各相关单位：

根据《中共静安区委办公室 静安区人民政府办公室〈关于进一步规范和加强静安区“美丽家园”建设实施的若干意见〉》（静委办〔2021〕6号），我局制定了《静安区“美丽家园”建设项目实施和管理办法》（以下简称：《管理办法》），并经区委、区政府同意，现将该《管理办法》印发给你们，请认真按照执行。

附件：静安区“美丽家园”建设项目实施和管理办法

上海市静安区住房保障和房屋管理局

2021年2月18日

附件

静安区“美丽家园”建设项目实施和管理办法

为切实做好“美丽家园”建设组织实施和规范管理工作，根据市、区“美丽家园”建设和住宅修缮工程有关规定、区委、区政府《关于加强城市精细化管理提升城区品质的实施意见》、《关于进一步规范和加强静安区“美丽家园”建设实施的若干意见》和相关会议精神，制订本办法。

一、适用范围

本办法适用于静安区“美丽家园”建设计划制定、实施及项目建设管理。主要包括对符合“美丽家园”建设实施条件的老旧住房小区开展计划性房屋大中修、小区硬件设施改造和环境整治等。对旧住房小区开展的日常维修养护不在范围内。

在实施对象上，结合我区实际，按照住宅小区房屋性质，分类施策，包括以下几方面：

1、公房及售后房小区（含无人管理小区），原则上由政府出资并主导实施，同时试点探索引入社会资金和力量的实施模式。

2、农民房小区，原则上由政府主导实施，资金由区政府和镇、村（公司）集体经济组织合理分担。

3、2000年底前建成、房屋经鉴定存在安全隐患的商品房小区，原则上由小区业主出资实施，政府予以支持并根据实际情况在解决因年久失修产生的“急、难、愁、盼”问题和消除安全隐患方面给予适当补贴。

4、列入市、区政府指令性计划和重点任务、实事项目等范围的小区，原则按照房屋性质、计划和要求来确定出资和实施方式。

5、其他小区，鼓励支持居民业主自筹资金实施。

二、实施内容

“美丽家园”建设项目综合考虑小区实际情况和居民诉求，明确目标和任务，因地制宜、补好短板，实行“一小区一方案”，尽力而为、量力而行，具体实施科目根据现场查勘情况研究确定，实施标准参照国家和本市统一标准。项目类型应在编制计划时，根据房屋性质和实施科目设置情况确定。“美丽家园”建设科目范围设置分为三类。

常规类：为满足居民基本生活需求和生活便利需要的内容，主要是小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修、道路、绿化、环境及停车配套设施改造建设等。

专项类：为满足居民改善型生活需求和安全需要的内容、市政配套基础设施改造提升以及有条件的楼栋加装电梯等。

提升类：为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，有利于提升社区治理科学化、精细化、智能化水平的住宅小区综合更新项目。

三、计划编制

（一）编制流程

“美丽家园”建设实行项目储备库和年度实施计划模式。每年第三季度滚动编制后三年项目储备库，并同时启动下一年度计划编制，同步提出年度改造内容清单、标准和指引。

1、确定目标任务。区房管局根据市、区最新政策和相关工作要求、全区“美丽家园”建设开展情况综合分析结果，提出 “美丽家园”建设的目标任务，明确项目库和下一年度项目类型、实施重点、实施标准等事项。

2、报送项目需求。各街道、镇、置业集团、北方集团根据确定的目标任务对所辖（管）小区、里弄进行实地排摸，并在征求相关居委会、业委会、物业公司及相关社区意见后，向区房管局报送纳入项目储备库和下一年度实施计划的项目需求清单。

3、拟定项目计划。区房管局对项目清单进行汇总、整理，核对梳理各项目的基础信息，并与各街道、镇、置业集团、北方集团逐一进行对接、协商，拟定纳入项目储备库和下一年度实施计划的项目，并编制下一年度项目预算。

4、确定年度计划。区房管局将拟定纳入项目储备库和下一年度实施计划的项目和编制的项目预算上报区政府，根据区政府决策和审批结果，确定并下达年度实施计划。

（二）编制原则

支持2000年底前建成的建筑结构较差、使用功能不完善、配套设施不健全、居民有更新改造意愿的老旧小区开展“美丽家园”建设，纳入“美丽家园”建设项目储备库和年度实施计划的项目应符合以下原则：

