静天办〔2022〕3号

天目西路街道2022年物业服务达标考核实施方案

为落实区委、区政府关于加强物业管理，确保“美丽家园”建设取得实效，着力提高物业服务水平，全面系统地提升旧住宅小区的整体居住环境，规范住宅小区综合管理运作机制，保持管理与服务常态优良，创建平安宜居、共治共享的和谐社区。根据《关于进一步推进静安区旧住宅小区物业一体化管理工作的实施意见》、《上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划》、《静安区旧住宅小区物业一体化管理及物业服务达标考核奖励的实施方案》等相关文件精神，结合本街道实际，在去年方案的基础上，特制定本方案。

一、总体要求

以建设“安全、整洁、绿色、有序”的小区为目标，以健全小区物业管理制度为抓手，以创新小区物业管理标准为导向，统筹谋划、规范“四保”、争优创先、注重长效，推动物业管理工作健康、稳步的发展。

二、考核范围

    考核范围为天目西路街道辖区全部住宅小区。

（一）达标补贴和奖励范围

1、售后房。辖区内售后房小区，部分静安置业管理小区除外（合兴大楼小区补贴一季度）。

2、商品房。辖区内2000年以前建成且建筑面积为5万平方米以下的商品房小区。

（二）从业人员奖励范围

1、售后房。辖区内售后房小区，静安置业管理小区除外。

2、商品房。辖区内2022年前业主进户满2年的所有商品房小区。

三、组织机构

（一）物业达标考核领导小组

组长由天目西路街道分管领导担任，副组长由街道管理办、自治办、平安办、城运中心、综合行政执法队负责人担任，成员包括各居民区党总支书记。

四、考核内容

街道为考核主体，从综合管理、房屋管理、共用设施设备管理、物业服务、管理成效五个方面进行，对辖区内住宅小区进行物业服务综合测评，具体内容如下：

（一）周周有检查

由街道城运中心、平安办及居民区网格员对小区定期进行日常检查并督促整改，重点检查：

1、小区管理制度规范情况；

2、小区经理履职情况；

3、小区“四保”到位情况；

4、小区安全生产落实情况。

（具体标准见附件1、附件2）

（二）月月有分析

每月由各居民区党总支牵头召开居委会、业委会、物业“三位一体”工作会议，对物业管理中存在的各项问题进行分析。同时，运用 “三会一代理”工作中收集到的意见，对优化小区物业管理的建议进行评估并要求物业企业付诸实施。

（三）季季有考核

综合考核由街道部门考核和物业类热线工单满意度考核两部分组成。每季度街道部门考核，由街道城运中心组织社管办、平安办、城管、居民区等部门对被考核对象的管理制度、经理履职、“四保”及安全生产工作进行考核。物业类热线工单满意度考核，每季度对辖区内收到的物业类热线工单进行统计，工单处置满意度为不满意且确实为物业企业责任的，在物业达标考核进行扣分。

五、考核评价与发放方式

（一）考核部门权重与计算方式

综合考核总分按各部门相应权重比例进行计算，各部门占考核总分的权重分别为城运中心30%、社管办10%、居民区25%、平安办20%、城管5%。物业类热线工单满意度满意度考核占考核总分权重为10%。

考核总分=城运中心考核×30%＋街道考核×10%＋居民区×25%＋平安办考核×20%＋城管考核×5%＋物业类热线工单满意度×10%

（二）考核等次

每季被考核物业企业的评价分为A、B、C、D四个等次，其中，A等对应分值为90-100分（含90分），B等对应分值为80-89（含80分），C等对应分值为60-79分（含60分），D等对应分值为60分以下。

物业企业出现以下情形，实行一票否决，考核结果定为D等：

（1）发生重大安全责任事故；

（2）新闻媒体报道后造成社会负面影响且属物业企业责任的；

（3）发生群体性不稳定事件且属物业企业责任的；

（4）由于物业管理不到位造成较大影响的其他情形；

（三）达标补贴及奖励

1、售后房小区达标补贴

以总分衡量物业企业综合服务质量，A、B等每月给予全额旧住房小区物业达标补贴，根据区财政预算的补贴标准，全额补贴定为0.30-2元/平方米/月，C等扣除达标补贴50%，D等不予补贴。

2、商品房小区达标奖励

以总分衡量物业企业综合服务质量，A等每半年给予一次性达标奖励，全额奖励原则上定为0.1元/平方米/月，B等扣除达标奖励30%，C等达标奖励减半，D等不予奖励。

3、物业从业人员

每半年由住宅小区物业达标考核领导小组根据各物业企业达标情况，对综合评分A、B、部分C等且工作态度认真、矛盾处理到位、居民满意度高的物业经理及从业人员给予一次性奖励。

