各办公室、各职能部门、各居民区：

《大宁路街道小区物业管理达标奖励实施办法（2024年试行版）》已经街道2024年3月7日第7次党工委会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

特此通知。

静安区人民政府大宁路街道办事处

                                                                                      2024年4月30日

大宁路街道小区物业管理达标奖励实施办法

（2024年试行版）

为了进一步加强住宅小区综合管理，提升小区居住品质，提高辖区居民幸福感、获得感和安全感，在小区物业企业认真履行物业管理聘用合同及相关行业规范的前提下，根据区房管局下发的静房管[2021]13号《静安区旧住宅小区物业一体化管理及物业服务达标考核奖励的实施方案》的有关要求，对各小区物业企业实施物业管理达标奖励，具体方案如下：

一、考核内容

（一）物业经理职责要求

1、按物业管理窗口规范化建设的要求，应保持办公环境整洁、有序。公开各项服务承诺，公开办事程序和办事纪律，公开监督电话和保修电话，公开服务项目和收费标准。

2、小区经理持证上岗；工作人员着装整洁，佩戴胸卡，举止文明；受理接待热情、认真、负责；遵章办事，规范操作。

3、对热线工单及业主投诉在三个工作日内答复、处理。

4、小区物业经理必须参与小区综合管理联席会议（1+5+X），并根据会议要求开展各项工作。

5、告知居民装修须知，监督装修过程，对违反业主公约或政府有关规定的行为（包括破坏承重结构、违章搭建等）进行劝阻、制止、上报。

6、小区经理每天至少巡查小区两次，并有据可查。

7、物业公司必须主动配合小区居委会的各项清洁、整治、文明创建、公益活动。

8、小区非机动车库、地下空间等非居住场所内无违规住人现象、“三合一”、私接乱拉电线、使用大功率电器、堆放危险品、经营性行为等违法违规现象。

9、小区有条件设置建筑垃圾临时堆点的，应将建筑垃圾统一在放置在堆点待运，并且袋装化，没有条件设置堆点的，应告知堆放地点，杜绝占绿、毁绿现象。同时装潢垃圾需要和大件垃圾分开，小区居民装修严格执行装修协议制度，物业公司、业主、装修公司三方签订装修管理协议。

10、在街道爱卫办及居委会卫生干部的指导下，做好蚊蝇防治及除四害等工作，做到灭蚊缸、毒鼠点、捕蝇笼等防治设施充足，投药、换药及时。

11、收费管理的车库（棚）应有专人管理，车辆停放有序，所有车库（棚）、地下空间等公共区域应备有必要的消防器材，场地整洁，无易燃、易爆等危险物品的存放。做好消防器材和设备、设施日常维护保养。确保消防器材、设备、设施完好无损。

12、全面落实群租排查和发现反馈机制，不得出现反复回潮、瞒报等情况。

13、全面落实消防安全管理职责，确保消防设施符合政策法规要求，不得出现楼道堆物、堵塞消防主干道、电瓶入户充电、电瓶车入楼等情况。

14、全面落实设施设备正常运行管理，不得出现设施设备长期失修失管状态。

15、全面落实小区垃圾分类管理，不得出现小区环境管理不善等情况。

16、全面落实小区房屋安全管理，不得出现房屋高坠隐患、安全隐患事故。

17、全面落实小区秩序管理，不得出现由于物业公司的疏忽大意造成治安安全事故。

18、对于街道进行多部门联合整治的事项（如非居住场所三合一整治、拆违整治等）积极配合，并在其职责范围内加强管理措施。

19、对于物业管理费、维修资金及公共收益的使用及公示履行相关要求。

20、小微工程备案及超出小微工程备案范畴类工程落实相关管理要求，并积极上报。

（二）保修服务

1、全年365天、全天24小时提供维修服务，普通维修项目一般不超过3天、急修项目2小时到现场，当天解决。有特殊情况的，原则上不允许超过15天。

2、维修人员着装整洁，并佩戴胸卡，约时不误、工完料清，修后住户签收，维修项目用料合理质量良好。维修所用材料收费不得高于市场零售价格，让业主自由选择维修所需材料的购买渠道并提供后续服务。

