万科上海答卷： 与城市共生长 打造理想空间
天空之城实景图
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改革开放45年，孕育出一批世界级中国企业，一批时代的企业，推动着城市面貌日新月异。世界500强企业万科，是这一切的见证者、参与者和受益者。
1991年，万科走出大本营深圳，踏入改革开放前沿阵地上海，与这座全国化布局中的首站城市共成长，感受一段历史的沧桑巨变。32年来，上海万科坚持“与城市同步发展，与客户同步发展”的长期发展理念，顺应不同时期的发展需求，打造出一批高品质、有温度的空间产品及配套服务，持续为城市未来发展提供配套设施。
如今，上海万科与这座城市深度融合。围绕“城乡建设与生活服务商”战略，上海万科所搭建的业务生态已初具规模，涉及地产开发、物业服务、租赁住房、物流冷链、商业办公、酒店度假、教育、养老等。从2018至2023年，上海万科连续六年蝉联“上海民营企业百强”第一名，并于2021年荣获“上海市五一劳动奖状”。
2021年，上海市人民政府与万科集团签署《战略合作框架协议》，万科以此签约为新的起点，进一步深化与上海在城市更新、物业管理、住房保障等领域的合作对接，加强对未来城市、韧性城市的创新探索，打造更加宜居宜业的理想生活场景，为上海经济社会发展贡献更大力量。
多元发展 美好生活先行者
乘上改革开放和城镇化进程的快车，房地产行业取得长足发展，许多入局者规模迅猛增长。然而单一的住宅开发已经不能满足当下人们对城市设施的需求。面对这样的变化，上海万科有了更新的解决方案。
2014年以来，上海万科不断转型迭代，以满足人民日益增长的美好生活需求为目标，推动企业高质量发展，先行探索成为“美好生活场景师”。在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务延伸至商业、办公、长租公寓、物流仓储、酒店与度假、教育、医养等领域，为更好地服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。
深耕30多年的闵行七宝，记录了上海万科对于美好生活场景的崭新思考和打造能力。在这里，万科从“盖房”起家，不断寻求突破，以更大决心携手政府逐步填平了公共资源的洼地。从最早引入公共交通，到引入24小时便利店，再到开展各项配套业务的创新探索和实践。例如：1996年万科成立复旦万科实验学校（现更名为上海市民办德英乐实验学校），这也成为了上海万科教育业务（“德英乐”品牌）的雏形。2016年万科落地第一个“广场系”的商业项目七宝万科广场，商业体量14.9万平方米，工作日平均的客流量可达到10万人次；开创第一个嵌入式社区养老项目智汇坊，让养老实现“一碗汤的距离”，如今智汇坊在全市众多社区内复制。于是可以看到这样的场景——人们居住在万科的社区，在万科的办公楼内工作创业、在万科的商场内消费娱乐、孩子在万科的学校学习、老人在社区内就能得到护理人员的悉心照料。万科在七宝的实践，可以称得上中国房地产企业转型的生动样本。
位于青浦徐泾的“天空之城”当中，更是将多元生活场景高度浓缩在一座“立体城市”，受到市场的青睐。在这里，包含了约10万平方米的商业——上海天空万科广场、约10万平方米的商务办公——天空万科中心、约35万平方米的商品住宅及租赁住宅——“天空之城@HOME爱住”以及约19万平方米的公共绿地规划等。
经过七年零三个月的开发，天空万科广场2022年的正式开业完成了整座立体浓缩城市的最后一块拼图，商场开业的前三天，总客流达到32万人次，一跃成为徐泾板块的核心商圈。区域首店率高达75%，天空定制店占比80%，进一步助力青浦及西上海的商业能级升级。从一期住宅“海之洲”到五期住宅“虹之森”，近3000户业主选择居住在天空之城。调研显示，业主入住的原因主要是近地铁站、有商场、配套齐全、绿化环境较好等。