每半年奖励金额：

（1）售后房小区物业从业人员奖励：考核总分A等的每半年给予3000元奖励，B、C等奖励金额按以下公式计算：奖励金额=3000元*两季考核平均分/100

（2）商品房小区物业从业人员奖励：考核总分A等的每半年给予4000元奖励，B、C等奖励金额按以下公式计算：奖励金额=4000元*两季考核平均分/100

（四）警告退出

考核结果为D等的，对物业服务企业进行警告；考核结果连续两次D等的，督促该物业企业调整小区经理；三次考核结果为D等的，建议业委会重新选聘物业服务企业。考核结果为D档的小区，其物业经理及从业人员不可获得物业从业人员奖励。

（五）特殊情况

对于“非一体化”老旧公房小区政府托底项目的补贴，街道根据区财政预算下拨情况，原则上给予完成“一体化”托底物业管理企业差额补贴。（每年根据小区物业成本测算情况做相应调整。）

六、附加条件

（一） 对于出现以下情况的小区，各部门有权直接扣除其半年部分达标补贴款项

1、社管办：对于国家、市、区各级政府相关专项检查中不配合、消极对待或发现问题不及时整改的；对于街道各类创建活动不配合的；对于涉及小区日常爱卫、环保、防台防汛、地下空间、两美建设及部分12345居民投诉等基础性工作不配合的物业企业。

2、自治办：在居民区党总支牵头推进“红色物业”、“三驾马车”等社区综合治理工作中，配合不力的；对于居委会治理非机动车及楼道堆物等小区综合问题整治工作中不予以配合且屡教不改的；在居民区“掌心汇”社区版“啄木鸟”板块，居民对同一物业管理问题反映3次未整改的。

3、平安办：对于日常检查中发现的消防安全隐患，以及电梯、水泵、地下室等存在隐患且未及时整改；对于小区内存在群租情况且未督促整改，也未及时报告居委会的物业企业；对于已安装“微卡口”设备但不启用的物业企业，或虽已启用但对外来人员不加管理产生一定社会影响的物业企业。

4、城运中心：对于日常物业企业检查中物业经理及四保人员不履职的物业企业；对于不严格执行防疫工作要求的物业企业；对于不严格履行街道要求使用街道垃圾分类APP的物业企业；对于小区垃圾分类工作不配合且屡教不改的物业企业。

5、城管中队：对于发现小区业主正在搭建违法建筑或正在拆除房屋承重结构的，物业企业不及时制止、举报且放任业主造成违法及违规事实的；对于街道创建无违居村工作不配合的物业企业。

6、居民区：对于垃圾分类工作不配合的物业企业；对于疫情防控工作不配合的物业企业；对于楼道堆物整治工作不配合的物业企业；对于居民区开展日常工作不配合且屡教不改的物业企业。

7、其他：各大办、职能部门在日常工作中发现物业企业有不配合工作且屡教不改的物业企业。

8、扣款流程

（1）小区内第一次发现上述情况之一，相关职能部门向物业企业发放整改告知书限期整改。

（2）对于逾期整改或拒不整改的物业企业，对应本文第四条第一款内容，每一事项扣除1000元整。

（3）对于同一问题多次整改不到位或屡教不改的物业企业，对应本文第四条第一款内容，每一事项扣除3000元整。

（该扣款金额根据扣款事项累积，直至扣完为止。）

（二） 对于出现以下情况的小区，职能部门有权直接扣除其半年全部达标补贴款项

平安办：对于日常检查中发现的消防安全隐患，以及电梯、水泵、地下室等存在隐患，可能会影响到住宅小区居民生命财产安全的且物业企业拒不整改的小区。

（三）对于出现以下情况的小区，给予特殊奖励。

1、隐患排查。居民家中发现火情及时组织力量扑灭，保障居民人身财产安全且未造成火情蔓延的，由考核小组集体讨论给予处置人员及物业企业一次性奖励，奖励金额视情况而定。

2、创建工作。街道各项创建工作中表现突出，得到两个以上办公室或职能部门表扬的，给予物业从业人员奖励5000元。

该方案自2022年1月1日起实施，原《天目西路街道2021年物业服务达标考核实施方案》（静天办〔2021〕5号）废除。方案实施过程中，街道有权根据区房管局物业达标考核工作相关指导文件的精神对方案的内容进行适当修改。每半年考核资金的发放将提交街道党工委会议,审议通过后按照街道财务资金管理相关操作进行发放。