为落实区委、区政府关于加强物业管理，确保“美丽家园”建设取得实效，着力提高物业服务水平，全面系统地提升北站街道住宅小区的整体居住环境，规范住宅小区综合管理运作机制，保持管理与服务常态优良，创建平安宜居、共治共享的和谐社区。根据《上海市住宅小区建设美丽家园三年行动计划》《静安区旧住宅小区物业一体化管理及物业服务达标考核奖励的实施方案》等相关文件精神，结合北站街道的实际情况，现修订《北站街道住宅小区物业服务达标考核奖励的实施方案》。

一、组织机构

组  长：王天正    北站街道办事处副主任

副组长：杨  伟    北站街道社管办主任 

组  员：陆  伟    北站街道平安办主任

薛  皓    北站街道城运中心主任

朱健雯      北站街道社管办副主任

赵敏毅    北站街道综合行政执法队（城市管理行政执法中队）副队长

张  勇    北站街道城运中心副主任

江雯莉    北站街道城运中心管理员

周永强    北站街道物管中心工作人员

祝海波    北站街道物管中心工作人员

各居民区党总支书记

领导小组下设北站街道住宅小区综合管理联席会议办公室，具体组织实施物业服务达标考核奖励工作。

二、适用对象

    物业服务达标考核奖励适用于北站街道内的售后房、系统房、直管公房、保障性住房和2000年前早期商品房（5万平方米以下）的小区。

三、实施内容

(一)达标考核

1.考核范围

北站街道内的住宅小区以及物业服务企业。

2.考核周期

北站街道根据市、区级相关测评结果，结合本街道组织的,由社管办、平安办、综合行政执法队、城运中心、物管中心、居委会参加的实地检查和满意度测评，对辖区内的物业服务企业进行一年四次考核（每季度考核一次）。

(二)考核内容

考核内容主要从综合管理、房屋管理、共用设施设备管理、物业服务、管理成效五个方面进行，包括但不限于垃圾分类、群租整治、“12345”市民热线工单响应及处置情况、外墙立面及外挂结构、附属设施的安全工作、无违法行为、美丽家园工程质保期满后物业承担维修管理、小区安全、疫情防控、达标奖励专款专用、维修基金及公共收益管理、使用、入账、公示等事项。

(三)考核方式

每季度的考核采取市、区级相关测评、居委会、群众评价与实地检查相结合的方式进行。其中市、区级相关测评结果权重占比40%，社管办、平安办、综合行政执法队、城运中心、物管中心综合评分权重占比30%，居委会评分权重占比30%。

(四)考核等级

采用分级评价亮灯制。满分为100分，分4个等级，分别为：绿灯（80分及以上）、黄灯（70-79分）、橙灯（60-69分）、红灯（60分以下）。

（五）扣分事项

1.发生以下事项的，酌情扣减达标奖励费用：

（1）未按照市区房管部门的要求做好维修资金的筹集支取、使用和分摊；未按时完成每年两次维修资金账目公布和每季度公共收益明细入账并公布等工作的。

（2）物业服务企业在物业管理费、维修资金及公共收益的使用及公示中存在弄虚作假行为，经查证属实的。

（3）在市容满意度测评、垃圾分类测评、文明迎检、环境测评、防台防汛、防火防冻、安全管理、拆违整治、美丽家园建设等街道重点工作中未落实相关要求、未配合街道、居委会相关部门开展工作，态度恶劣、作风消极的。

（4）在群租整治等行政执法工作中，未配合执法部门、街道、居委会相关部门开展工作的。

（5）对“12345”市民热线工单响应不及时，处置不力或消极办理的。

（6）对房屋外墙立面及外挂结构、附属设施存在安全隐患未开展巡查、排摸，发现存在安全隐患未及时上报，未采取安全应急防护措施，未及时告知房屋产权人及使用人的。

（7）不能配合街道完成疫情防控工作的。

（8）拒绝配合加装电梯纳入物业统一管理、集中充电桩安装等政府实事项目的。

（9）美丽家园项目质保期满后，拒绝承担维修和管理，推卸责任的。

（10）受到区房管局、北站街道或媒体通报，有（或需要）扣分的。

（11）受到行政处罚的。

2.发生重大安全事故、造成社会严重负面影响的、群体性不稳定事件且属物业服务企业责任的，实行一票否决，考核结果亮红灯。

（六）考核结果

每季度的考核结果向社区公开。考核中发现的各类问题，由街道按照职责落实相关物业服务企业整改；亮黄灯的对物业服务企业进行警告；亮橙灯、红灯的督促该物业企业撤换小区经理；每年两次亮红灯的建议业委会重新选聘物业服务企业。

