房屋买卖涉及千家万户，也是购房人家庭生活中的一件大事，很多人更是倾其一辈子的积蓄才好不容易购了一套住房。因为房屋买卖是一种民事法律行为，涉及的金额较大，而且由于房地产市场存在某些不规范的现象，一些购房人、尤其是普通老百姓缺乏这方面的专业知识，从而发生一些花大钱买教训的情况，甚至引起法律诉讼，徒生很多烦恼和损失。
因此，当您在买卖房屋，特别是委托中介企业购买房屋，在签定委托购房合同之前，千万要慎重，并且对以下情况要高度重视：
１、查验一下接受委托业务的房地产中介企业是否有工商部门核发的营业执照。
２、查验一下为你提供服务的代理人是否持有执业证书的房地产执业经纪人。
３、充分考虑与受托人约定的各项委托事务的要求、条件、时间，并将各项委托事务的要求、条件、时间在合同中明确。
当您在签定合同时，请对合同的履行时间、支付佣金的数额、发生违约时的佣金退赔与经济赔偿、发生争议的解决方法予以重视，并要求在合同中明确约定。同时，对以下的合同条款请给以重点关注：
１、在委托期限内，委托人自行出售或经第三人介绍出售委托房屋的，须支付中介方按委托总价的 ％作为违约金。（注：中介方是否也在合同中约定了在委托期限内未完成委托内容的违约责任，如果未约定，以上条款的违约责任是不对等的。）
２、委托方与中介方介绍的客户签定买卖合同时，上、下家各按买卖成交总价的１％一次性支付给中介方作为服务报酬。（注：合同中是否约定中介方应尽的义务，如果仅是约定中介方收取报酬的权利，而无中介方应尽的义务，则双方的权利义务是不平等的。）
３、购买方在支付定金后不愿再购买时，支付的定金不予返还，出售方在接受定金后不愿出售委托房屋的，定金要双倍返还给购买方。同时，违约方要按委托总价的２％支付违约金给中介方。（注：按照有关规定，如果中介成功，购买方、出售方各按成交总价的１％支付佣金，以上条款中违约金超过应付佣金的比例，显然是超过了合理数额，加重了违约责任。同时该条款既约定了违约金，又约定了定金条款，且并无让消费者选择的约定，显然加重了消费者的责任。）
４、出售方（出租方）收取定金后不出售（出租）委托房屋的，双倍返还定金给购买方（承租方），定金由购买方（承租方）与中介公司平分。（注：在整个房产交易过程中，中介公司只承担促成双方交易成功的义务，既不是定金支付方，也不是定金收取方，并不受定金罚则的制约，也就不应享有平分定金的权利。同时排除了守约方主张定金依法双倍返还的权利。）
５、购买方为表示购买该房屋的诚意，同意支付 元 为购房意向金，本意向金仅系居间人受买方所托前往卖方处斡旋及价格条件确认之凭据。
在委托有效期内购买方不得撤消本合同，如撤消本合同视为违约，所付意向金转为违约金支付给中介方。
（注：该条款排除了购买方依法变更或者解除合同的权利。如果在此条款中加上给予意向金支付者二至三天的考虑期，将会减少很多合同争议的产生。并关注意向金是否高于佣金，如高于佣金，则违约金就超过了合理数额。）
记者 朱中华