2010年11月15日，本公司总承包的胶州路728号大楼工程在施工过程中发生特大火灾事故，给胶州路728号受灾居民的人身及财产造成了巨大的损害，本公司深感痛心和内疚，对受灾居民表示深深的歉意，并依法承担侵权责任。在静安区“11·15”善后处置工作领导小组的督促下，在前期征求受灾居民意见和建议的基础上，根据《中华人民共和国侵权责任法》等有关法律规定，对受灾居民因本次火灾事故所遭受的房屋损失，提出如下赔偿方案。

一、赔偿原则

本公司遵循“市场价格，全额赔偿”的原则，以专业评估机构的评估为基本依据，对胶州路728号每套住宅房屋（下称“原房屋”）因火灾所受的损失进行赔偿。

二、赔偿方式

房屋赔偿方式为：房屋修复赔偿、货币赔偿、实物赔偿，原房屋的产权人或其继承人（下称“房屋权利人”）可以选择其中一种赔偿方式获得房屋赔偿。

（一）房屋修复赔偿方式

房屋权利人希望保留原房屋产权的，可以选择房屋修复赔偿方式，由本公司负责对原房屋进行修复，并赔偿相应损失。

1、房屋修复

经房屋质量检测机构应急检测评估，胶州路728号房屋整体上不构成危房。在此基础上，本公司将根据房屋结构安全性全面检测评估结果，聘请有资质的专业机构对原房屋出具专业的修复方案；根据修复方案聘请具有专业资质的施工单位和监理单位，对原房屋进行全面修复。全部修复费用由本公司承担。

2、赔偿相应损失

考虑到本次火灾对原房屋及房屋权利人造成的损害较大，本公司愿意在原房屋修复后，对房屋权利人另给予相应的损害赔偿，赔偿额为原房屋过火前市场评估价值的30%。

（二）货币赔偿方式

房屋权利人愿意将原房屋产权转移归本公司所有的，本公司将以原房屋的市场价格为基本依据，结合房屋权利人重新购置同类型房屋的合理需求，以货币方式对原房屋进行全额赔偿。

1、原房屋市场价格的确定

原房屋过火前的市场价格，由专业房地产评估机构，以2010年11月15日为评估时点进行评估，原房屋市场价格依据评估机构出具的评估报告确定；经评估机构对原房屋市场评估单价进行汇总平均，胶州路728号住宅房屋的市场评估均价为每平方米30145元（按建筑面积计）。

2、赔偿价格的确定

以胶州路728号住宅房屋的市场评估均价为基本依据，在综合参考周边同类商品住宅市场均价、105号地块实物赔偿房源现时市场评估均价以及胶州路728号房屋重建成本等因素的基础上，本公司愿意充分考虑受灾居民在周边重新购买同类型房屋的合理需要和可行性，以每平方米5.1万元为货币赔偿均价（按建筑面积计），按以下方式计算确定原房屋一户一价的赔偿总价：

按原房屋房地产权证计户，每户的货币赔偿总价为：原房屋在2010年11月15日过火前的市场评估价，乘以货币赔偿均价与胶州路728号住宅房屋市场评估均价的比值。

即:每户货币赔偿总价﹦每户原房屋市场评估价×（货币赔偿均价÷胶州路728号住宅房屋市场评估均价）

3、限购政策和相关税费

经市有关部门同意，房屋权利人在货币赔偿总价限额内，重新购置一套本市范围内的住宅房屋时，予以享受第一套住房的相关政策，不承担房屋赔偿过程中涉及的相关税费。

（三）实物赔偿方式

房屋权利人愿意将原房屋产权转移归本公司所有的，本公司将以原房屋的市场价格为基本依据，以实物期房方式对原房屋进行全额赔偿。

1、实物赔偿的房源

本公司将根据实物赔偿的需要，拟收购位于昌平路、常德路西北角的105号地块小区南侧3、4、5号楼的商品住宅期房房源，用于实物赔偿。该地块用地面积约1.6万平方米，计划建造5幢住宅楼。为改善未来入住居民的居住环境，相关部门对原规划方案进行了优化调整，容积率从3.0降至2.28，绿化率提高至38%。交房时间为本方案公布之日后不超过三年半。

