上海市静安区国有资产监督管理委员会

关于印发《关于加强本区区管企业房屋租赁

管理的意见（试行）》的通知

各区管企业、委管企业：

《关于加强本区区管企业房屋租赁管理的意见（试行）》经区国资委主任办公会议审议通过，现印发给你们。请结合实际，认真遵照执行。

特此通知。

关于加强本区区管企业房屋

租赁管理的意见（试行）

为进一步规范和加强本区国有经营性房屋资产管理，提高国有资产使用效益及房产租赁工作的透明度，确保国有资产安全、保值和增值，根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《关于加强和改进企业国有资产监督防止国有资产流失的意见》等有关规定，结合静安区国资国企改革系列文件的要求及我区房屋租赁实际情况和存在问题，经区政府分管领导同意，制定本意见。

第一条  管理原则和目标

进一步完善以“管资本”为主的国有资产监督管理体系，以“市场化、专业化、信息化”为原则，以制度建设为抓手，建立与自身管理相适应的房屋租赁管理机制。通过将房屋租赁信息化管理、财务集中管控与全面预算考核相衔接，逐步建立和完善区管企业房屋租赁事前、事中、事后监管体系，实现本区区管企业房屋租赁规范登记、全面管理、全程监督，从而有效盘活和使用经营性国有资产，促进国有资产保值增值。

第二条  实施范围

区管企业房屋租赁事项统一纳入监管，包括拥有产权或实际持有（因各种原因未办理产权证或未办理产权过户手续）房屋的出租行为及租入房产的转租行为。

第三条  基础管理

（一）健全房屋租赁管理组织架构，完善监管体系。各区管企业应当按照科学、简明、高效、透明、制衡的原则，综合考虑企业发展战略及自身机构设置情况，与完善企业法人治理结构相结合，理顺管理层监管职责和权限。区管企业应在集团层面明确房屋租赁管理部门，负责指导、协调、监督集团及其子公司房屋租赁管理，依法规范部门职责，完善业务流程，形成房屋租赁事前、事中、事后相关决策审批、招租定价、合同签订、租赁管理、租金收缴、违约追责等环节相互制约，相互协调的科学管理架构和监管体系。对于以房屋租赁为主业的区管企业，鼓励由集团层面统筹抓好各个环节，进一步强化内控管理；其他区管企业，结合房屋租赁实际，应进一步明确责任主体，层层落实监管职责。

（二）加强制度建设，完善租赁管理制度。各区管企业依据相关法律法规，结合公司章程，按照权责明确、监管高效、规范透明的要求，以本意见为基础，建立或修订完善集团房屋租赁管理制度。制度建立或修订应突出流程化、标准化，做到事前、事中、事后全程监督。房屋租赁管理坚持以市场化为原则，实施分类管理。各区管企业在集团层面明确房屋租赁事项审批权限，结合自身“三重一大”决策制度和企业实际情况，依据租赁价格、租赁期限等要素，制定重大和一般房屋租赁事项划分标准。重大房屋租赁事项必须由集团层面决策及管理；一般房屋租赁事项，相关决策主体和审批权限由集团确定。区管企业未明确划分标准、确定审批和管理权限的，按照重大房屋租赁事项监管要求执行。

（三）推进房屋资产产权梳理。集团本部及其子公司应当根据管理权限，对其管理范围内的房屋资产定期进行产权梳理。对改制、划转、关停、合并、托管等历史原因导致的权属不清、房地产权证资料缺失、所有权与使用权相分离等情况，造成无法入账的房屋进行系统性梳理，必须统一登记、经营、监督管理。

（四）纳入全面预算管理体系。各区管企业应当在结合主业发展、发挥自身产业优势、培养核心竞争力的基础上，编制房屋租赁项目年度计划及预算，将房屋租赁管理纳入全面预算管理体系，对接全面预算系统房屋租赁管理模块。

（五）完善考核评价体系。各区管企业集团层面应将房屋租赁管理纳入年度绩效考核，采取定量指标和定性指标相结合的综合考核体系，根据企业房屋租赁实际情况，合理设置如租金收缴率、租金增长率、房屋空置率、信息准确率等考核指标，将考核结果与薪酬激励相挂钩，进一步提升企业自身活力。

（六）完善信息系统。各区管企业集团层面应当建立房屋租赁管理信息系统，房屋资产的出租和处置须经信息系统操作，准确反映企业经营性房屋资产现状，与全面预算信息系统有效对接，将企业监管范围内的租赁房产全部纳入信息系统进行统一管理，包括不仅限于台账管理、招租管理、合同管理、流程审批管理、租金收入管理等，及时更新管理现状，实现工作流程闭环操作。

