区政府各委、办、局，各街道办事处：

    区财政局、区发改委、区规土局制订的《静安区国有土地使用权出让收支预决算管理办法》、《静安区土地储备项目成本认定暂行办法》、《静安区土地储备项目管理费管理办法》已经区政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。  

                      上海市静安区人民政府办公室

                          2015年2月16日

  静安区国有土地使用权出让收支预决算管理办法

第一条 目的和依据

为了进一步加强本区国有土地使用权出让收支预算管理，做好国有土地出让收入、支出计划编制管理工作，提高资金使用效益，依据《国务院办公厅关于规范国有土地出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）、《上海市财政局关于印发<上海市土地出让收支预决算管理办法>的通知》（沪财建〔2007〕44号）等有关规定，结合静安区实际，特制定本管理办法。

第二条 职责分工

（一）区财政局：负责全区土地出让收支预算的汇总、审核、平衡，土地出让资金安排使用和土地出让资金监督管理。

（二）区规土局：负责全区土地出让计划的编制和落实、土地储备地块的招拍挂工作、土地出让收入的预测和征收工作以及土地出让业务费等支出项目预算编制。

（三）区发改委：负责全区政府财力建设项目计划编制和项目审批工作。

（四）区房管局：负责全区廉租住房支出项目预算的编制工作。

（五）区审计局：负责全区土地储备项目成本审计和资金监督管理。

（六）区土地管理中心：具体落实全区土地储备计划、负责土地前期开发和资金筹措，负责土地储备年度资金预算的编制、项目资金核算、土地储备成本控制等。

第三条 收支范围

（一）土地出让收入范围

国有土地使用权出让收入（以下简称“土地出让收入”）是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。土地价款的征收范围包括：

1、土地出让价款

以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款。

2、补缴土地价款

（1）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应补缴的土地价款；

（2）变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；

（3）转让房改房、经济适用房按规定应当补缴的土地价款；

（4）改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款；

（5）其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入。

3、其他土地出让收入

（1）政府部门依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入；

（2）出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益。

（二）土地出让收入使用范围

土地出让收入使用范围严格按照《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（财综〔2006〕68号）文件规定的范围和收支科目执行。

第四条 预决算管理

按照“以收定支、收支平衡”的原则，将区级土地出让收支全额纳入区级政府性基金收支预决算管理。

（一）预算编制

每年第三季度，由区规土局参照本年度土地出让收入情况、年度土地供应计划、地价水平等因素，负责编制下一年度土地出让收入预算，并于当年10月底前报区财政局。区财政局根据土地出让收入规模，会同相关部门按照规定的用途、支出范围，编制土地出让支出预算，并汇总纳入政府性基金预算草案。年度土地出让收支预算按照规定程序报经区政府同意、区人代会审议批准后执行。

（二）预算调整

每年第四季度，根据当年土地出让收入预算执行情况，区规土局负责编制当年度收入预算调整方案，报区财政局相应调整支出预算，并汇总纳入政府性基金预算调整方案，报经区政府同意、区人大常委会审批后调整执行。

（三）土地出让收支决算

每年年度终了，相关部门应当严格按照财政部门规定编制土地出让收支决算。

（四）资金申请和拨付

1、土地储备项目资金由区土地管理中心向区财政局申请，并附相关资料；

2、公益性建设项目资金由项目单位向区财政局申请，并附相关资料,如涉及动拆迁的前期费用需有审计报告等资料。

（五）资金财务管理

土地储备资金收支的预决算管理按照《财政部、国土资源部关于印发〈土地储备资金财务管理暂行办法〉的通知》（财综〔2007〕17号）的规定，实行专款专用，分账核算。

（六）定期对账制度

区财政局、区规土局应加强协作，定期沟通和核对已签定的国有土地出让合同总价款、缴款时间、收入库情况等相关信息。

第五条 监督管理

区财政局、区审计局应对土地出让收支情况进行监督检查，确保土地出让收入及时足额上缴国库。支出严格按照财政预算管理的规定执行。    

第六条 其他

本管理办法自发布之日起执行。

静安区土地储备项目成本认定暂行办法

第一条 目的和依据

为做好土地储备成本的预算编制、项目决算和土地储备成本认定工作，根据《国务院办公厅关于规范国有土地出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）、《上海市人民政府办公厅转发市发展改革委等三部门关于规范本市国有土地使用权出让收支管理意见等三个文件的通知》（沪府办〔2008〕52号），结合本区实际，特制定本暂行办法。

第二条 土地储备成本的定义

本办法所称土地储备成本，是指土地储备机构依法征收、收回、收购土地，由区土地储备机构依法给予补偿以及对土地进行管理、保护和基础性开发所发生的费用。

第三条 土地储备成本认定机构

成立由区规土局牵头,区发改委、区财政局、区房管局、区审计局、区土地管理中心组成的土地储备成本认定小组，负责土地储备项目估（预）算及估（预）算调整的审核和项目决算的审定工作。认定小组下设办公室，办公室设在区规土局。

