整治群租，捏牢二房东就捏住了“七寸” 整治同时探索代理经适房租赁模式 静安区已推出１０元／人／天租赁房
□法治报记者 陈颖婷
两室一厅的房子被分成五六个豆腐块，一套房子住八九户人家也是常事，这样的新“七十二家房客”景象是上海群租现象的缩影。在沪上，不少地处闹市的居住社区都活跃着群租客的身影，而以中远两湾城为代表的群租整治“大戏”也曾轰轰烈烈。然而，群租就好似“野火烧不尽，春风吹又生”的杂草。今年5月1日盛华景苑的那场因为群租而引发的火灾，不但夺走了两个消防战士年轻的生命，也再一次刺痛了上海对于群租问题的神经：要打击群租，“七寸”在哪里？失去了群租楼，群租客何处栖身？
打击
一场多部门治理群租的“战斗”
5月9日，静安区达安花园小区的物业人员老刘从早上7点就开始忙碌起来：核对群租户的楼层、情况； 安排协调工作人员进小区；协调拆房的工人……9点，来自静安消防支队、区房管、公安、城管等近100人集结于小区居委会门前的空地上，这天他们要对小区群租客实施强制清退，并拆除群租房内的违法搭建。记者看到，在小区不少交通要道上方都悬挂着“打击整治群租”的红底白字横幅。“我们从几个月前就开始排摸劝退群租客，一共排摸出30多户，直到5月9日最后清退期限，依旧还有13户 ‘钉子户’。”说起这事，老刘无奈地摇了摇头，“这一定要动真格才行。”
记者看到，在要整治的群租房内，各种空间利用无所不用其极。原本的厨房装上空调，安上衣橱、床板，就是一间标配的群租房。客厅隔出两三间客房更是司空见惯。在另一户140平米的复合式房屋中，住了9户人家。老刘和执法人员一边核对着原始房屋结构平面图，一边用手轻轻叩击墙体。“实体墙与木板分隔出的墙体敲击出的声音完全不同。”老刘说，这种用木板隔出的房子，大的也就十平米左右，小的只有六七平米，除了容下一张单人床，再没有多余的地方。打开门就直接在床上活动，行李物品则放在床底下。记者看到，这些群租房内靠窗的房间还有点亮光，其他隔间整天都是黑糊糊的。电线从地下沿着三夹板“墙壁”一路爬上去，每间房都是这样取电，其中存在的用电危险不容忽视。
群租存在着安全隐患，造成的社会危害，是要加强法律管理的原因。群租房往往存在着三大隐患：治安隐患、人身安全隐患以及对相邻方的影响。记者在采访中，一名水电维修工对于群租怨声载道。“我们最怕这种群租房来报修，不但报修次数多，而且维修难度大。”他说，“群租房私拉电线，私接电表，一家至少要装上四五个分电表，遇到用电高峰时，电表就要烧掉。上回我接到报修，一间群租房里八个电表都烧掉了。”静安区消防支队的相关负责人表示，小区的群租房屋隔成多户，常常是厨房改成房间，阳台改做厨房，雨水管被当污水管使用，可燃物多，火灾隐患大，一旦起火，后果不堪设想。
今年5月1日起实施的新版《上海市居住房屋租赁管理办法》明确了“群租”认定标准，规定出租房每个房间居住人数不得超过2人，人均居住面积不得低于5平方米，违规逾期不改的最高将被罚10万元。自《办法》实施后，上海徐汇、静安、虹口、杨浦、崇明等区县消防支队联合公安、安监等多部门，不间断整治辖区内的群租现状，以期彻底消除群租夹裹着的安全隐患。
难点
二房东是难啃的“硬骨头”
“咚咚咚”，执法人员敲击一户群租房的门，但敲了许久无人应答。“很多时候我们面对的就是这种 ‘闭门羹’。”老刘对于这样的情况显得有些“习以为常”，他告诉记者，由于这次整治的力度非常大，所以物业房管部门早在1周前就通知了二房东和租客，今天会进行集中整治，强制清退。为了防止“进不了门”，这次整治行动队伍中，还专门配备了锁匠，并对进门的全过程进行录音录像。在民警敲门的过程中，房门那头曾出现响动，猫眼中也晃动着人影。“有人在里面。”老刘说。但门依旧没开。“请开门，否则我们将强行进入！”在最后告知无效后，锁匠开始开锁。“咔哒”，眼看锁匠即将把门打开，门那头又将内插销插上了。经过多番努力，门终于被艰难地打开了。“为何不开门？”执法人员对屋内的群租客问道。“我刚在房中没有听到。”群租客回答得似乎理直气壮。“刚才那么响的声音，你都听不到？”显然，群租客的说辞令人难以相信。“我儿子说谁来都不开门。”群租客回答。老刘告诉记者，这样的情况其实都是二房东教唆的。
记者了解到，在很多群租事件中，二房东起着至关重要的作用。将一套房屋简单装修群租后，二房东从一套群租房身上每月获利少则数千元，多则上万元。巨大的利润使得他们趋之若鹜，面对打击整治也是花招百出。教唆群租客拒绝物业房管人员进门是第一招。“只要进不了门，房管便不能了解到房屋结构究竟有没有被动过？是不是群租？群租的规模又是怎样的？”一个二房东悄悄地向记者透露说。