第四条 程序管理

重大房屋租赁事项，包括招租、定价及合同签订环节，必须纳入企业“三重一大”事项集体决策，形成会议材料并存档。重大房屋租赁相关合同签订应纳入总会计师联签范围。对重大房屋租赁事项鼓励通过上海联合产权交易所等平台公开发布招租信息，确定承租人。

（一）招租流程及定价机制。各集团应根据实际情况按照公开、公正、公平的原则，对房屋租赁行为制订合理的招租方案。各集团应以市场化为导向，自主选择公开竞价、竞争性谈判、综合评议等招租方式。企业自主招租事项，必须实行比价机制，满足重大房屋租赁事项的租赁合同签署前须以资产评估报告、估价报告等为比价基础或者以集团每年年初通过评估或估价合理确定区域范围租赁指导价，综合考虑承租人资质条件及房产承租用途等因素确定租赁价格。企业不得采用以比价或租赁指导价等方式定价来替代相应决策程序。

房屋租赁价格一经确定，合同期内无特殊原因一般不得减免或更改，确需变更的，须按原先决策程序重新审批后方可实施。

招租过程中涉及中介服务的，各集团可结合企业实际，合理制定中介机构选择方式以及中介费用的给付标准，并在制度中予以明确。

（二）规范合同管理与执行。各区管企业及其子公司结合企业情况制定房屋租赁规范化合同样本，细化合同文本，实行信息化管理，加强合同风险防范。合同需由企业法律顾问或律师就其合法性与合规性进行审核。需按照相关法律法规和市场规律合理明确违约责任，防范经营风险，维护国资权益。需合理确定租赁合同年限，租赁期超过三年，以市场化为原则，合同中须有相应增减比例的价格约定。对面积较大、一次性装饰改造投入较多、承租人短期内难以收回投资且未纳入城市改造规划范围的资产，租赁期可适当延长。在合同执行过程中租赁期一经确定，合同期内无特殊原因一般不得更改，确需变更的，须按原先决策程序重新审批后方可实施。合同中应明确安全生产管理及风险管理的相关要求，加强风险管控，确保城市公共安全及房产安全。

各区管企业及其子公司应结合财务集中管控和全面预算的执行，加强对合同执行情况的监管，房屋租赁管理职能部门应加强与财务部门的联动，着重对租金拖欠、应收未收等情况做好预警及相关风险防范，应对问题及时核查，并采取有效措施维护企业权益，防止国有资产流失。

第五条  探索机制创新

（一）探索专业化管理。区管企业可以市场化标准为基础，探索通过联交所等公开市场征集专业运营管理机构，以委托管理或合作运营的方式对公租房、人才公寓、产业园区等房源进行专业化市场化运营，提升资产收益。在学习借鉴优秀管理经验的基础上，从区管企业内部培养一批专业化管理团队，在不变更资产产权关系的情况下，通过区管企业间签订房屋租赁委托监管协议的方式，对同类房源进行集中租赁管理，提升企业效率，并在一定程度上消除同质化竞争，进一步盘活现有资源，实现国有资产统筹利用。

（二）推进资源整合。探索通过股权收购、资产置换等形式，推进房产资源的有序流动，逐步实现化零为整，整体打造开发，实现规模经济效应。鼓励区管企业在政策法规允许的前提下将闲置和低效利用的国有厂房、仓库房等改建为租赁用房，发挥国有企业在稳定租金和租期、盘活存量房屋等方面的引领和带动作用，促进资产保值增值。

鼓励企业间以大数据共享等方式，通过资源信息共享，聚集同类和互补客户资源，实现企业间客户资源整合，更好地发挥比较优势，从而提高资源的配置效率，结合区域发展定位，为房产管理和运营植入新功能。

第六条  监督整改与责任追究

（一）加强本区区管企业房屋租赁全过程监管，实行日常监督与专项检查相结合，完善监管体系，进一步强化事中事后监管。各区管企业作为房屋租赁事项整改责任主体，落实集团及子公司的整改工作，对于发现的问题及时制定整改方案，明确整改责任人并持续跟踪、督促整改。同时应建立长效问责机制，对于在整改过程中形成的经验和做法进行梳理汇总分析，堵塞管理漏洞，依法维护国有资产的安全完整、保值增值。

（二）区管企业及其子公司中有下列行为之一的，按照干部管理权限追究相关责任人的责任：私下串通、压低租金，影响招租或转租，造成国有资产流失的；违反财经纪律，以各种名目侵占租赁房屋资产及其收益，或利用职权谋取私利的；有其他违规违纪行为的。

第七条  其他

（一）委管企业参照执行。

（二）本意见由区国资委负责解释。

（三）本意见自印发之日起施行。