为落实区委、区政府关于加强物业管理，确保“美丽家园”建设取得实效，着力提高物业服务水平，全面系统地提升北站街道住宅小区的整体居住环境，规范住宅小区综合管理运作机制，保持管理与服务常态优良，创建平安宜居、共治共享的和谐社区。根据《静安区旧住宅小区物业一体化管理及物业服务达标考核奖励的实施方案》要求，结合北站街道的实际情况，现修订《北站街道住宅小区物业服务达标考核奖励的实施方案（2025版）》。

一、组织机构

北站街道住宅小区综合管理联席会议办公室牵头，组织实施物业服务达标考核奖励工作。

考核组长由北站街道分管领导担任，副组长由管理办负责人担任，成员包括平安办、城运中心、综合行政执法队负责人及各居民区党总支书记。

二、适用对象

    物业服务达标考核奖励适用于北站街道内的售后房、系统房、直管公房和2000年前早期商品房（5万平方米以下）的小区。

三、实施内容

(一)达标考核

1.考核范围

北站街道行政区域内的住宅小区以及物业服务企业。

2.考核周期

北站街道根据市、区级相关测评结果，结合本街道组织的,由社管办、平安办、综合行政执法队、城运中心、物管中心、居委会参加的实地检查和满意度测评，对辖区内的物业服务企业进行一年四次考核（每季度考核一次）。

(二)考核内容

考核内容主要从综合管理、房屋管理、共用设施设备管理、物业服务、管理成效五个方面进行，包括但不限于垃圾分类、防台防汛工作、群租上报、“12345”市民热线工单响应及处置情况、外墙墙面及附着物、建筑附属构件高空坠物隐患的排查与处置工作、美丽家园工程质保期满后物业承担维修管理、小区安全、达标奖励专款专用、维修基金及公共收益管理、使用、公示、入账等事项。

(三)考核方式

每季度的考核采取市、区级相关测评、居委会、群众评价与实地检查相结合的方式进行。其中市、区级相关测评结果权重占比40%，社管办、平安办、综合行政执法队、城运中心、物管中心综合评分权重占比30%，居委会评分权重占比30%。

(四)考核等级

采用分级评价亮灯制。满分为100分，分4个等级，分别为：绿灯（80分及以上）、黄灯（70-79分）、橙灯（60-69分）、红灯（60分以下）。

（五）扣分事项

1.发生以下事项的，酌情扣减达标奖励费用：

（1）未按照市区房管部门的要求做好维修资金的筹集支取、使用和分摊；未按时完成每年两次维修资金账目公布和每季度公共收益明细入账并公布等工作的。

（2）物业服务企业在物业管理费、维修资金及公共收益的使用及公示中存在弄虚作假行为，经查证属实的。

（3）在市容满意度测评、垃圾分类测评、文明迎检、环境测评、防台防汛、防火防冻、安全管理、拆违整治、美丽家园建设等街道重点工作中未落实相关要求、未配合街道、居委会相关部门开展工作，态度恶劣、作风消极的。

（4）在群租整治等行政执法工作中，未配合执法部门、街道、居委会相关部门开展工作的。

（5）对“12345”市民热线工单响应不及时，处置不力或消极办理的。

（6）对房屋外墙墙面及附着物、建筑附属构件存在安全隐患未开展巡查、排摸，发现存在安全隐患未及时上报，未采取安全应急防护措施，未及时告知房屋产权人及使用人的。

（7）拒绝配合加装电梯纳入物业统一管理、集中充电桩安装等政府实事项目的。

（8）美丽家园项目质保期满后，拒绝承担维修和管理，推卸责任的。

（9）区房管局、北站街道或媒体通报产生负面影响，需要扣分的情况。

（10）物业服务企业、项目经理因在管小区物业管理事项受到行政处罚的。

2.发生重大安全事故、造成社会严重负面影响的、群体性不稳定事件且属物业服务企业责任的，实行一票否决，考核结果亮红灯。

（六）考核结果

每季度的考核结果向社区公开。考核中发现的各类问题，由街道按照职责落实相关物业服务企业整改；亮黄灯的对物业服务企业进行警告；亮橙灯、红灯的督促该物业企业撤换小区经理；每年两次亮红灯的建议业委会重新选聘物业服务企业。

