为牢牢把握“科技回归都市”的机遇，充分释放静安商务楼宇、产业园区（以下简称“楼宇”“园区”）空间潜力，根据《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》（沪府办发〔2025〕13号）、《上海市特色产业园区高质量发展行动方案（2024-2026）》（沪府办发〔2023〕20号）等文件精神，结合静安区实际，特制定本实施意见。

一、主要目标

本实施意见以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届三中全会精神及习近平总书记考察上海重要讲话精神，聚焦服务“五个中心”建设，坚持“规划引领、分类施策、科创赋能、品质提升”原则，通过推进商务楼宇更新改造、产业园区转型升级，推动运营商向集成服务商转型，增强高端产业引领与科创策源功能，促进专业化、特色化、集群化、品牌化发展，全面提升楼宇园区功能品质与综合效益，为静安经济高质量发展提供载体支撑。到2027年，全区将完成不少于20个标志性商务楼宇更新项目，优化楼宇业态结构与空间复合水平；实施产业园区“收储一批、整治一批、提升一批”行动，推动低效用地转型与科创策源能力提升；围绕区域重点产业导向，服务“十五五”全区科技创新布局，建设一批特色鲜明的主题园区。

二、重点任务

（一）引导规范综合整治

1.建立综合评估体系。结合城市体检工作，依托楼宇监测平台，完善商务楼宇绩效评价体系，分类评价超甲、甲、乙、丙四级商务楼宇总量和结构，引导楼宇更新提升；以低效用地评价为基础，建立产业园区综合评价体系，实行动态管理机制，引导园区逐步提质增效。

2.实施商务楼宇更新提升专项行动。围绕商务楼宇更新提升工作中的功能焕新、运营提升、功能复合、公共环境、区域更新等具体工作要求，制定专项工作方案，明确部门职责，形成3-5年更新任务清单。在充分发挥市场主体积极性和主动性的基础上，在更新提升方向、更新提升路径、更新提升政策、重点片区的赋能方面，进一步加强政府的引导和资源导入。

3.实施产业园区“三个一批”行动。通过分类施策、分阶段推进、制订“一园一方案”，力争3年内收储一批、整治一批、提升一批，引导园区在提高产业集聚度和品牌效应上下功夫，积极导入高能级平台，加强产业培育引导，形成产业集聚有特色、品牌建设有亮点的创新产业空间。

（二）推动更新实施盘活

4.加强片区更新研究。通过“三师联创”及国际方案征集等方式，持续开展商务单元更新研究和城市设计，以街区更新带动楼宇更新，用高品质设计、高标准建设，促进商务单元能级提升和功能集聚。南京西路和苏河湾片区，以“楼宇更新”为重点，提高载体产业运营管理水平，增强业态集聚度和产出强度，不断保持产业载体活力和竞争力。大宁和市北片区，以“园区更新”为重点，优化载体硬件设施和环境品质，增强功能复合与业态兼容，着力提高区域的服务能力。

5.支持楼宇拓展功能。符合总规功能定位导向，按不同区位和功能分类，保持提升商务区核心功能能级，鼓励存量商务楼宇焕新升级。符合相关环保、消防、安全等标准和要求的前提下，允许存量商务楼宇通过兼容符合城区发展导向、符合人民生产生活需求的商业服务、酒店、研发创新、租赁住房（含人才公寓）、教育培训等功能业态，鼓励增加体育运动、文化服务、医疗服务等设施，提升商务楼宇的综合竞争力。

6.加大低效用地回收。对于低效或产业功能缺失的产业园区，明确退出标准和操作办法，畅通园区退出机制。综合运用闲置土地处置、协商解除合同、单方解除合同、土地使用期限届满、公共利益、违法整治等多种路径，收回低效产业用地使用权实施再开发。以特定区域低效园区整体转型、零星产业用地盘活为重点，加大土地收储和更新盘活力度。

7.鼓励园区实施盘活。在确保产业属性和产出效益的前提下，适用从严审慎扶持政策，支持产业园区采用先租后让、长期租赁等方式，鼓励混合利用。推动轻生产、低噪音、环保型企业“工业上楼”，支持用地企业合理的工业上楼需求，建设“智造空间”，引导研发创新、要素平台、成果转化、检验检测、公共服务等功能加快集聚。对于现状各类产业园区内的违法违规用于商务功能或依法合规但低效使用的楼宇，分类施策，增加产业发展空间。

（三）推动产业集聚升级

8.实行产业准入机制。指导楼宇运营主体把关引进项目产业方向，引导楼宇按照产业规划与定位优化租赁结构，支持楼宇构建符合产业方向的“特色楼宇”。通过产业集群、产业链条等方式促进产业在空间上垂直集聚，实现“上下楼即是上下游”的协同效应，打造一批“一楼一特色”、具有产业集聚影响力和辐射力的特色楼宇。支持园区聚焦一个或多个主导产业门类，推动优势主导产业加速在园区集聚发展，打造主题园区。鼓励、支持、引导楼宇、园区的产业定位符合重点产业导向，围绕数据智能、生命健康产业新赛道新领域，积极抢占新兴产业、未来产业前沿布局，结合楼宇、园区本身资源禀赋，瞄准主导产业，提高产业聚集度。

