“三驾马车”权责不清、效率低下，合署办公如何破局？

居民诉求高、维权意识强，群众工作如何提升治理参与度？

物业服务质价不符，如何通过先提质后提价，打破恶性循环？

多小区、多业委会、多物业，如何破局整合构建治理共同体？

居民投诉多、矛盾难解决，党建引领如何化“诉”为“解”？

账目不清、透明度不高，“酬金制”模式下如何通过“数字赋能”赢得居民信任？

……

带着这些物业治理中最为棘手的问题，来自静安区基层一线的6位优秀居民区党组织书记代表围坐在一起，就如何发挥居民区党组织领导作用、推动业委会规范化运转、提升物业服务品质等主题畅所欲言，展开了一场既接地气又求实效的交流探讨。

 “民有所呼，我有所应 ”。这是9月10日由静安区委组织部主办的“新时代好班长——居民区党组织书记党建引领物业治理专场论坛”的现场，台上台下就坐的是静安区267个居民区党组织书记，大家从一个个生动的案例和详细的解读中汲取智慧和力量，进一步提升物业治理难题破解能力。

芷江西路街道城上城居民区

“三驾马车”合署办公解决急难愁盼

芷江西路街道城上城小区建成入住已达20余年，基础设施老化问题日益凸显，加之业委会换届难、物业托底服务导致小区陷入治理低谷。在居民区党组织的有力领导下，历时200多天成立了新一届业委会。

居民区党总支书记郑周哲介绍说，“三驾马车”合署办公模式也进一步迭代升级，明确“三驾马车”接待人员遇到问题一口受理、快速办理，做到合署接待、合署办公、合署议事、合署协调、合署解决、合署反馈、合署评议。合署办公党支部的成立更成为居委会、业委会和物业公司工作人员作风转变的“催化剂”，支部党员骨干定期把组织生活开到治理一线，将党组织的凝聚力转化为治理合力。在推进小区外墙渗水维修等项目中，三方一起盯进度、解纠纷，整个维修项目得到快速推进，“三驾马车”从“各自为战”转向“联盟作战”，资源整合成效显著。

“以前房屋报修要在物业、业委会、居委会之间兜圈子，现在一扇门里三家都在，跑一趟全解决！”这是居民们的切身体会，大家纷纷小区治理新气象点赞。

大宁路街道慧芝湖花园居民区

“组织带骨干、骨干带群众”共同治理

大宁路街道慧芝湖花园是新建商品房小区，随着小区各项设施投入使用频率增高、损耗增加，居民与居民、居民与物业之间的摩擦和矛盾日益加剧。

居民区党总支书记何静说，慧芝湖花园居民区构建起由党总支牵头，居委会、业委会、物业、党建共建单位共同出力的小区治理模式，进一步深化“组织带骨干、骨干带群众”，组建社区规划师、第二楼组长等治理骨干队伍170人，成立15支志愿者团队，共计志愿者200余人，有效带动小区业主共同参与社区治理，激活基层党组织的治理活力。

在推进高层住宅外墙维修时，居民对维修方案意见较大，居民区党组织组织居委会、业委会、物业、施工方一起组成接待小组，同时发动小区党员和热心志愿者，利用晚上和双休日，对居民提出的意见进行深入分析，一一解答，点对点上门做好解释沟通。耐心细致扎实的群众工作，推动小区硬件设施从“基础保障”升级到“品质提升”，小区公共空间成为有序热闹的邻里之家，居民获得感和满意度大幅提升，社区治理焕发蓬勃生机活力。

彭浦镇美景雅园居民区

“先提质再提价”赢得居民支持

彭浦镇美景雅园居民区管辖两个老旧商品房小区，永和雅园物业费从0.86元成功涨至1.5元，阳城美景连续两轮各涨0.30元达1.7元，收缴率飙升至95%和99%，同时投诉量大幅下降，小区环境焕新——树木修剪、道路拓宽、荷花池改造、儿童乐园升级。这是怎么做到的？ 

居民区党总支书记潘毅文表示，居民区党总支联合“三驾马车”+志愿者力量，聚焦物业调价难题以“三板斧”破局，一是设置议题聚民智，召开居民议事会，充分汇聚居民意见建议，公开物业选聘、调价方案，打消“暗箱操作”顾虑。二是“提质再提价”，居民区党组织牵头开展新老物业路演展示和答疑，通过服务标准对比、增值服务承诺、智能化管理等解释提价合理性。同时，让新物业先按高标准试运行三月，以30分钟报修响应、每月便民服务赢得认可。三是多方协作，通过党总支（扩大）会议、居民代表会议等多场会议广泛听取居民意见，同时对比周边小区、解释成本，争取居民支持。