1、列入市、区重点任务、实事项目、指令性计划的。

2、列入市、区房屋安全隐患整治项目的，经鉴定存在安全隐患的。

3、列入市、区住宅修缮新类型、新模式试点项目和任务的。

4、居民存在“急、难、愁、盼”问题，诉求较为集中，由街道、镇提出，区房管局汇总后，经评估认定，按年度报区政府审核同意的。

5、符合《房屋修缮工程技术规程》规定的修缮周期的，一般近5年内未实施过的。

6、业主自筹资金的。

四、项目实施主要程序和管理办法

“美丽家园”建设，单个投资额100万元以下的小型建设项目参照现行住宅修缮工程相关管理办法、区小型工程项目相关建设和分类管理办法实施，其中，单个投资额50万元以下的项目，由各街道、镇受委托负责具体实施管理。单个投资额100万元以上（含100万元）项目按照现行住宅修缮工程相关管理办法实施和管理，主要流程如下：

（一）掌握居民诉求

计划实施“美丽家园”建设的住宅小区，享受政府财力补贴的，由各街道、镇牵头召开居民座谈会，广泛听取民意，了解居民诉求，涉及直管公房的，静安置业集团（以下简称“置业集团”）、北方集团全程参与。

业主自筹资金的项目，在业主自我协商、业委会组织业主协商的基础上，居委会可根据需要，积极搭建社区协商平台，组织业主民主协商，表达意见诉求。

（二）委托实施单位

享受政府财力补贴的“美丽家园”建设项目应选择具有相关工作业绩并拥有监理、造价等专业人员的单位或者项目管理公司作为实施单位。单项服务合同金额超过100万元（含100万元）须通过公开招投标选取实施单位。单项服务合同金额小于100万元的，实施单位应按规定选用，在征询项目所在地业主和居委会意见后，由区修缮中心作为委托方、所在街道、镇作为推进方（涉及直管公房的项目，由置业集团、北方集团作为推进方）与实施单位签订委托服务合同。如对委托方案有异议，则由区“美丽家园”领导小组办公室统筹决策。

业主自筹资金的“美丽家园”建设项目，由业主自行选择实施单位，各街道、镇予以指导、协助。

实施单位工作要求及主要工作内容按照《关于进一步规范本市住宅修缮工程实施单位管理的通知》（沪住修缮[2018]5号）执行。

（三）编制实施方案

享受政府财力补贴的项目，由项目所在的各街道、镇（涉及直管公房项目，由置业集团、北方集团）会同业主、物业公司、实施单位、查勘设计单位提出实施科目。业主自筹资金的项目，由街道、镇具体指导业主通过社区协商提出实施科目。实施科目提出后，由实施单位、查勘设计单位，结合居民意愿和实施要求，编制项目实施方案，报区房管局审核。

实施方案内容主要包括：针对居民主要诉求的更新设计（含小区空间优化环境景观、道路交通、建筑立面、设施节点等方案）、和工程解决措施（具体工程科目或相关处置办法）、项目概算、资金来源、安全质量等防护措施、施工周期等内容。项目概算内容应符合政府性投资项目有关规定，并根据实际查勘工程量套用国家定额标准实事求是编制。

（四）实施方案公示及意见征询

“美丽家园”建设项目实施方案报区房管局审核后，由所在街道、镇和相关置业集团、北方集团牵头，向实施范围内业主公示并征询意见。“美丽家园”建设项目实施方案（包括是否需要筹集、使用维修资金）须由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意（同时应符合《上海市住宅物业管理规定》及相关规定的程序和要求），方可通过。

享受政府财力补贴的项目，公示后的实施方案应经各街道、镇“三重一大”会议决策确认。

（五）项目立项

“美丽家园”建设投资额100万元以下的单个项目，按照小型工程项目管理要求办理相关手续，并由区房管局备案。投资额100万元以上（含100万元）的单个项目，经所在街道、镇和相关置业集团、北方集团同意，并经区修缮中心确认后，由业主委员会（无业委会的由居委会代行）和实施单位向区房管局申报立项，区房管局对申请材料进行审核后以书面形式作出立项批复（含总投）。同一物业管理区域的住宅小区原则上不得分别立项。其中业主自筹资金的项目由业主委员会（无业委会的可由居委会代行）和实施单位向区房管局备案。

