作为申城的地标级商业综合体，兴业太古汇地处南京西路商圈核心地段，覆盖多元化潮奢生活方式，包含一座购物中心、两幢高端办公楼、两家精品酒店、一家公寓式酒店以及一幢百年历史建筑查公馆。该项目由香港兴业国际与太古地产共同投资、拥有兼管理运营，自2016年下半年分阶段开业以来，传承百年南京路街区文化，绘就潮奢生活的想象图景，成为年轻人的生活空间、商务人士办公栖息的热门之地。
从原先的大中里到如今的兴业太古汇，这个城市更新优秀案例的背后有哪些故事，建设过程中遇到哪些难点，如今又在进行哪些改变？带着这些问题，笔者日前走访了香港兴业国际租赁及管理总经理、兴业太古汇联席总经理丁瑞芳，听其娓娓道来。
强强联手 共绘蓝图
始建于1925年的大中里，来自颜料商奚鹤年当时的一个决定，他将妻子的陪嫁土地利用起来兴建居住社区。围绕一条总弄和数条支弄，大中里由111幢砖木结构的二层石库门建筑组成，总建筑面积约1.47万平方米。每栋住宅的前后客堂、前后厢房、亭子间、天井和晒台等一应俱全，又在建筑式样上增添了些许西式风格的雕花门楣。
2000年初，静安区开始试水大规模的旧式里弄社区改造，位于上海“心脏”地带的大中里区域，很快进入了城市规划者的视线。而曾将荒芜香港离岛打造成世外桃源般宜居社区愉景湾的查氏家族，获得了重返吴越故地、参与上海市中心建设的机会。经过详细评估，并与多家热切渴望参与大中里项目的开发商沟通后，静安区政府与香港兴业国际签订了整体开发协议。2002年底，后者以13.1亿元人民币拿下了这幅占地超过6.28万平方米的土地。
2006年11月，香港兴业国际与太古地产正式宣布成立合资公司，双方各占一半权益，共同开发大中里项目，并制定了规划蓝图。香港知名的王欧阳建筑设计事务所在整体设计方案中，给出了一个能够呼应历史与未来、融汇中西文化内涵的开放思路。
购物中心的核心部分是一个贯通地块南北的中轴商场；沿街部分辅以多幢二至三层楼高的小型建筑；办公楼、酒店等塔楼或立于购物中心之上，或通过连廊相通。这样的布置令周边道路视野开阔，在汇集多种业态的项目中，人流可以在不同风格的建筑、街区和公共空间中穿行，如往日大中里居民在弄堂中穿梭一般，四通八达、移步换景。
倾注心血 克服难题
作为市中心罕见的超大体量工程，大中里项目的建设是一部繁复而又鲜活的城市营造史。居民安置、基坑建设、区域联动、交叉作业、绿色施工……每个看似有法规可依、有技术可循、有案例可考的环节，落到现场都成了极富挑战的难题。
越是复杂的工况、难解的疑问，越能吸引优秀从业者为之持续倾注心血。在大中里项目建设的六年多时间内，项目指挥部与各类合作单位始终迎难而上，以远超常规标准的要求推动施工，最终成为上海同类项目的标杆。
如何减少大型项目建设中常见的“施工扰民”问题？项目指挥部连同上海建工一建集团和上海市基础工程集团，开了大大小小上百次会议，制定了细致的解决方案。同时，与周边居民代表面对面沟通，建立定时联络会议机制，迅速回应各类诉求，得到了居民的认同。
比如，针对“麻烦源头”大型土方车，特别设计了不颠簸、噪音小的平坦入口；车辆进入时需减速慢行，并冲洗轮胎；进入指定位置后，必须熄火。又如，切割钢材、搅拌混凝土、使用空压机的噪声很高，规定仅限白天作业；为周边居民区外墙安装隔音屏外，还引进了机械静音切割拆除工艺等更多有效降低噪声、减少污染的技术。此外，工地上产生的垃圾，定时定点清运；不仅用绿网覆盖以减少扬尘，还会使用消毒水定期消毒等。
据介绍，这套“细水长流、将心比心”的办法，被上海市基础工程集团延续到大中里之后的其他大型项目中，甚至将工程建设的“社区开放日”设计成一个以亲民方式讲解工程技术要点和未来价值的“科普活动”。
大宅平移 焕发新生
伴随着大中里地块历经风霜的邱氏大宅，有幸交付至颇具古建筑保护及活用经验的团队手中。参与修复的上海章明建筑设计事务所接手后发现，这个“老房子”问题颇多。
邱氏大宅在历史档案中留下的资料不多，只能找到剖面图、南侧立面图及其中两层楼的平面设计图。如何修复，只有结合建筑现状和改造痕迹加以判断。经历多次改造，有较多缺失部分，建筑外立面污损情况也比较严重，加上曾用作校舍，建筑内部重新分隔过空间，需要拆除后重构。
面对难以估算的投入和可以预见的施工难度，香港兴业国际执行主席查懋成却认为，“尊人重土”的价值观是家族传承和集团可持续发展的底蕴，在这片土地上，应不计成本地以百年建筑的标准打造每一个项目。
2010年1月，这栋百年老校舍以每分钟两厘米的速度，开始了总长57.3米的“爬坡行走”。在移位过程中，工程团队实时监测变形、应力、荷载、动力特性及沉降数据，及时发现可能出现的结构变化。13天后，老校舍最终落定到比原位高40厘米、安全稳固的钢筋混凝土基础上。进入修复环节后，上海章明建筑设计事务所团队以“修旧如旧”的形式，复原已被破坏的墙面、烟囱、山花、门窗、线条等细部特征，使其能够重新焕发新生。
为了纪念香港兴业国际创始人查济民博士，也为了赋予这座历史保护建筑新的生命，修缮后的大宅被命名为“查公馆”。2018年5月，查公馆举办了“济世为民”揭幕展，展览详细介绍了查济民振兴民族工业、爱国爱港的生平经历，也展示了项目动迁和建设期间，保留下来的“大中里印记”。
2021年，查公馆携手英国伦敦奢侈品百货哈罗德，打造了中国首家哈罗德茶室。今年12月15日，查公馆二层引入全球首家哈罗德公馆会员俱乐部，为限量会员打造非凡的个性化英式奢华体验。
如今，开业已六年的兴业太古汇正持续引入更多高能级的概念店、精品店。相信不久的将来，这座与艺术深度链接、拥有多元审美的商业综合体，将被塑造成既具历史底蕴，又有潮流活力的高品质魅力载体，为上海这座国际消费中心城市注入更有生命力的潮奢商业和文化新活力。