2、实物赔偿的房型配置

原房屋每室户可对应配置一套不低于原房屋建筑面积（以房地产权证记载为准）的105号地块商品住宅房屋。鉴于胶州路728号原六种房型以及105号地块配置房源的相关房型在朝向、房型、通风等方面均存在差异，配置后改善程度不一，为体现公平均衡，拟以增加建筑面积的方式予以平衡。具体安排如下：

01室增加约2平方米；

02室增加约5平方米；

03室增加约6平方米；

04室增加约4.5平方米；

05室增加约1平方米；

06室增加约1平方米。

3、实物赔偿的楼层配置

由于胶州路728号大楼为28层，而拟收购用于赔偿的105号地块3、4、5号楼分别为18、14、16层，因此拟按照原来楼层相对应下降调整的方式予以配置。具体配置见下表：

 

楼层配置示意图

4、楼层降低补偿

按照上述方案进行楼层配置后，大部分实物赔偿房源比原房屋楼层有不同程度的下降，鉴于楼层降低无法通过增加面积予以调整，为保障配置公平性，以货币补偿的方式予以平衡。

（1）具体补偿数额为：胶州路728号5楼基准价×（货币赔偿均价÷胶州路728号住宅房屋市场评估均价）×配置房屋建筑面积×（0.25%×降低楼层数）。

根据房地产评估机构的评估结果，按以上公式具体计算方式如下：

01室：16448元×降低楼层数

02室：13152元×降低楼层数

03室：13279元×降低楼层数

04室：11862元×降低楼层数

05室：11066元×降低楼层数

06室：16752元×降低楼层数

（2）2、3、4楼楼层不变，层高3.6米，不再予以楼层补偿。

（3）2301、2304、2305配置到4号楼顶层（13层），根据评估价格，13层价格同11层，因此按降至11层予以补偿。

考虑到实物赔偿房源是按照价值对等的原则配置的，选择实物赔偿的房屋权利人只能选择对应配置的房屋。

5、限购政策和相关税费

经市有关部门同意，房屋权利人在取得105号地块实物赔偿房屋时，予以享受第一套住房的相关政策，不承担房屋赔偿过程中涉及的相关税费。

三、过渡房租补贴

火灾事故发生后，本公司在静安区“11·15”善后处置工作领导小组的督促下，提出并实施了《关于胶州路728号受灾住户善后过渡房租补贴的方案》（下称“原补贴方案”）。本方案实施后，本公司将在原补贴方案基础上，继续以发放房租补贴的方式对房屋权利人的过渡安置期间的损失进行赔偿，并对房租补贴事宜进行完善和优化。原补贴方案与本方案不一致的，以本方案为准。

（一）提高房租补贴标准

考虑到本方案实施后，过渡期间较长以及房屋租赁市场价格可能上涨等各种因素，自2011年7月1日起，适当提高房租补贴标准，并结合原房屋楼层、朝向的差异等因素，对房租补贴标准进行以下调整：

以胶州路728号第五层06室住宅房屋，按100元/平方米建筑面积/月为基准计算房租补贴。

按照房型的差异情况，确定该楼层六个室户房租补贴的标准如下：

    根据上述标准，其他楼层每室户月房租补贴的计算公式为：

每室户月房租补贴＝第五层相同室户月房租补贴×[1﹢0.25%×（所在楼层-5）]

其中，胶州路728号二层、三层按五层，四层按七层，二十八层按二十六层的标准计算，建筑面积与五层同室户不一致的，按原房屋房地产权证记载的房屋建筑面积为准计算房租补贴。

（二）房租补贴截止日期

随着本方案对房屋赔偿方式的确定，本公司支付房租补贴的截止日期如下：

1、房屋权利人选择房屋修复赔偿方式的，房租补贴的截止日期为原房屋修复竣工验收合格、本公司通知房屋权利人交付使用之日后六个月止。

2、房屋权利人选择实物赔偿方式的，房租补贴的截止日期为实物赔偿房屋竣工验收合格、本公司通知房屋权利人交付使用之日后六个月止。

3、房屋权利人选择货币赔偿方式的，考虑到其购置和入住房屋所需的时间不尽相同，且选购房屋需投入较大的精力，并可能发生相关中介费用损失等诸因素，房租补贴截止日期为本方案实施之日后三年零六个月止。

