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2007年，位于南京西路商圈的恒隆广场成为上海第一幢税收“月亿楼”；2021年末，恒隆广场再传喜讯，今年税收将突破百亿元，有望成为上海市中心第一幢“百亿楼”！

经过20多年的综合开发，南京西路已成为引领上海消费潮流的地标性商圈。在今年的《对话区委书记》节目中，中共静安区委书记于勇带来的一份“成绩单”显示，南京西路持续对标国际最高标准、最好水平，呈现出一幅“集、高、大”的发展图景。

高端品牌、离境退税消费、品牌首店高度集聚：2000多个国内外知名品牌；今年前三季度，引进151个首店，占全市总量的1/4；全市74%离境退税消费在静安，大多数都在南京西路。

人均客流消费金额高：去年，南京西路商圈日均客流38万人，人均单次消费2500元。

税收贡献大：今年1-11月，静安区税收总额793.6亿元，南京西路高端服务业集聚带占比43%。

南京西路高质量发展的内生动力，由何而来？

一根“金藤”结出四个瓜

“南京西路开发之初有个规划，形象来讲是‘一根藤上面有四个瓜’。”于勇介绍，南京西路可以划分为四大片区：从最东面的兴业太古汇，到恒隆广场、梅龙镇广场、中信泰富广场组成的梅泰恒“金三角”，再到越洋广场、会德丰国际广场、嘉里中心、久光百货、1788国际中心组成的“金五星”，最西面则是待开发的协和城地块。

“协和城地块闲置时间比较长，有29年了。今年我们通过法拍把这块地收回来。最西边的这个瓜也将慢慢成熟。”于勇说。

现有成熟的商业载体不断提升能级，这是发展的需要。坐落于南京西路1225号的锦沧文华广场，前身为锦沧文华大酒店，是上海最早的中外合资五星级酒店。为顺应南京西路商圈发展，宝华集团将这里从原先单一酒店业态升级改造为“高端办公+高端精致购物中心”的复合型商业体。

“改造花了8年时间。原先酒店房间高度只有2.6米，改造后达到3.2米，等于要把四层楼改为三层楼。”建好后，塔楼为总面积3.5万平方米的办公空间，共17层，按照甲级写字楼标准定位打造。目前，这里招租率达100%，将于年底正式开业。

今年刚刚升级“百亿楼”的恒隆广场，也有其“流量密码”。于勇说，“这支管理团队非常有经验，也非常勤奋。他们根据销售额评估铺面位置，最近又做了改造。比如，把一到三楼的铺面打通给到LV，把三楼铺面不如一楼紧俏的劣势，通过品牌效应来弥补。”

位于南京西路黄金地段的“上海机场城市航站楼”，静安区与机场集团将对其实施整体优化升级，今年底全面启动，预计2023年6月完成。再比如，梅龙镇广场的开发合约也即将到期，静安区计划在收回后进行整体升级，打造南京西路高端商业商务新地标。

总部集聚 服务赋能

静安区总部经济集聚，目前共有跨国公司地区总部94家、民营企业总部18家、贸易型总部9家。

今年，静安提出“总部经济增能计划”，不仅要集聚更多的跨国公司地区总部和本土企业走出去的海外总部，更要推动总部机构将运作范围从中国区向亚太区乃至全球拓展。

在跨国公司地区总部集聚的南京西路，很多大企业来了就不想走，这与背后一流的营商环境密不可分。

作为全球化妆品第一大品牌，欧莱雅24年前入驻南京西路，从阿波罗大厦的一个小房间起家。如今，他们在越洋广场租了8个楼面，今年又租下静华大厦近2万平方米的办公空间，并将其北亚区总部落户静安。

“欧莱雅为何对静安这么有感情？我的理解是，企业有什么困难，政府与他们一起想办法解决。”比如，化妆品企业“广告费税前扣除限额”的政策突破，以及非特化妆品审批改为备案试点的跨越，都是在静安实现的。

不管大小企业，发展过程中有困难和苦恼，都能第一时间联系楼宇联络员，协调街镇、职能部门一块坐下来想办法。从价美味优的白领午餐，一杯随时都能喝到的好咖啡，到楼宇里7种语言的疫情提示……

“每个细节你考虑得更加周全，大家就会感觉到很暖心，很多服务是润物细无声的。”于勇说。

“做宽做厚”南京西路

繁华的南京西路身后，还有11条后街。未来，南京西路要进一步“做宽做厚”，把后街与主街空间连为一体，后街增添烟火气，与主街功能互为补充。

眼下，静安遵循“保护为先、文化为魂、以人为本”的原则，正在对有着“海上第一名园”“石库门建筑博物馆”之称的张园进行保护性改造。未来，张园在原汁原味保留房屋构造的前提下，将打造为四个片区。

西部区域设置高端商业，与丰盛里构成完整的商业界面；东部区域相对安静，设置精品酒店、精品公寓及创意办公；南部区域设置文化演艺中心、潮流中心；北部区域做美术馆、博物馆，延续张园“石库门建筑博物馆”的传统。其中，西片区将于明年7月率先亮相，2万平方米将入驻20余家高端品牌。

访谈前，于勇再次来到张园，参加每两周一次的项目推进会。“现在进入倒计时阶段，任务要细化到每一天，每小时！”

在这场推进会上，除了具体负责开发的静安置业集团，还集结了区建设管理委、规划资源局、商务委、投资办等部门的负责人。针对茂名北路设置分时段步行街的可行性、品牌室内装修注重风貌保护、企业入驻手续的办理等具体问题，大家在现场高效沟通，会后落实细化。

“现在是集全区之力来共同推进，我们不能辜负大家对张园‘海上第一名园’的期待。”于勇说，“城市中的老建筑，我们要善待它、尊重它，把它的历史文化保护好。”

当然，静安的发展，不只是一条南京西路。在“一轴三带”的发展战略下，静安聚焦南京西路、苏河湾、大宁、市北四个核心功能区，以集聚发展、率先发展辐射带动全区整体发展、全面发展。

访谈最后，于勇分享了一张最近拍摄的“静安美景”：在南京西路常德路路口人流如织，其中大多是年轻人，“这些年轻人象征着静安蒸蒸日上，静安的发展是有生机、有活力的，未来不可估量！”