面对整治，煽动群租客对抗执法者也是二房东惯用的手法。在一次大型群租整治中，一名二房东不愿放弃群租房所产生的巨大商业利润，于是便鼓动起群租客闹市，自己则当起幕后军师。“法不责众是二房东敢于煽风点火的原因。对于日常发现的群租，我们没有执法权，只能劝阻，或向房管部门举报。”一个物业经理向记者叹起了苦经，“我们也曾大力举报群租，但是二房东凶得很，除了言语威胁外，还曾经派人长期 ‘陪’ 我上下班。”
记者在达安花园走访时发现，在许多改建过度的群租房中，二房东的强势也是群租愈演愈烈的关键。老刘说起一套复式的群租房屋，“这是我们小区群租改建最厉害的房子，也可以说是碰上了最难讲道理的二房东。”记者从区房管办了解到，为了群租房，房管物业已经和二房东商谈不下6次，但二房东依旧强硬地表示：“要拆我的房，必须先拆了小区其他的群租房。”
根源
群租房“性价比”高市场需求大
群租扰民是许多上海市民共同的感受，其间的安全隐患也是人所共知，但为何群租依旧屡打不绝？巨大的市场需求或许就是根源所在。
记者看到在达安花园整治中，有几个年轻人显得很突兀。王猛就是其中之一，记者见到他时，他正在用手机拍摄群租房被拆除的情景。“拆的房间就是我住的，我想拍下来留个纪念。”王猛的回答让记者有些意外。
王猛是黑龙江人，2年前大学毕业后，他来到上海工作。“住在这里就是图这里交通方便，生活设施齐全。”王猛告诉记者，他原先的公司就在达安花园附近。然而由于地处“上只角”，达安花园的租金并非一个大学毕业生所能承受。记者了解到，在达安花园中一套普通的两室两厅房屋，月租金在8000元以上。然而,王猛住的群租房，七八平米的房间，算上宽带费，每月租金不过1300元。也正因为“性价比”较高，王猛去年跳槽到了另一家公司后，依旧不舍得离开这里，继续住了下去。
“我现在才知道，物业一个多礼拜前就通知二房东要我们搬走，但直到昨天，二房东才来通知我，说今天会整治。所以，我连夜打包了自己的东西。”王猛指着一个行李箱，对二房东的临时决定还是颇多怨言，“你看，我到现在还没找好房子，今晚只能到同学家过渡一下了。”
赵小青是王猛的“邻居”，这个供职于某知名IT公司的小白领也为了配合整治，请了一天假。“现在我要整理东西，找房子。在外工作谁都不愿意惹上事，听到消息后，我们一屋全准备走了。”赵小青说现在的工资，要在这里租房实在困难，买房更是天方夜谭，“如果有钱的话，谁愿意住这种地方。但即使在浦东、宝山一些较偏的地方，一室户每月也要1200至1500元，而且交通费也成倍增长。”
发展
疏堵结合走入法制轨道
上海大邦律师事务所律师张黔林认为，二房东们是追求收益最大化的经济利益联盟。真正要遏制群租，必须要走疏堵结合的道路。
日前，本市公布了《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》，在这部整治群租的新规中，明确了“群租”的五种情形，即将单位集体宿舍设在住宅小区内； 将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等的非居住空间，出租供人员居住； 任一出租房间的人均居住面积低于5平方米； 任一出租房间的居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。
无论是出租人、转租人，还是承租人和房地中介，只要涉及“群租”，个个都得担责。一旦受处罚，其不良记录将被纳入本市公共信用信息服务平台。出租人的违规租赁行为若受到行政处罚，在履行处罚决定前将限制其房屋买卖，同时将处罚信息作为其不良记录，纳入本市公共信用信息服务平台； 不按规定纳税的，由地税部门责令限期缴纳，并从滞纳税款之日起按日加收滞纳金。
对于关键的“二房东”，《意见》规定转租人转租住房不得以营利为目的； 抗拒执法的，由公安部门依法处以警告、罚款，直至拘留； 违规转租受到行政处罚的，除记入信用档案外，还将建立“黑名单”抄告相关部门加强监管，并在房地产经纪行业内进行通报，不得为“黑名单”上人员居间代理房屋租赁业务。
同时，房地产经纪机构和经纪人不得从事或者教唆他人参与“群租”等违规租赁行为； 发现违规的，除行政处罚外，还将暂停其经纪合同网上备案资格，记入信用档案，并交由工商部门按照分类管理的要求，列为重点监管对象。
群租现象的产生，还反映出上海低端房地产租赁市场供给的不足，整治的重点还在于疏导。上海大学社会学系教授顾骏建议，可由行政部门、房产商、物业公司、业主、群租房出租者等成立住宅租赁事务管理委员会，“把社区管理的概念用到对‘群租房’ 的治理上”。在打击整治的同时，本市还在探索代理经租业务模式，鼓励公共租赁住房运营机构、社会专业机构、物业服务企业等，收储社会闲置房源，开展居住房屋代理经租业务，逐步扩大租赁住房供应规模，优化租赁住房供应结构，稳定住房租金水平。例如，静安区引导有条件的企业将闲置厂房开发利用成规模租赁房，按旅馆经营方式管理。据了解，静安区目前已有这样的租赁房，一天10元/人，反响很不错。