立项申请材料包括：

1、居民意见征询结果和实施方案公示情况。

2、各街道、镇“三重一大”决策会议纪要（意见），项目实施方案须各街道、镇和实施单位盖章；项目实施方案上报的同时，要上报拆违方案（如有）、相关重点、难点工作（外立面附加设施专项整治、多层住宅增设电梯、优秀历史建筑修缮等）的计划安排或开展情况，但不作为立项的参考依据。

3、资金筹措情况，需明确资金来源和各方出资比例。

4、项目概算及概算审核意见书，概算审核意见书由区房管局委托具有专业资质的单位出具。

（六）财务监理委托 

享受政府财力补贴的项目，应实行财务监理制，经委托财务监理单位，负责项目自计划获批后至竣工财务决算完成期间的全过程资金监控、财务管理、投资控制（可含工程价款结算审核）。相关财务监理工作要求遵照《静安区政府财力建设项目财务监理管理办法》（静财发[2018]23号）执行。

投资额1000万元（含）以上的项目，由区房管局会同区财政局共同委托财务监理机构，财务监理费高于200万元的采用“一事一招”，低于200万元的按规定委托；投资额1000万元以下的项目，由项目主管单位自行按规定委托财务监理机构，并报区财政局备案。

涉及优秀历史建筑、信息通讯架空线入地等含有市级资金的项目，原则上按照市有关规定选取财务监理机构。

业主自筹资金的项目可参照委派。

（七）项目报建

投资额100万元以上（含100万元）的单个项目须办理报建手续。由实施单位填报《上海市建设工程报建表（住宅修缮工程）》，并准备项目报建需提供的有关材料至区房管局办理报建手续，经区房管局审核后取得上海市建设工程项目编码和《上海市建设工程建管程序告知单（住宅修缮工程）》。报建所需书面材料如下：

1、实施单位网上填报《上海市住宅修缮工程报建表（住宅修缮工程）》。

2、实施单位组织机构代码证及营业执照。

3、法定代表人委托书（委托经办人办理报建）。

4、经办人身份证原件或复印件。

5、立项文件。

投资额100万元以下的单个项目按照小型工程项目管理要求办理相关手续。

（八）政府采购

享受政府财力补贴的项目，由采购人按照《上海市政府采购管理办法》等文件规定和区相关要求，到财政局采购管理办公室办理政府采购相关手续。

（九）施工单位承发包

施工单位承发包应按照国家以及本市有关规定执行。享受政府财力补贴的项目中，投资额400万元以上（含400万元）的单个项目须通过公开招投标确定施工单位，400万元以下的单个项目可通过政府采购平台采取邀请招标、竞争性磋商、竞争性谈判、询价等方式确定。

须公开招标的项目，招标代理单位按照市、区有关规定委派。施工单位承发包活动结束后，由区修缮中心作为出资方、实施单位作为发包方与施工单位（承包方）签订合同。

施工单位应在其资质等级许可范围内从事工程建设活动，不得转包和违法拆包、分包工程。

（十）设计、施工监理单位承发包

享受政府财力补贴的项目中，单项服务合同金额超过100万元（含100万元）须通过公开招投标选取承包单位。单项服务合同金额小于100万元的，设计单位和施工监理单位按规定选用。

须公开招标的项目，招标代理单位按照市、区有关规定委派。设计单位和施工监理单位承发包活动结束后，由区修缮中心作为出资方、实施单位作为发包方与设计单位、施工监理单位（承包方）分别签订合同。

（十一）合同备案和开工审核

投资额100万元以上（含100万元）的单个项目，在承发包工作完成，并签订设计、施工（包括分包合同）和施工监理等合同后，在开工前，由实施单位填报住宅修缮工程开工审核单，向区房管局申报设计、施工、施工监理等合同备案和开工审核。享受市财力补贴资金的项目，由区房管局完成开工审核后上报市房管局。开工审核所需材料如下：

1、实施单位网上填报《上海市住宅修缮工程开工审核单》。

2、区财政局政府采购计划批复表。

3、施工单位承发包手续办理情况（中标通知书）、施工合同原件、网上填报的施工合同备案表。

4、设计单位承发包手续办理情况、设计合同原件、网上填报的设计合同备案表。

5、施工监理单位承发包手续办理情况、施工监理合同原件、网上填报的施工监理合同备案表。

6、施工组织设计（施工方案）审定情况。

7、资金落实情况，如涉及非财政资金，须由出资单位提供书面出资承诺。

（十二）竣工备案

“美丽家园”建设项目竣工实行“三验”制度，在施工单位完成验收自评、施工监理单位完成复验评定后，由实施单位组织综合验收，区房管局、各街道、镇、置业集团、北方集团、设计单位、施工单位、施工监理单位、居委会、业委会、物业公司、居民代表和相关部门等共同参与。验收标准参照《房屋修缮工程技术规程》和有关物业管理服务标准。竣工验收通过后，由实施单位网上向区房管局申请竣工备案，并携带相关材料到区房管局现场确认，享受市财力补贴资金的项目，由区房管局完成竣工备案后上报市房管局。竣工备案所需材料如下：