3、定期疏通雨水、污水等管道，确保畅通，无管道堵塞、冒溢现象。

4、定期巡视和检查街坊道路、围墙、窨井、路灯、水泵等公共设施设备，确保各类设施设备无损坏，能正常使用。

5、每年对房屋及附属设施进行安全检查，并做好相关记录，根据普查结果督促业主修理或制定维修计划报业委会同意后组织实施。

6、每年二次清洗水箱、蓄水池，并做好相关清洗记录。如果是交由上水公司管理的，做好监督工作。

7、小区内有电梯的应确保电梯正常运行，轿厢内保持清洁、通风，照明良好，确保紧急呼叫系统功能正常，故障的电梯及时维修。

8、小区内危险和隐患处有安全警示标志。

（三）保绿服务

1、绿化养护得当，长势良好，无明显乱堆物、乱践踏现象。

2、乔灌木每年适时修剪一次，篱、球年修剪二次以上，地被、攀援枝物每年修剪、整理一次以上。

3、年中耕除杂草等不少于三遍，及时拔除大型杂草，控制大面积杂草发生。

4、有针对性及时灭治病虫害，年喷药不少于二次，控制大面积病虫害发生。

5、遇到灾害性气候发生树木倒伏及时扶正、抢救，无法解决及时报相关部门。

6、及时劝阻、制止居民擅自在公共绿化内圈栅栏、种菜养鸡等行为，遇到不听劝阻的及时向相关职能部门上报。

（四）保安服务

1、保安人员上岗时统一着装、佩戴胸卡、持证上岗。

2、不擅自离岗、定时巡查、做好巡查记录与交接班记录。

3、严格执行夜间巡逻制度，保安不得在岗打瞌睡，定时定点进行夜间巡逻工作。

4、主出入口24小时值班看守，对进出人员和车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通，车辆进出有登记；阻止小商小贩、外来人员随意进出小区。

5、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处及相关部门。

6、机动车、非机动车严格按划定区域有序停放，不得占用生命通道，确保生命通道（消防通道）畅通。已安装立马停等出入口道闸装置的小区要确保装置正常投入使用。

7、车棚、车库管理制度齐全，收费标准上墙。

8、做好非机动车辆管理，做到电动自行车规范停放和充电，不得进楼或飞线充电。

（五）保洁服务

1、楼道每周至少清扫一次、无垃圾堆积、乱堆物现象。

2、楼梯扶手、栏杆、窗台至少每二周擦抹一次。公用部位玻璃窗每月擦抹一次。

3、电梯轿厢每天清扫保持整洁。

4、小区道路、公共区域，每天至少清扫二次，绿地内每天至少捡垃圾一次，并定时巡查小区保持路面、绿地清洁；明沟应保持通畅。

5、宣传栏、小品等每半个月擦抹一次，表面无污迹。

6、垃圾厢（房）每日清扫冲洗一次以上，保持垃圾厢（房）周边清洁，设有灭蝇装置。厢房内严禁堆放废品等物品，垃圾桶必须进厢房，且每天冲洗一次。

7、小区内产生的建筑垃圾要求袋装化，集中堆放，并于一周内清运。

8、及时清理小区内的乱涂写、黑广告。

（六）街道布置工作任务

积极配合街道的各项创建、迎检工作，完成布置相关任务。

（七）爱国卫生工作

在爱卫办的业务指导下，做好病媒防治工作，做到灭蚊缸、毒鼠点、捕蝇笼等防治设施充足，投药、换药及时。

（八）群租工作

对于住宅小区内违规租赁（“群租”）应履行及时发现、及时制止、及时劝阻、及时上报的义务。

（九）垃圾分类工作

履行主体责任，小区物业管理处经理充分调动保洁、保安门岗、保安巡查等管理力量做好日常自查、市、区级检查迎检、居民日常分类宣传、不分类行为劝阻教育、可回收物精细化分类、三公斤有偿回收宣传、垃圾房标准化建设改造、小包垃圾落地巡查等相关工作。结合小区实际情况充分挖掘潜力，完成小区湿垃圾桶数考核指标。

（十）12345热线工单

物业公司要不断提升日常管理服务质量，从源头上减少热线投诉工单数量。同时，对热线投诉，物业人员需以居民满意度为标准，主动及时处置问题,安抚居民情绪，并及时反馈处置情况。

二、考核权重、达标奖励份额及加分、扣分规则

（一）大宁路街道和居民区各占50%权重，其中城运中心物管组（负责物业管理工作）占20%权重，平安办（负责消防及安全生产工作）占10%权重，城运中心绿化市容组（负责垃圾分类工作）占10%权重，城运中心12345办公室（负责12345市民热线）占10%权重，居委会占20%权重、业委会占15%权重、小区居民代表占15%权重，没有业委会或业委会不能正常运作的小区由居委会代行业委会职权，权重提升至35%。

（二）居委会、业委会、小区居民代表应参照本方案的“考核内容”进行满意度评分。

（三）每年委托具备专业资质的单位对小区物业达标管理实施一次审计，具体如下：1、小区的达标奖励费用是否全部用于该小区物业管理工作支出；2、针对物业季度考核中居委会、业委会、小区居民常任代表打分情况等进行审查,审计结果对业主公示。