四、奖励费用下发

（一）奖励范围

北站街道内售后房、系统房、直管公房、保障性住房和2000年前早期商品房（5万平方米以下）的小区且每季度考核合格的小区。

奖励分为考核奖励和综合管理奖励。考核奖励根据考核最终测评分数，按建筑面积及奖励单价发放。综合管理奖励，包括综合管理奖、经理奖、贡献奖、群租管理奖；根据小区综合管理情况，包括保洁保安、共用设施设备、物业服务、管理成效、群租管理等方面核定标准；根据考核最终分数，发放综合管理奖励。对考核优秀的住宅小区的项目经理（管理员）以及在物业综合管理服务中做出较大贡献的其他物业工作人员，给予适当的奖励。 

（二）奖励周期

每季度对物业服务企业进行一次考核奖励。区房管局下拨经费后，街道进行拨付。个人的奖励由物业服务企业代收代发。

（三）考核奖励标准

1.售后房、系统房、直管公房

（1）小区面积在1万平方米至10万平方米的，按照0.3元/月/平方米的奖励单价核算。

（2）小区面积在1万平方米以内的，按物业实际用工成本核定奖励单价。根据《静安区旧住宅小区物业一体化管理及物业服务达标考核奖励的实施方案》指导意见，北站街道实际情况，同一个物业服务企业管理多个住宅小区，且小区位置相邻或相近的，保洁员可根据实际情况配置（如：1名保洁员负责2个小区保洁工作）。

（3）陶瓷大楼、康乐大楼、华侨公寓、崇德小区、大统路107弄、天目大楼、新民大楼、蒙古小区8个小区总建筑面积在1万平方米以内，且无公共收益，个别小区有少量停车收入，用工标准均不超过4500元/月/人。

根据以上三种情况，核定如下考核奖励标准：

2.保障性住房和早期商品房小区

5万平方米以下的保障性住房及早期商品房（2000年以前）小区，按照0.1元/月/平方米的单价予以奖励。

3.发放标准

每季度考核最终分数90分及以上的发核定奖励的100%;80—89分的发核定奖励的90%；70-79分的发核定奖励的80%；60-69分的发核定奖励的70%；60分以下，不发放奖励。

（四）综合管理奖励标准

1.综合管理奖：根据小区综合管理情况，同垃圾分类考核挂钩，按照小区内垃圾箱房数量核定标准。标准：3000元/个/季度。每季度（3个月）区垃圾分类测评均90分及以上，发放综合管理奖，低于90分，酌情扣减或不发综合管理奖。

（1）南星小区设有7个垃圾箱房，核定综合管理奖21000元/季度。（2）海联公寓分为东幢、西幢，设有2个垃圾箱房，核定综合管理奖6000元/季度。（3）北市场小区，设有3个垃圾箱房，核定综合管理奖9000元/季度。（4）新民大楼与沪金大楼共用垃圾箱房，无单独垃圾箱房保洁岗，新民大楼不发放综合管理奖及贡献奖。（5）其他小区核定3000元/季度。

2．经理奖：每季度考核最终分数90分及以上的，奖励该小区经理2000元/季度。（同一个物业经理管理多个小区的，物业经理奖励只发一次。)

3．贡献奖：每季度（3个月）区垃圾分类测评均90分及以上，奖励保洁员1800元/人/季度，低于90分，酌情扣减或不发贡献奖。

4．群租管理奖：每季度考核最终分数90分及以上的，且在群租管理方面，配合执法整治、配合相关部门开展群租整治工作，及时上报群租情况的，奖励800元/季度。

五、年终评优表彰

拟定年度评优表彰方案并报区房管局备案。由社管办、平安办、城运中心、综合行政执法队、物管中心、居委会对北站街道内的物业服务企业及物业工作人员进行考核。

对在物业管理、垃圾分类、保安、保洁、保修等方面工作有突出表现的先进集体和个人进行评优表彰，并发放奖励。

六、其他说明

（一）施行期间，“达标奖励”仍为临时性奖励，全市出台了其他政策，“达标奖励”也做相应调整，直至取消。

（二）各物业服务企业根据本办法，按实际情况自行细化、制定各小区内的《物业达标奖励的使用办法》，并交由北站街道物业管理中心备案。物业服务企业应当积极配合相关部门对奖励资金进行的审计工作。

（三）物业服务企业对收入、支出以及达标奖励资金应单独立账、单独核算、专款专用，不得用于小区物业管理之外的其他事项。

（四）本实施方案自2023年1月1日起实施，有效期三年。

上海市静安区人民政府北站街道办事处

                                                                                              2023年8月25日