1、实施单位网上填报的《上海市住宅修缮工程竣工备案表》。

2、竣工验收报告及验收合格证明。

3、工程款支付情况证明。

4、保修合同复印件。

（十三）绩效评价

区房管局负责“美丽家园”建设项目的预算绩效管理工作。“美丽家园”建设项目实施全过程预算绩效管理。新增重点项目要开展绩效评估，申请资金时要同填报绩效目标，执行中开展绩效跟踪，年度终了进行绩效自评，并加强评价结果应用，推动绩效信息公开，主动接受社会监督。

（十四）审价审计

项目通过竣工综合验收后，项目实施主体应及时完成相关基础资料的收集整理工作，并在竣工备案通过后20日内送审。其中享受市级财力补贴的项目，由区房管局通过市级住宅修缮管理平台委托专业审价审计单位进行工程审价和财务决算审计；区级财力出资的非市级财力补贴项目，由区房管局按规定选用专业审价审计单位进行工程审价和财务决算审计，并报区审计局、区财政局备案。业主自筹资金项目，由街道、镇参照要求组织实施。

审价单位应在收齐送审资料后，90日内完成工程审价报告，审计单位应在收齐决算审计资料后，30日内完成审计报告。

（十五）移交接管和质量保修

享受政府财力补贴项目所在各街道、镇、相关置业集团、北方集团应牵头协调移交接管和质量保修工作。项目编制方案时，实施单位应将后续移交接管和质量保修有关事项告知物业公司，并作必要的协定。项目通过竣工综合验收后，实施单位应与业主或业主授权委托的物业公司（没有成立业主大会的，由居委会代为行使相关委托工作）签订《住宅修缮工程移交接管协议》，明确移交、接管工作内容及各方职责，物业公司如无正当理由拒绝移交接管的，由区房管局根据物业行业管理相关规定处理；与施工总包单位签订《住宅修缮质量保修合同》，明确保修范围、内容、保修期限以及相关保修费用及保修责任，以确保房屋所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益。具体工作要求按照《关于进一步明确上海市住宅修缮工程项目移交接管及质量保修相关工作要求的通知》（沪住修缮[2015]26号）执行。移交接管和质量保修工作情况作为质保金结算的主要依据。业主自筹资金项目，由街道、镇参照要求组织实施。

（十六）资料归档

“美丽家园”建设项目档案资料分为三部分，分别为：实施单位资料、施工监理单位与施工单位资料。资料清单参照《关于规范本市住宅修缮工程建设档案管理的通知》（沪住修缮[2014]13号）确定。档案编制规范要求和档案入库标准参照档案管理部门有关规定。

实施单位、施工监理单位、施工单位应根据“一个报建编号建立一个档案”的原则，分别建立档案资料，在项目竣工备案阶段装订成册。施工监理单位、施工单位资料除本单位留存外，另报一份交由实施单位，实施单位在保存完整的三部分档案后，应在项目决算审计报告完成后30天内移交专业档案公司进行立卷，并实行数字化档案管理。档案公司由区房管局根据预估工作量，通过公开招投标、政府采购等形式确定。

资料归档的及时性和内容规范性作为各单位费用结算（支付尾款）的必要条件，未能按规定完成资料装订和归档的单位，暂缓结算，对于延期超过90天的，按合同约定承担责任。

五、工程建设管理要求

（一）安全和质量

“美丽家园”建设项目施工单位对施工安全负责，施工监理单位对施工安全承担监理责任，实施单位负责协调管理，并按照合同约定，督促各参与单位落实安全生产责任。区房管局、各街道、镇、置业集团、北方集团、区修缮中心按各自分工负责对工程安全进行监管。施工单位应当设立安全生产管理部门，配备施工现场的专职安全生产管理人员，负责对工地安全生产进行现场监督检查，及时制止各类违章行为，发现安全生产事故隐患应及时向项目监管部门报告。