如物业管理处不配合审计工作的，将暂扣相关达标奖励直至其配合完成审计工作为止。

街道安排联络员，联络员与居民区商定日期，参与居民区对物业达标奖励评分工作，并对每个季度物业测评打分过程进行监督，最后汇总居委会、业委会、居民代表的总评分数时，由居委会盖章，确认无误后，联络员需在汇总表签字确认后提交街道。

三、街道住宅小区综合管理联席会议办公室打分规则

（一）涉及到以下问题的，直接取消参与当季度达标考核资格：

1、由于未有效及时履行发现劝阻制止上报义务而导致重大责任事故或媒体或舆情负面影响的。

2、对于街道进行多部门联合整治的事项（如非居住场所三合一整治、拆违整治等）不予配合，并由于物业管理处未在其职责范围内加强管理措施导致立刻回潮。

3、各类重要创建测评工作因主观因素未能落实各项迎检措施导致街道被扣分，直接取消当季度达标考核资格。

4、物业公司工作人员对于上级部门、居委会等存在寻衅滋事、打人等恶劣行为的。

5、小区在市区两级垃圾分类测评中因垃圾分类考核不达标90分以下或造成媒体或舆情负面影响的。

6、小区在市区两级物业满意度测评中因考核不达标90分以下或造成媒体或舆情负面影响的。

7、发生安全生产或消防安全亡人事故的

8、发生火灾时，微型消防站未及时响应，组织开展火灾初期自救、互救的。

9、管辖区域内存在安全隐患被列为市区级督办事项，未及时整改的。

（二）遇到如下情况之一的，直接从街道住宅小区综合管理联席会议的权重中扣20分（即总分扣10分）：

1、物业公司对于物业管理费、维修资金及公共收益的使用及公示中存在争议矛盾的。

2、在各类政府创建、迎检工作中，由于物业公司工作不力导致全局性严重后果的。

3、物业公司在防台防汛、重大活动维稳等重点专项工作中未落实相关工作要求，而导致严重后果的。

4、物业公司在市区两级垃圾分类测评不达标。

5、地下空间有住人现象

6、物业公司在市区两级物业满意测评不达标。

7、未落实微型消防站值班值守制度，被市区消防部门通报的。

8、小微工程备案及超出小微工程备案范畴类工程未落实相关管理上报要求造成不良影响的。

（三）遇到如下情况之一的，直接从街道住宅小区综合管理联席会议的权重中，第一次扣除1分，第二次发现扣除2分，三次以上每次扣除3分；

1、保安对小区内陌生、可疑人员、共享单车、流动摊贩、群租等违法装修等行为未尽到及时发现、及时劝阻、及时上报义务。

2、保洁对绿化带暴露垃圾、明沟落叶、生活垃圾分类、垃圾桶冲刷、未及时按规范履行职责、湿垃圾桶数不达标。

3、物业经理对日常巡查记录册、消防设施台账、小区设施破损、微信工作群内公布的管理问题等事项未及时上报、未及时记录、未及时整改并予以反馈。

4、爱国卫生工作病媒防治不到位、灭蚊缸、毒鼠点、捕蝇笼等防治设施设置不到位、投药换药不及时不规范的。

（四）安全生产扣分事项:

1、因物业管理不善引发的火灾，一次性扣10分（即总分扣5分）；

2、因物业管理不善，管辖范围内公共地下车库存在违规住人现象，经查实一次性扣10分（即总分扣5分）；

3、公共部位严禁堆放易燃易爆危化品，一经发现一次性扣10分（即总分扣5分）；

4、属于物业管辖范围内的沿街商铺，存在“三合一”现象的，经查实一次性扣2分；非机动车棚（库）严禁住人和使用大功率电器一次性扣2分。

5、因物业管理不善，导致消防通道不畅而造成后果的，一次性扣2分

6、微型消防站物品未定期维保，造成物品过期或丢失、损坏，一次性扣2分；缺公共部位消防器材的一次性扣20分（即总分扣10分）。

7、检查中发现消防隐患拒不整改的每一处扣2分，不及时整改或整改不到位扣10分（即总分扣5分）。

8、管辖范围内小区查实群租现象明知不报的，每一起扣2分。

9、因安全类事项造成媒体负面影响或市区督查，一次性扣20分（即总分扣10分）。

（五）涉及小区物业管理方面问题的热线工单，由物业公司承担主要处置职责的，若被市、区回访，居民表示不满意或未解决的，所涉物业公司此项目扣除10分。每季度涉及物业管理类工单投诉量前三的居民区所涉物业公司，投诉量最高的扣5分、第二扣4分、第三扣3分。因热线工单问题造成媒体影响或市区督查，一次性扣20分（即总分扣10分）。