9.加强优质项目招引。构建商务楼宇招商生态体系，推进招商服务一体化，引入高能级专业运营团队，提高招引项目与楼宇功能、主导产业匹配度，打造楼宇招商品牌，提升经济贡献度。积极开展楼宇推介、政策发布、包装打造和项目对接工作，综合应用清单招商、资本引商、以商引商、产业链招商、机构招商、域外招商等多种招商渠道，提升楼宇招商引资效能。鼓励楼宇、园区加快引进或培育跨国公司地区总部及民营总部、国家高新技术企业、市级科技小巨人企业、“专精特新”中小企业、国家和市级企业技术中心等一批行业领军企业，确定1-2家“链主”企业，吸引链上中小企业协同合作。招商项目须符合产业准入条件，对于专业性强、准入条件较复杂的重大科创产业项目，产业部门、专业部门、相关功能区、街镇及运营方建立联动机制。

（四）科创赋能持续发展

10.强化科创功能导入。支持楼宇、园区搭建公共服务平台，面向重点产业和新赛道领域，培育国家或市级科创载体、专业孵化器和高质量孵化器、中试平台、加速器全链条产业服务体系，与机构建设高质量概念验证中心、中试基地，以产业服务体系为核心，开展垂直孵化、深度孵化、超前孵化，健全“科创空间+孵化器+加速器+商务楼宇/产业园区”的一体化培育机制，为入驻项目提供创业孵化、技术评估、产权交易、成果转化和投融资等服务，提升创业孵化能级。

11.促进载体数字赋能。充分运用时空数据“一张图”、量子城市等市级部门的数据平台和系统，整合静安区已建成的楼宇经济综合数据平台，建立“静安区产业载体数智化管理平台”。接入市场数据，进一步扩大楼宇、园区覆盖面，推动政府管理数据的跨部门打通，实现地理、商业、交通、载体等综合信息的数字化整合。支持楼宇、园区利用物联网、人工智能+、大数据等科技手段，拓展应用场景，推动基础设施数字化，提升智能管理、智慧服务、绿色低碳的能力和水平。

12.推动绿色低碳改造。紧扣“双碳”目标，对标国内外通用既有建筑运营体系评定标准如LEED、WELL及中国绿色建筑评价标准，推动楼宇、园区进行绿色低碳改造，树立ESG标杆。建设超低能耗建筑、近零能耗建筑，提升建筑能效。加强可再生能源利用，提高能源利用效率，减少温室气体排放。推进废弃物分类回收与资源化利用，引导低碳生产生活方式。

（五）强化监管提质增效

13.严控楼宇分割转让。严格按照土地出让合同，制定并落实相关联合监管机制和审核机制，严控商务楼宇分割销售、股权拆分和转让等行为。对已实施分割销售或租赁的商务楼宇，业主和运营单位应落实主体责任，严禁违规调整为住宅使用，各街镇和功能区管委会应加强动态监管，促进统一管理。

14.实行全生命周期管理。楼宇更新项目要落实规划公共要素，加强物业持有管理和功能业态引导。产业用地项目要约定项目建设、投入、产出、节能、环保、就业等要素管理要求，以及履约监管、违约处置方式。统筹组织各部门和各街镇落实全生命周期共同监管职责，全生命周期管理各项要求落实到土地、建管、不动产登记、环境监管、综合执法、产业管理等环节，严格加强土地绩效评估与土地退出管理。

（六）夯实基础配套供给

15.整合人文环境资源。活化利用历史文化资源，打造地区独特的空间意向，导入高品质文化、商业休闲等功能。充分利用区域蓝绿资源，使地区的绿水景观资源与楼宇充分衔接和渗透，提升楼宇、园区周边整体环境品质，提升商务、产业社区的人文底蕴与生态价值，增强地区吸引力、活力与综合竞争力。

16.优化路网通达能力。推动楼宇、园区周边区域的规划轨道交通和市政、道路建设，打通区域慢行通道的断点，构建连续活力宜人的公共空间与慢行网络，通过交通引导城市功能提升和空间结构优化。结合轨道交通、公交站点出入口及主要入口方向，构建高效联通、功能复合、环境优良的全天候立体慢行系统，提高商务楼宇、产业园区的慢行可达性。

17.完善公共服务功能。依托“15分钟生活圈”，利用楼宇、园区内公共区域，在保持消防、结构安全等底线功能的前提下，以嵌入方式配套餐饮、运动休闲、共享经济等小型服务配套设施，丰富生活及工作场景，并在工商营业执照办理上予以支持。鼓励楼宇首层开放共享、室内外空间联动。支持楼宇增设必要的附属设施和室外开敞性公共空间。鼓励对于符合要求和条件的地下空间进行多种用途的复合利用。园区的商业配套服务设施设置按照有关法律法规要求执行，并经区园区提质更新工作组决策。

三、保障措施

在静安区城市更新领导小组领导下，由静安区城市更新领导小组办公室牵头开展工作，形成管理机制、落实产业定位、运用绩效评估、完善支持措施等多种方式，加强楼宇、园区全生命周期管理。进一步强化“部门+街镇+功能区+区属企业”的协同配合，与市场监管、消防、综合执法、生态环境等多部门形成综合性专业指导机制，合力推动全区楼宇、园区转型更新。在本实施意见下制订实施细则，明确工作标准、要求和流程。加大政策支持力度，研究制定楼宇、园区转型发展的相关扶持政策。探索市区联动、区校合作、区所合作、国资与民企合作等多种合作方式，激发产权方和运营方转型更新的自主意愿和积极性，提升楼宇、园区的产业集聚度和产出强度。对于产业功能混杂、安全隐患突出的低效楼宇、园区，加强引导和管理，实现腾笼换鸟。

静安区城市更新领导小组办公室  静安区建设和管理委员会

静安区科技和经济委员会      静安区规划和自然资源局

2025年9月17日