四、奖励费用下发

（一）奖励范围

北站街道内售后房、系统房、直管公房和2000年前早期商品房（5万平方米以下）。

（二）奖励周期

每季度对物业服务企业进行一次考核奖励。区房管局下拨经费后，街道进行考核拨付。个人的奖励由物业服务企业代收代发。上半年奖励，第三季度内发放。下半年奖励，次年第一季度发放。

（三）奖励类型

奖励分为考核奖励和综合奖励，2000年前早期商品房小区的综合奖励不另行计发，直接从考核奖励中列支。考核奖励根据测评考核分数，按建筑面积及街道核定的奖励单价发放。综合奖励，包括管理奖、经理奖、保洁员奖、群租管理奖；根据小区综合管理情况，包括保洁保安、共用设施设备、物业服务、管理成效、群租管理等方面核定标准；根据考核分数，发放综合奖励。对考核优秀的住宅小区的项目经理以及保洁员，给予适当的奖励。

1.考核奖励

每季度考核最终分数90分及以上的发核定奖励的100%;

80-89分的发核定奖励的90%；70-79分的发核定奖励的80%；60-69分的发核定奖励的70%；60分以下，不发放奖励。

（1）售后房、系统房、直管公房

①小区面积在1万平方米至10万平方米的，按照0.3元/月/平方米的奖励单价核算。

②小区面积在1万平方米以内的，按物业实际用工成本核定奖励单价。根据《静安区旧住宅小区物业一体化管理及物业服务达标考核奖励的实施方案》指导意见，结合北站街道实际情况，同一个物业服务企业管理多个住宅小区，且小区位置相邻或相近的，保洁员可根据实际情况配置（如：1名保洁员负责2个小区保洁工作）。

③陶瓷大楼、康乐大楼、华侨公寓、崇德小区、大统路107弄、天目大楼、新民大楼、蒙古小区8个小区总建筑面积在1万平方米以内，且无公共收益，个别小区有少量停车收入。

根据以上三种情况，核定如下考核奖励标准：

（2）2000年以前早期商品房小区

2000年前早期商品房。按照0.1元/月/平方米的单价予以奖励。

2.综合奖励

每季度考核分数90分及以上的，发放综合奖励各项内容，低于90分，酌情扣减或不发。

（1）售后房、系统房、直管公房综合奖励标准

①管理奖：根据小区面积，户数，垃圾箱房数量，物业管理情况核定管理奖，南星小区核定综合管理奖21000元/季度，海联公寓分为东幢、西幢，核定综合管理奖6000元/季度。北市场小区，核定综合管理奖9000元/季度。其他小区核定3000元/季度。

②经理奖：小区经理2000元/季度。（同一个物业经理管理多个小区的，物业经理奖励只发一次。)

③保洁奖：保洁员1800元/人/季度。（南星小区、海联公寓、北市场小区按2名保洁员发放。）

④群租管理奖：奖励800元/季度。

（2）2000年前早期商品房综合奖励标准

商品房小区设置综合奖励，直接从考核奖励资金中列支。管理奖每个小区1000元/季度,经理奖800元/季度（同一个物业经理管理多个小区的，物业经理奖励只发一次。)，保洁奖600元/季度，群租管理奖800元/季度。

五、评优表彰

每年1—2次评优表彰，奖励标准根据半年一次下拨资金结余制定方案，由街道党工委审议同意并报区房管局备案后实施。

六、其他说明

（一）施行期间，“达标奖励”仍为临时性奖励，全市出台了其他政策，“达标奖励”也做相应调整，直至取消。

（二）各物业服务企业根据本办法，按实际情况自行细化、制定各小区内的《物业达标奖励的使用办法》，并交由北站街道物业管理中心备案。物业服务企业应当积极配合相关部门对奖励资金进行的审计工作。

（三）物业服务企业对收入、支出以及达标奖励资金应单独立账、单独核算、专款专用，不得用于小区物业管理之外的其他事项。

（四）本方案中的奖励资金以自然月计发，物业服务企业实际提供服务不足一个自然月的，不予奖励。

（五）本实施方案自2025年1月1日起实施，有效期三年。原《北站街道住宅小区物业服务达标考核奖励的实施方案》（静北办〔2023〕9号）同步废止。

上海市静安区人民政府北站街道办事处

                                                                                                                 2025年7月16日