2022年8月，万科联合松下共同打造租赁住房产品“天空之城@HOME爱住”。在户型设计方面，采用温馨的原木色设计和松下精装。松下为“天空之城@HOME爱住”的110间公寓提供整屋住宅设备、全屋空气设备、全屋电器设备、全屋智能电器等完备的配套家装设施，为住户提供“简约、自然、健康、富质感”的生活美学。目前，这里基本处于满租状态，租客50%以上都是企业中高管、海归精英和高知人群。2022年10月30日，位于闵行吴泾科创板块的“青藤公园@HOME爱住”入市，截至目前出租率已达95%。
此外，万科的长租公寓“泊寓”在沪开业13家门店，共4027间房，累计服务客户人数2万余人次，覆盖张江科学城、嘉定汽车城、虹桥商务区、静安寺、莘庄等产业重点区域和青年品质人群聚集区，服务上汽集团、东方航空、中国工商银行等多家世界500强企业。
以“泊寓”“@HOME爱住”等品牌为代表的租赁公寓，万科也希望为上海的人才住房保障、地区职住平衡贡献一份力量，目前万科在市中心的黄浦、虹口，产业集聚区的浦东张江、嘉定安亭，不断通过新建、存量改造等方式增加租赁住房市场供给，为各类人群提供与需求更适配、服务水平更高的租赁产品。提升企业供应链效能，为市民生活保驾护航。万科物流冷链业务目前在沪管理运营物流园区18个，仓储规模超过100万平方米，位于奉贤、青浦、松江、金山等多个区，服务本地水果、商超、餐饮、快消、乳制品、肉类、快运、电商等企业，为1600余家全球领先品牌提供高标准物流仓储及定制化运营服务。如，为费列罗量身打造华东区包装加工中心，每两颗巧克力就有一颗来自万纬上海海港冷链园区；国内佳沛奇异果均由万纬冷链保驾护航，上海奉贤临港冷链园区专为佳沛打造了亚洲首条佳沛奇异果自动分拣包装产线。
据上海市卫健委统计，截至2022年底，全上海60岁及以上户籍老年人553.66万人，占户籍总人口的36.8%。这意味着上海正在步入重度老龄化阶段，且老龄化程度还在持续加深。为了给老年人提供优质、贴心的养老服务，上海万科与上海地产集团、上海中医药大学在2015年联合发起成立申养公司。经过八年发展，申养公司目前有3家照护机构镇坪路望年荟、钦州路望年荟、滨江望年荟，1家长者公寓滨江澜悦，1家申养康复医院，10余家社区为老服务中心以及1个护理站，共计5条产品业务线，20余家各类机构投入运营，床位总数约1800张。
在商业领域，万科在沪管理商业项目已达27个，建筑总面积达264万平方米。2022年的累计客流超5000万人次，提供直接及间接就业岗位逾2万个。七宝万科广场、南翔印象城 MEGA、松江印象城、天空万科广场、龙华会等项目各自成为了所在区域的重要商圈。
探索多方共治推动城市更新，上海万科打造出标杆项目上生·新所。老旧厂房按照“平衡新旧肌理、寻找空间秩序”的原则，根据建筑保护等级、年代和风格的不同，量身定制更新措施，在保护历史建筑文脉的基础上，赋予其适合时代和未来城市发展的使用功能。对历史建筑最好的保护就是合理利用，上生·新所积极践行“15分钟社区生活圈”建设，将原本封闭的科研园区更新后对市民开放。3处历史建筑和11栋工业建筑记录了从科研园区到文创园区的系列故事，通过引入优质的商业资源和丰富的文化活动，如：沉浸式戏剧、3D艺术投影秀、主题艺术展、读书分享等，逐渐形成了集办公、娱乐、生活、文化等多重功能业态于一体的国际化文化艺术生活圈。
恰逢滑雪季来临，上海作为国内滑雪旅游的重要客源地，今年10月，万科依托旗下以中国面积最大滑雪度假区——吉林松花湖滑雪场为代表的大型滑雪场运营管理经验，与上海徐汇区冰雪运动协会共同联办徐汇万科青少年滑雪队，联手探索合作办队、社会办训新模式，为上海冰雪可持续发展输送优秀人才。
顺势而为 住宅转型引领者
今年，万科联合央企共同实践，融汇全球智慧和在地经验，在上海落地“未来城市理想单元”并命名为“理想之地”，探索城市未来居住模式的理想方案。在“未来城市理想单元”，活力、低碳和智慧是三个核心关键词。
这与城市可持续发展理念不谋而合。从这个意义上说，“未来城市理想单元”已经超越对住宅的思考，转为在全球城市面临气候危机、经济复苏乏力，逆全球化思潮加剧时，对未来城市规模建设模式的解答。时代造就优秀企业，在改革开放的浪潮中，各行各业都有类似经历。万科的发展壮大，正好伴随了中国快速推进的城镇化进程。顺应发展大势，紧跟国家战略，响应城市和客户的实际需求，万科抓住了一次次机遇，一步步成为住宅开发领域的引领者。20世纪90年代，上海城镇化进程加速，以“一年一个样，三年大变样”的速度奔跑。1992年，万科在上海的发展之路从500亩稻田中起步，开发出上海首个大型住区万科城市花园，大大改变了区域的整体面貌，助力其成为真正意义上的现代都市。
