关于加强静安区住房租赁经营机构

主体和房源管理的通知

为贯彻落实《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》（沪建房管联〔2021〕18号）、《关于进一步加强本市房地产经纪机构和住房租赁经营机构主体管理的通知》（沪房市场〔2021〕38号）等文件要求，以及结合原《上海市房屋管理局关于开展代理经租企业房源信息双记载工作的通知》（沪房市场〔2018〕196号）、《上海市房屋管理局关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》（沪房规范〔2019〕5号）等文件规定，为更好规范我区住房租赁经营机构主体和房源的管理，制定本通知。

一、职责分工

区房管局对住房租赁机构的主体资格、房源合规等审核，做好对租赁机构的监督指导。

各街镇对租赁房源进行属地化管理。

区城管执法局、区公安分局、区消防支队、区市场监管局等部门对住房租赁机构的违法行为进行查处。

二、主体管理

在本市范围内从事住房租赁活动的住房租赁机构，转租住房10套（间）以上的单位和个人，应当依法办理市场主体登记，经营范围应当注明“住房租赁”。“住房租赁”的住房租赁机构不可同时经营“房地产经纪”业务。

住房租赁机构应当自行或委托第三方，加强对雇（聘）用从业人员的政策法规、职业道德和专业知识培训。

推行从业人员实名信息卡制度，由市房地产经纪行业协会向住房租赁经营机构发放实名信息卡，并由机构通过线上、线下经营场所等渠道公示。从业人员提供居间代理、房源收储、客户接待、业务咨询和合同签约备案等服务时，应当向消费者主动出示实名信息卡。

三、企业申请开业报告提交资料

凡在本市从事住房租赁活动的住房租赁经营机构（企业或个体工商户，含分公司，下同）应当自领取营业执照或者经批准增加“住房租赁”经营范围之日起30日内，向登记注册所在地的区房管局办理开业报告（信息记载）。（静安区行政服务中心：秣陵路38号三楼）

1、《上海市住房租赁经营机构开业报告（信息记载）申请表》（附件1，原件）；

2、营业执照（复印件，分公司申请还需提交总公司营业执照复印件）； 

3、法定代表人（或负责人）的身份证明、任职材料（复印件）；

4、固定经营场所不动产权证（房地产权证）、租赁合同或房屋租赁合同登记备案材料（复印件）；

5、已经经营的住房租赁经营机构（即超过30日未申请开业报告的机构）应提供房源汇总表、代理经租房源物业备案汇总表。

6、其他相关材料。

区房管局自受理之日起5个工作日内，完成审核，制作发放《上海市住房租赁企业开业报告（信息记载）通知书》。公示信息将在“上海市住房租赁公共服务平台”（https://zfzl.fgj.sh.gov.cn），选择“便民服务”中的“机构公示”栏目。

四、变更、注销等手续

住房租赁经营机构因企业注销，或取消“住房租赁”经营范围，或变更住所、法定代表人或负责人、股东等重要信息，以及补办《开业报告通知书》的，应当在相关事项发生后30日内，向登记注册所在地的区房管局提出申请。

如住房租赁经营机构未在规定期间办理开业报告注销手续的，区房管局可以依据市场监管部门共享的相关信息，注销该企业的开业报告记载信息。

五、房源信息管理

1、针对已经在经营的租赁企业记载信息时同时确认的房源信息，超出的房源信息不属于“N+1”范围；

2、超出静安区的房源，应当由该房源所在地确认是否违反相关法律法规规定；

3、上述房源发生纠纷，应当按照法律法规规定进行整改；不整改的，造成纠纷持续的，应当按照规定恢复房屋原始设计，符合法律规定的最小出租单位、居住人数限制和最低人均承租面积。

六、辖区物业公司备案

居住用途的房屋装修应当向辖区物业公司报备，装修不得破坏房屋承重结构；不得改变房屋使用性质；不得影响人员疏散、逃生和消防救援；不得违反其他法律法规的规定。

住房租赁机构应当将房屋产权证明、租赁合同、住房租赁机构的营业执照、相关联系人身份证明及联系方式、房屋装修方案递交给物业公司。若进行客厅分割出租的，客厅使用面积应在12平方米以上，且仅可隔断出一间房间出租供人员居住。房屋装修方案应当向物业公司备案。

装修结束后，由物业公司提交各街镇城运中心或城管部门确认装修是否符合法律法规等相关规定。

已经出租使用的房屋由物业公司定期检查，发现存在涉嫌违反法律法规行为的，应立即劝阻、制止并及时向相关执法部门报告。

（附件2：代理经租房源物业备案汇总表）

七、房源检查和抽查

物业公司做到底数清，定期对备案汇总房源进行巡查，发现问题及时报告街道管理部门或相关执法部门报告。

街道管理部门或相关执法部门报告对房屋装修或使用是否符合相关法律法规规定进行核实。发现任何一套有下列情形之一的，住房租赁机构不予办理或撤销开业报告，并计入我区“黑名单”：