（六）对于积极配合街道在国家、市、区级层面各类创建、测评活动且表现优异的小区物业管理处，可在街道住宅小区综合管理联席会议的权重中加20分附加分（即总分加10分附加分）。同一创建或测评活动每年仅限加分一次。

（七）主动积极配合街道化解信访等投诉，非物业职责范围，但处置得当及时，解决一次加2分（即总分加1分附加分），最高不超过20分（即总分加10分附加分）。

（八）超额完成湿垃圾桶数指标尤为优秀的，优秀超额完成一个月的可在街道住宅小区综合管理联席会议的权重中加5分，本季度连续三个月优秀超额完成的小区可在街道住宅小区综合管理联席会议的权重中加20分附加分（即总分加10分附加分）

（九）老旧小区完成加装电梯后，物业公司主动承接设施使用管理并无加梯后续矛盾的，可在街道住宅小区综合管理联席会议的权重中加20分附加分（即总分加10分附加分）

（十）对于物业管理处积极参与街道的各项工作，表现优异的，街道可酌情进行加分，最高可在街道住宅小区综合管理联席会议的权重中加20分附加分（即总分加10分附加分）

1、在日常网格巡查发现基础设施损坏，市区职能部门难以处理，物业承担社会责任主动跨前一步解决问题;

2、在区垃圾分类检查满分的小区;

3、河长制、林长制等工作中表现优异的小区。

（十一）街道住宅小区综合管理联席会议考评分值按物业管理中心日常督查情况及小区整改及时性、问题反复性等考量：

1、日常督查发现问题越少，评分越高；

2、整改及时率越高，扣分越少；

3、问题反复性越低，评分越高。

四、考核结果运用

（一）达标管理奖励作为督促物业提升服务质量的一种促进手段，不与小区物业公司经营成本挂钩。

（二）当物业企业季度达标评分为80分-100分的，按照“小区达标管理奖励方案”全额发放当季达标奖励；70-80（不含80）分的扣发当季奖励额度的50%；60-70（不含70）分的扣发当季奖励额度的80%；60分以下时全额扣发当季奖励额度。

（三）季度考评成绩最后一名且分数低于80分的小区的惩处措施：

1、在大宁社区报公示该小区季度达标管理测评结果。

2、小区首次出现季度考评成绩最后一名情况的，将对该小区物业经理提出警告。

3、小区同一年度内累计出现两次上述情况的，将发函至该小区物业所属总公司要求撤换该小区物业经理。

4、如物业总公司不按要求在1个月内撤换物业经理的，小区属于售后房小区或2000年以前面积在5万平方米以下的商品房小区的，从当季度起该小区季度达标奖励降低一个等级发放，直至总公司更换物业经理或季度测评达到80以上后恢复；小区属于2000年之后或面积在5万平方米以上的商品房小区的，将该物业公司工作表现上报区房管局，纳入检查重点关注小区，依法依规对该物业公司实施扣分等惩处措施，同时上报区局。

（四）年度中如小区物业出现：

1、两次季度考评成绩最后一名，既不撤换物业经理，小区管理又无明显进步的；

2、两次季度考核低于60分；

3、第三方测评低于60分；

4、因物业工作失职引起重大事故或造成恶劣影响；

5、多数居民对小区物业工作不满，针对物业管理问题投诉、上访集中的等情况时，将警示物业将就此情况建议业委会（业委会无法正常履职的由居委会代行职责）启动解聘物业企业程序。 

（五）根据每季度考核情况,拟对考核获附加分数小区进行额外奖励,附加分每加5分奖励5000，奖励金额每季度不超出达标奖励季度结余。

五、工作监督

（一）在街道居委会、业委会、小区居民常任代表在测评打分中，应做到公开、公平、公正。在完成物业管理达标奖励测评打分后，各类测评表应交由街道相关管理部门统一保存、管理、备查。

（二）在测评工作中，管理部门应加强对测评打分工作的指导、监督和管理，防止出现弄虚作假、利益输送等行为。

（三）街道纪工委、监察办根据该项工作开展情况进行监督检查。

六、附注

本方案最终解释权归大宁路街道住宅小区综合管理联席会议办公室。本方案从2024年3月起试行。

同时2018年起试行的《关于实行大宁路街道住宅小区物业经理及从业人员奖励的实施意见》及2021年起试行的《大宁路街道小区物业管理达标奖励实施办法》同步废止。