（三）房租补贴的支付

1、签订房屋赔偿协议前房租补贴的支付

（1）本方案公布前已签订房租补贴协议并已领取房租补贴的房屋权利人，在其原领取的首期6个月房租补贴到期时，可与本公司办理相关手续，本公司向其支付至2011年12月31日止的房租补贴。

（2）本方案公布前未签订房租补贴协议的房屋权利人，可先与本公司签订房租补贴协议，本公司将按房租补贴协议约定向其支付至2011年12月31日止的房租补贴，如房屋权利人及其家庭成员在签订房租补贴协议时尚未搬离临时安置点的，其房租补贴自该房屋权利人及其家庭成员搬离临时安置点之日起计付至2011年12月31日止。

2、签订房屋赔偿协议后房租补贴的支付

本方案实施后，在房屋权利人与本公司签订房屋赔偿协议时，本公司对选择货币赔偿方式的房屋权利人，将按房屋赔偿协议约定一次性支付尚余的房租补贴；对选择修复赔偿及实物赔偿方式的房屋权利人，将按照相关具体情况，对尚余的房租补贴约定相应的支付方法。

3、房租补贴的结算标准

支付房租补贴时，2011年6月30日以前按原补贴方案确定的房租补贴标准结算，2011年7月1日起按本方案调整后的房租补贴标准结算。

四、房屋赔偿的程序

房屋赔偿工作将始终坚持公正透明、前后一致，并做到结果公开。

（一）房屋评估

根据《关于胶州路728号房屋评估机构选择方案》，经房屋权利人推选，由得票数第一的上海城市房地产估价有限公司，作为对胶州路728号房屋市场价格进行评估的评估机构，原房屋的市场评估价以该评估机构出具的评估报告为准。

（二）签订赔偿协议

本方案实施后，房屋权利人可以对本公司提出的三种房屋赔偿方式进行充分的比选，本公司也将积极与房屋权利人进行沟通。房屋权利人在完成原房屋室内物品财产损失申报、现场勘查及清理工作后，如就房屋赔偿事宜与本公司达成一致的，可签订房屋赔偿协议书。房屋赔偿协议书的签订，不影响本公司与受灾居民就物品财产损失赔偿事宜继续进行协商和赔偿。

（三）办理房屋过户等手续

房屋权利人选择货币赔偿或者实物赔偿方式的，按房屋赔偿协议的约定，协助本公司办理原房屋产权过户至本公司及货币支付或者实物赔偿房屋过户的手续。

五、其他

（一）司法救济

由于本次火灾事故所引发的房屋赔偿涉及房屋权利人的切身利益，如双方经过充分、反复协商及沟通仍未能就房屋赔偿事宜达成一致，房屋权利人可通过司法救济途径维护自身的合法权益，本公司将严格履行相关司法裁判文书所确定的赔偿义务。

（二）追偿权利

本公司按房屋赔偿协议书的约定对房屋权利人的原房屋损失进行赔偿后，依法享有向其他可能存在的侵权责任人进行追偿或者追索的权利。

（三）本方案的公布与实施

1、本方案于2011年5月22日公布。考虑到房屋权利人对房屋赔偿方式进行比选需要一定的时间，本方案自2011年7月1日起实施。

2、如房屋权利人愿意在2011年7月1日以前与本公司签订房屋赔偿协议或房租补贴协议的，可按本方案办理。

3、胶州路728号内房屋产权人系受灾企业的，本公司将按本方案确定的“市场价格、全额赔偿”的原则，与该受灾企业另行进行协商赔偿。

 

附件：

105地块调整方案总平面示意图

105地块调整方案总体鸟瞰示意图

105地块实物赔偿房屋3号楼房型平面示意图

105地块实物赔偿房屋4号楼房型平面示意图

105地块实物赔偿房屋5号楼房型平面示意图

 

 

 

 

 

 

上海静安区建设总公司

    二○一一年五月二十二日