为规范既有多层住宅加装电梯的管理，保障加装电梯的安全运行，巩固加装电梯的工作成效，建立常态长效工作管理机制。根据《上海市电梯安全管理办法》(沪府令25号)、《关于印发<关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见>的通知》（沪建房管联〔2019〕749 号）、《关于印发<关于加强既有多层住宅加装电梯管理的指导意见>的通知》（沪精细化办联〔2021〕10号）等文件精神，结合静安区实际情况，特制定静安区既有多层住宅加装电梯管理指导意见：

一、职责分工

（一）加装电梯所有权人

电梯所在门洞（楼幢）中，就加装电梯事项进行出资的业主是加装电梯所有权人。各出资人按照协议约定享有加装电梯所有权份额。

加装电梯方案表决通过后，加装电梯所有权人需签署加装电梯协议，明确约定加装电梯的所有权归属、使用规则、管理责任和费用分摊等相关事项。

房屋产权人在变更或转移产权时，应当向受让人释明，自该房屋变更、转移登记之日起，受让人相应变更或转移为新的电梯所有权人，享有和履行原加梯协议约定的权利和义务。

（二）加装电梯管理单位

根据《上海市电梯安全管理办法》的相关规定，加装电梯所有权人应依法承担电梯安全运行的相应义务，明确加装电梯使用管理单位。加装电梯管理单位需对电梯使用和新增设施设备实施管理。

（三）管理部门

建设、房管、市场监管等行政管理部门应当按照各自职责，做好电梯安全监督管理的相关工作。街道办事处、乡镇人民政府做好加装电梯管理的协调工作。

二、管理单位

（一）明确加装电梯管理单位

既有多层住宅加装电梯竣工前，加装电梯所有权人应当协商确定后续运维管理方案，明确具体服务事项、服务内容、服务标准、收费事项和收费标准。运维管理方案中应明确加装电梯管理单位，管理内容包括电梯使用管理和新增设施设备管理。可以委托下列单位成为加装电梯管理单位：

1．委托本小区物业服务企业管理；

2．委托具有电梯养护资质的第三方企业管理；

3．委托电梯使用管理保险的承保保险公司管理。

对于由加装电梯所有权人自行管理的，需根据自治公约确定电梯管理的实际负责人及承担的具体管理工作内容，且在电梯保修期后，所有权人自行管理的应委托电梯使用管理单位进行管理。

（二）加装电梯管理单位职责

1．电梯使用管理：要积极履行职责，在做好电梯轿厢保洁以及电梯轿厢内照明、风扇等设备的维修工作以外，还需按照《上海市电梯安全管理办法》相关规定（见附件），落实使用管理单位的安全管理机构或者安全管理人员，管理机构或管理人员应当履行相关职责。

2．新增设施设备管理：需做好新增的围护结构、附属设施设备的日常保洁、维护保养和定期巡视工作。发现安全隐患后，要采取应急措施并及时上报，情况严重的应当同时报告属地街镇。