从城市花园开始，万科正式确立以房地产为核心业务的发展战略，聚焦于普通家庭自住住房主航道，随后相继为上海市场提供了兰乔圣菲、朗润园、翡翠滨江、翡翠公园等优质住宅产品。
随着我国经济转向高质量发展，上海万科积极响应，将“以人民美好生活为中心”作为经营理念，围绕市民的实际需求，在力所能及的范围内提高他们的获得感、幸福感、安全感。
2014年，万科的企业定位从“三好住宅供应商”延展为“城市配套服务商”，在2018年进一步迭代为“城乡建设与生活服务商”。
伴随着理念深化，万科的产品类型更趋多元，逐步形成用户洞察、产品精工体系、品质管控、高端服务体系等全周期高端住区综合能力，上海成为万科创新探索的试验田，不少创新成果、产品和服务实践在全国诸多城市得到推广复制。也是在2015年，上海出台《上海城市更新实施办法》，正式进入内涵式增长的城市更新时代。为了探索土地节约集约利用模式，上海万科开始走上一条因地制宜的TOD（以公共交通为导向的开发）发展路径。通过打造“天空之城”项目，营造出一座“立体城市”，将红线内的社区、商办、配套，与红线外的交通、道路、绿地、广场等资源整合，充分发挥土地和公共交通的使用效率，激活区域活力。
这两年，城市更新在深入推进中有了更高要求，上海提出要通过“两旧一村”改造，同步实现民生改善和区域功能的转型提升。上海万科积极参与宝山区杨行“城中村”改造，开发“四季都会”项目，发挥专业能力改善人居环境、完善城市功能。目前，四季都会前五期已构建约90万平方米的都会生活，为4326个家庭提供了丰富多元的生活场景，加上目前在售的四季都会新一期，两期将共同构建200万平方米的大型综合住区。
从开发横向大型住区，到打造立体城市，上海万科从建筑思维转向城市思维，为居民们打造宜居宜业的生活场景，并屡获殊荣。其中，开发的“莱茵半岛”“虹庐湾”等荣获2022年上海市建设工程“白玉兰奖”称号；在静安，打造的以“中兴路一号”“万科雅宾利”为代表的“中兴城”规划，助力改善居住水平和地区城市界面，其中“中兴路一号”项目获得了2023年上海市建筑学会建筑创作奖。
苦练基本功 探路高质量发展
从2000年住房商品化改革开始，我国房地产业在近20年的时间里保持高增长，曾为中国经济发展作出了重要贡献。如今，房地产业进入了调整期，从长远来看，这将有利于行业的高质量发展。
市场调整的过程，同样是积极寻求新的发展机遇，实现转型发展的过程。期间，上海万科也有了更深的思考和实践。
虽然住房“有没有”的问题基本解决，但结构性不足问题仍然存在。从需求看，人民群众对住房品质有了更高要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务。转型的方向、新的发展机遇，正蕴藏在新形势中。
在上海万科看来，在存量竞争时代，各个赛道都在比拼产品、内容和服务，而万科将更关注产品能力和品质。因此，当前阶段的首要任务是把基本功练得更好，保质保量交付产品。“练”是核心，是关键，只有把业务和管理的基本动作练扎实，才能产生新的价值。数据显示，2023年截至目前，万科在上海新交付住宅1331套、商办3栋，交付总面积约26万平方米。
这些年，万科在种种探索与实践，“推动变化，并成为变化”。对于未来城市会发生什么变化，万科的回应是：“未来城市理想单元”。
面向未来，万科正在用实践深挖“护城河”。“未来城市理想单元”应当具备的各项关键能力，在万科的不同产品中得到锻炼。在“上生·新所”中，探索城市更新能力、小尺度活力激发；在“天空之城”中，嵌入TOD模式和土地集约开发，打造微型城市；在“中兴路一号”中，探索从住宅视野转向城市视野，致力于综合住区开发和区域更新。全期开工并逐步呈现的“理想之地”，将成为上海万科在低碳、智慧等技术场景应用的实践样本。
32年以来，万科在孜孜以求地追寻一个问题的答案，那是万科在20世纪90年代初城市花园项目销售时的一句广告语——“明天，我们将住在哪里？”