1、破坏房屋承重结构；

2、改变房屋使用性质；

3、违反治安、消防及居住登记等规定；

4、不符合最小出租单位、居住人数限制和最低人均承租面积规定的；

5、违反《上海市居住房屋租赁管理办法》、《关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》、《消费者权益保护法》等其他相关法律法规规定的。

住房租赁机构应当及时将房源租赁更新情况向物业公司报备，同时分别向房源所在区房管局和各街镇指定部门提供动态房源信息，相关部门也可对提供的房源进行抽查核实。区房管局和各街镇抽查方式可联合检查或者约定各自检查，并做好拍照等记录。

八、监管账户

住房租赁经营机构应开立本市唯一的住房租赁资金监管账户，该账户原则上不得变更。监管账户信息及相关监管协议应当提供给区房管局备案。

住房租赁经营机构和出租方、承租方的合同中应当约定支付和收取款项是监管账户。支付租金和押金应当通过监管账户；收取的租金、押金等应当存入监管账户。住房租赁经营机构与承租方约定的租金支付周期应当不超过3个月。

九、房源发布和租赁合同网签备案

对于符合条件的房源进行房源信息核验，取得房源核验码。住房租赁经营机构应当定期维护信息，及时更新或撤销发布的房源信息，确保信息真实有效。

住房租赁经营机构应当自合同签订30日内对租赁合同进行网签和备案。

十、纠纷处理

住房租赁经营机构应当组织专人对租赁发生的纠纷进行及时处理。处理不当，相关部门有权要求整改。据不整改的，区房管局或房屋所在地街镇有权撤销其开业报告，并计入我区“黑名单”。

住房租赁经营机构在获取开业报告后发生违反相关法律法规行为的，按照相关法律法规处理。

十一、动态管理

根据企业定期提供的房源信息汇总表，按照第七条物业检查、相关部门抽查的方式进行管理。

十二、处罚条款

1、违反《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条、第十条第一款规定，不符合最小出租单位、居住人数限制和最低人均承租面积规定的，由区城管执法局（区房管局）责令责任人限期改正；逾期不改正的，可处以1万元以上10万元以下罚款。

2、违反《上海市居住房屋租赁管理办法》第十三条规定，租赁当事人未在期限内办理租赁合同登记备案手续的，由区城管执法局（区房管局）责令限期改正；逾期不改正的，对个人处以1000元以下罚款，对单位处以1000元以上1万元以下罚款。

3、违反《上海市住宅物业管理规定》第五十六条第二款第一项规定，损坏房屋承重结构的，由区城管执法局（区房管局）责令立即改正，恢复原状，可处1万元以上10万元以下罚款；情节严重的，可处10万元以上20万元以下的罚款。

4、违反《上海市住宅物业管理规定》第五十六条第二款第二项规定，违法搭建建筑物、构筑物的，由区城管执法局（区规资局）根据职责分工，予以拆除，可处1万元以上10万元以下罚款。

5、根据《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》第四条，对物业企业有违法违规行为的，给予记录18分的处理。对相应的项目经理，给予记录18分的处理。

6、根据《治安管理处罚法》第五十七条规定，房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，处200元以上500元以下罚款。

7、根据《上海市居住房屋租赁管理办法》第三十一条规定，违反本办法第八条第一款规定，出租房屋不符合治安、消防等标准和要求的，由公安部门责令改正，并可处以1000元以上3万元以下罚款。

违反本办法第十一条第一款规定，出租人未落实相应安全管理责任的，由公安部门责令改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款；造成严重后果的，处以3万元以上10万元以下罚款。

租赁当事人、居住使用人违反其他治安管理、居住登记管理等规定的，由公安部门按照有关规定处理。

8、根据《上海市实有人口服务和管理若干规定》第二十四条规定，用人单位、职业中介服务机构、市场和超市的经营管理者、房地产中介服务机构、其他提供住宿服务的场所违反本规定第十四条第一款、第十九条、第二十一条第二款规定，不按照规定登记相关信息的，由公安部门责令改正，处500元以上1000元以下罚款；情节严重的，处1000元以上5000元以下罚款。

9、有其他违反法律、法规等行为的，按照有关规定处理。

十三、其他事项

本通知自发布之日起实施。由静安区房管局负责解释。

未尽事宜，按照国家以及上海市有关规定执行。在执行过程中如有与国家法律、法规相抵触或与本市相关工作指导意见不一致的,以国家法律、法规和本市相关工作指导意见为准。

附件1

上海市住房租赁企业开业报告（信息记载）申请表

附件2

代理经租房源物业备案汇总表

注：本申请表一式三份：物业单位留存、街道管理部门留存、区房管局留存