3．制订加装电梯应急预案：针对加装电梯及新增设施设备，制订适用于本门牌幢的安全应急预案,落实事故发生后的应急救援机构和人员等应急方案。

4．电梯紧急报警系统（含五方通话系统）管理：确保24小时及时响应。接警后，电梯管理单位立即采取救援措施，确保被困乘客的生命安全。

5．加装电梯管理单位发现电梯或新增设施设备存在故障或者其他影响电梯正常运行的情况时，应作出停止使用的决定。

6．加装电梯应购买加装电梯安全责任险，对正常运行过程中发生意外事故，造成第三者人身伤亡或财产损失，由保险企业按照合同约定负责赔偿。

三、运维经费

电梯运维经费由加装电梯所有权人自行筹集缴纳，用于支付电梯使用过程中产生的费用。

（一）经费构成

电梯运维经费主要分为五大类

1. 电梯日常使用费：主要用于支付能源消耗费、保洁费等；

2. 电梯日常维护保养费：主要用于支付保养、小修、年检、校验等费用；

3. 电梯新增设施设备管理费：主要用于支付日常管理、维修、养护等费用；

4. 重大项目维修费用：主要用于支付大修（更换控制柜、曳引机、钢丝绳、轿厢等重要大额零件）维修费用；

5. 保险费：主要用于支付第三者责任险、财产险、乘员险等费用。

（二）账户管理

1．账户开设：加装电梯所有权人可委托本小区物业服务企业、具备相应许可资质的单位或自行开设加装电梯管理经费账户并实施日常管理。

2．账户列支：由加装电梯所有权人代表按照加装电梯委托管理协议约定或者加装电梯所有权人的决定，向经费管理单位提出列支，并支付给相关单位。该账户可在账户管理单位设置“支付白名单”定向支付费用。

3．账户监管：应按门号立账实施日常管理，账户开立单位为加装电梯运维经费的管理单位；加装电梯所有权人自行开设并管理账户的，要书面约定账户管理人，承担具体管理工作。经费管理单位应当每半年公布一次电梯运维资金的收支情况，并接受电梯所有权人监督。

（三）经费筹集

当账户余额不足时，加装电梯所有权人需自行筹集加装电梯运维经费，加装电梯所有权人要及时按照约定比例续筹。街镇可以协助组织加装电梯所有权人筹集落实资金。收齐后，统一存入加装电梯管理经费账户。也可依照协议约定，由经费管理单位统一收取。

四、工作要求 

物业、保险服务企业要发挥自身优势，积极投身既有多层住宅加装电梯工作。

（一）物业服务企业要积极主动承接既有多层住宅加装电梯的管理工作，接受加装电梯所有权人的委托，明确约定服务事项、服务内容、服务标准、收费事项和收费标准等具体内容。对加装电梯、运维资金账户管理等提供服务。

鼓励物业企业开展加装电梯代建工作，从前期项目意见征询开始全程介入。对加装电梯品牌、型号、建筑设计方案等提供专业建议，推进业主就加装电梯相关事宜达成共识，形成“建管一体”静安模式。

对非物业服务企业承接的电梯使用管理单位且确有困难的，物业服务企业要配合做好电梯紧急报警装置监控室端接警的托底保障工作。

（二）静安置业集团、北方集团作为公房管理单位应积极承担物业管辖范围内的电梯加装后的运行维护工作，做好日常使用管理工作。

（三）保险服务企业要主动承接既有多层住宅加装电梯工作全流程保险业务。电梯使用过程中，应对电梯乘员及第三方责任进行投保。鼓励保险服务企业承接电梯管理工作，提供“电梯全生命周期”的维护保养方案。

（四）在沪银行要积极配合物业企业及加梯所有权人开立电梯管理经费账户，并通过指导开户人设置支付权限，提升账户管理规范性。

（五）鼓励具有电梯养护资质的第三方企业在各街镇设置服务网点，并接受加梯所有权人的委托承担电梯运行维护等工作。

五、工作考核

（一）街镇应积极鼓励、引导、支持物业服务企业参与加梯管理，进一步完善物业管理达标考核办法，增设物业企业参与加梯的考评加分项细则，对积极主动参与加梯前期建设的物业企业在年度考核中给予考评加分；对积极主动承接加梯后期运维的物业企业给予考评加分外，并给予达标奖励。

（二）各相关部门和街镇要做非物业企业参与加装电梯运维管理的考评工作。按照“业主自愿、政府引导、市场竞争、优胜劣汰”的原则，加强“事中、事后”监管，组织开展参与加梯后期运维中的保险、银行、第三方企业等各类非物业企业的年度考评工作，并向社会公布，引导居民择优选择。建立运维企业约谈机制，确保加装电梯运维管理平稳有序。

附件一：静安区加装电梯运维管理流程示意图

附件二：电梯使用管理单位职责

附件三：电梯使用管理单位的安全管理机构及人员职责

附件四：既有多层住宅加装电梯运维费用参考表

附件五：静安区电梯使用管理自治公约

附件六：既有多层住宅加装电梯具体方案（示范文本）

附件七：静安区既有多层住宅类直管公房加装电梯指导意见

静安区住房保障和房屋管理局

2022年8月30日