施工单位必须按照施工方案、技术标准和施工规范进行施工，按照上海市建设工程施工安全监督管理相关规定和安全生产有关要求，认真落实经施工监理等审查通过的施工组织设计中的安全质量防护措施。对存在危险性的分部分项工程，应制定专项施工方案。对防疫、应对灾害天气等特殊情况下的施工安全，应制定应急处置预案。

特种作业人员必须按照有关规定，经过专业的作业培训，取得特种作业操作资格证书后，方可上岗作业。

工程项目按照上海市建设工程消防监督管理相关规定执行，严格动火制度，项目实施单位和各承包单位应加强自查，提高消防安全责任意识，主动接受消防部门的管理，对于消防部门提出的问题和隐患应认真整改。

“美丽家园”建设项目实行“谁设计、谁负责，谁施工、谁负责”的原则。查勘设计等单位应加强施工过程的现场服务。施工单位应在施工现场建立项目管理机构，配备相应的管理人员，建立健全施工管理的各项制度，保证工程质量。施工监理单位应加强实施过程中的监督管理。

区房管局、各街道、镇、置业集团、北方集团、区修缮中心、各相关专业部门按各自分工负责对工程安全和质量进行监管，提倡采用先进技术和信息化手段，加强现场管理，积极运用诚信激励和失信惩戒机制，强化对相关单位和从业人员的监督管理，及时通报、曝光、严肃查处不按标准规范设计、不按图施工、弄虚作假、不执行安全生产要求等行为。工程质量按照国家和本市有关标准执行。如发生安全生产、质量事故，将根据国家、本市有关法律法规及合同约定对相关责任单位从重从严处罚并追究相关人员责任。

（二）工程材料

施工单位对工程中使用的建筑材料质量负责，保证所选用的工程材料质量符合国家标准、行业标准或者本市地方标准。施工单位对进场材料应进行报验，施工监理单位应对报验材料进行进场检验签证，需要复试的应见证取样复试，经复试合格后方可使用。

（三）投资控制

“美丽家园”建设项目的投资控制按照市、区相关资金使用和管理要求执行，由区房管局、区修缮中心会同各街道、镇、置业集团、北方集团、实施单位、财务监理单位，根据实施方案和工程概算，抓好过程管理，确保项目资金使用合理。所有项目审计结算金额原则上不得超过项目预算。

区审计局加强对“美丽家园”建设项目的审计监督，定期组织开展专项审计。

（四）进度控制

区房管局负责项目进度的计划统筹，区修缮中心负责具体项目的进度控制，各街道、镇、置业集团、北方集团按职责配合做好相关工作。各参建单位作为施工进度的责任人，应组建团队，安排好人员分工，按设定的工期实施推进，确保进度。

（五）文明施工

工程项目的文明施工要求参照《上海市建设工程文明施工管理规定》（2019年市政府令第23号公布）等相关法规和标准执行。区房管局、各街道、镇、置业集团、北方集团、区修缮中心应督促实施单位和施工单位结合工地现场实际情况，针对施工现场的安全防护、便民措施、小区安全巡逻值班制度、材料统一堆放、施工或危险区域的警示标志、减少施工扰民、工地宿舍管理等内容，制订工程文明施工的相关措施和应急预案。

（六）廉洁自律

参与“美丽家园”建设的相关人员，应自觉遵守法律法规，严于律己，坚持廉政准则，坚守职业道德，保持廉洁自律的工作作风。各实施和管理部门负责人应签署《廉洁自律承诺书》，防止各种不正当行为的发生。

（七）项目后评估

工程项目竣工后，均须开展群众满意度回访和项目后评估，由居民参与评定和反馈工程的质量和效果，项目后评估应在工程竣工备案后的30个工作日内完成，具体细则按照市有关规定执行。在后评估结果达到“较好”及以上，并满足相关管理要求和资料齐全的前提下，生成相关施工单位和施工监理单位的住宅修缮工程有效业绩，有效业绩将纳入全市企业信用评价体系。对于评估结果为“不合格”或者排名年度末位的，应实行“美丽家园”建设绩效评估淘汰机制，对在建设程序、工程承发包、现场安全质量、从业人员管理等方面存在严重问题的单位和责任人进行处罚。

六、附则

1、本办法自公布之日起实行。

2、本办法公布之后，如国家、市、区有新的规定、政策公布，则按新规定、新政策执行。