共和新路街道申地居民区

打造“申+善治联盟”治理共同体

共和新路街道申地居民区由6个微型小区组成，有6个业委会和5家物业公司，小区设施老化、停车难、物业与业委会矛盾突出，尤其是和田路211号小弄堂涉及多方单位，车辆乱停、地面坑洼，居民投诉不断。 

居民区党总支书记叶燕介绍说，组建成立“申+善治联盟”治理共同体平台，将“三驾马车”、街道下沉力量、辖区单位（含上海市二中院“乔法官工作室”等）纳入联盟，形成自治、共治、法治协同的议事与服务平台，破解管理分散问题。依托“申+善治联盟”，创新设置“评比”机制推动5家物业服务公司提质，通过“比学赶超”激发物业积极性，提升整体服务水平。

此外，深化“融网强格”网格治理，联动上海市二中院、上海电气置业集团等单位，为小区物业治理提供法律咨询、专业培训等支持。针对跨区域治理“顽疾”（如和田路211号弄堂治理、小区巨额水费纠纷），通过联盟召集多方协商，高效化解矛盾，实现从“各自为战”到“共同体发力”的转变。

彭浦新村街道艺康苑居民区

“态度、温度、速度”缺一不可

彭浦新村街道艺康苑小区跨越静安、宝山两区，跨区治理导致重大事项难达成、历史问题难化解、两地居民难融合，环境品质差、矛盾多发，居民投诉频频。

居民区党总支书记黄雅祥说，艺康苑以毗邻党建为抓手，联合宝山共康二村党总支，创新优化小区议事规则，在业主大会下设两个业主小组，第一业主小组（静安）、第二业主小组（宝山），决策小区重大事项必须分别通过第一业主小组、第二业主小组表决通过，才能立项，有效解决了业主大会表决话语权不平衡问题，推动设施维修、小区改造等项目顺利进行。面对居民反映的小区治理问题，居民区党组织采取“态度、温度、速度”三度工作法，破解投诉难题。 

如今，艺康苑居民从“怨气多”转向“人心顺”，实现“诉求有回应、问题快解决、服务有温度”的良性循环，直接推动物业费从原来的0.5元顺利提升至1.1元，物业收缴率从88%提升到92%，居民期待的小区发展“蓝图”，正持续转化为“施工图”和“实景画”。

石门二路街道东王居民区

上线“小区可信档案馆”系统

石门二路街道东王居民区的嘉发大厦小区作为典型的商住两用社区，业态复杂，加之车位供需失衡，停车矛盾和物业管理问题频发。

居民区党总支书记蔡琪表示，近期，居民区党总支探索“透明物业”数字化治理新路，依托区块链“不可篡改”特性，上线“小区可信档案馆”系统，构建五大功能体系：资金可溯、降本增效、维修留痕、诉求快办、租房规范，推动管理成本降低30%，小区“钱袋子”也变鼓了。同时，以手机端与大屏端为双载体，实现审计时高效调数、公示时清晰呈现、决策时精准赋能。

此外，进一步厘清数据应用边界，既保障透明合规，又不为小区添负担，让居委会、业委会、物业从繁琐事务中解放，聚焦听民意、优服务，治理效能显著提升，社区矛盾在源头化解，推动商住混合小区治理迈入高效、可信的新阶段。

党建引领物业治理

静安持续深化“百日攻坚”行动

此次论坛特邀复旦大学马克思主义学院副教授、复旦大学党建理论研究基地执行主任李威利作点评。李威利深入分析了不同类别住宅小区的物业治理特点和业委会建设等方面难点，他指出，要切实发挥居民区党组织在小区物业治理中的领导作用，健全党建引领“三驾马车”协同运转机制，重点提升居民区党组织书记在群众工作、角色平衡、知人善任、资源统筹、团队建设等方面工作能力，加强业委会规范化建设和专业化培养，同时通过探索引入区块链等数字技术撬动破解物业治理中透明度不高等难点，不断以高效能物业治理创造高品质生活。

下一步，静安区将以党建引领“静邻物业·品质跃升”三年行动计划和党建引领物业治理“百日攻坚”行动为抓手，不断增强居民区党组织政治功能和组织功能，深化探索居民区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，充分调动人民群众参与城市治理的积极性、主动性、创造性，持续提升人民群众获得感、幸福感、安全感。