第四条 土地储备机构

区土地管理中心作为本区土地储备管理机构，是本区土地储备项目的立项主体，负责土地储备项目估（预）算编制、估（预）算调整工作；负责土地储备项目管理费按有关规定计提、管理费预算的细化编制和管理费总量控制。

第五条 土地储备成本开支范围

（一）土地储备直接成本

1、被征收房屋的评估价值。通过对征收地区单位和个人房屋权属、房屋状况的调查并结合周边地区房屋征收成本，进行评估确定；

2、安置房屋的差价补贴。指根据补偿协议，征收人以实物补偿形式安置被征收人，房屋征收部门安置房实际成本价与协议价的差价部分；

3、搬迁各类奖励。指各土地储备地块征收方案规定的各类奖励 ；

4、临时安置补助费。指征收人以期房安置被征收人，在过渡期内，房屋征收部门给予被征收人、承租人的临时安置布置费；

5、搬迁及停产停业补偿费。指征收非居住房屋时，给予被征收人、承租人按照国家和本市规定的货物运输价格、设备安置价格计算的设备搬迁和安装费用,无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用,因征收造成的停产、停业的适当补偿费；

6、水、电、煤气、被征收房屋拆除费。指在征收范围内的水、电、煤气以及被征收房屋的拆除费用；

7、其他费用。指除上述已列项目外，列入征收方案中的其他费用。

（二）土地储备间接成本

1、银行贷款利息及费用。指根据经有关部门批准的储备项目资金预算和融资方案及核准的规模，项目在土地出让前举借商业银行及其他金融机构贷款后根据贷款合同约定支付的利息及费用；

2、对纳入储备的土地未供应前，因采取必要的措施予以保护、管理等产生的支出；

3、应缴纳的有关税费，包括项目前期规划费用、土地使用税等；

4、社会中介费。指委托社会中介机构进行的评估、测绘、勘察、财务监理、审计等需要支付的费用；

5、根据国家有关规定提取的项目管理费（管理费开支标准、开支范围、提取费率另行制定办法）。

（三）其他成本

其他成本是指土地储备征收方案外，不属于以上（一）、（二）范围的超标准安置的、超预算内容的费用支出，必须经区土地储备成本认定领导小组初审确认的、报区政府批准的成本支出。

第六条 土地储备项目预算申请

区土地管理中心根据年度储备计划编制储备项目资金预算，由区规土局初审后，报区土地储备成本认定小组审核，并经区政府批准后，由区发改委列入年度政府财力建设项目计划，区财政局据此安排年度预算。

第七条 土地储备项目估（预）算审批和调整

区土地管理中心按规定报区发改委（市发改委）审批土地储备项目投资估算。区发改委受理后，应当征询区土地储备成本认定小组的意见，由区土地储备成本认定小组按规定选定审计审价中介机构，对土地储备项目提出评估意见。区发改委根据评估意见办理相关审批手续。

土地储备项目资金实行严格的预算管理制度。区土地管理中心必须严格按照批准的估（预）算执行，原则上不得进行调整。在实施过程中发生确实需要调整估（预）算情形的，以书面报告形式将需调整的理由、内容、调整金额报区土地储备成本认定小组初审，经区发改委（市发改委）按规定程序审核批复后调整。

第八条 土地储备成本决算和审计

土地储备项目完成后，区土地管理中心及时将财务监理出具的财务监理报告（含决算审价报告）及未被纳入财务监理报告的其他资料报区审计局进行审计。审计结果报区土地储备成本认定小组审核。

区土地储备成本认定小组对储备项目从以下五方面进行审核，初审同意后，将项目成本认定报告报区政府批准，据此办理项目核销工作。

（一）项目预算的编制依据是否合理；

（二）项目资金的使用是否符合预算；

（三）资金的使用是否超范围和标准；

（四）项目预算调整的手续是否齐全；

（五）有关财务凭证、资料是否真实、有效、完备。

第九条  土地储备成本资金的监督

区监察局、区审计局、区发改委、区规土局、区财政局、区房管局等部门根据各自的职责对储备土地的全过程进行管理和监督，建立健全土地成本资金的监督检查制度。

第十条 其他

本暂行办法实施前已启动储备的项目成本开支范围参照本办法规定执行。

本暂行办法自发布之日起执行。  

静安区土地储备项目管理费管理办法

第一条 目的和依据

为规范土地储备项目管理费的管理和使用，依据《国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发的<土地储备管理办法>的通知》（国土资发〔2007〕277号）、《财政部关于印发〈基本建设财务管理规定〉的通知》（财建〔2002〕394号）、《上海市人民政府办公厅转发市发展改革委等三部门关于规范本市国有土地使用权出让收支管理意见等三个文件的通知》（沪府办〔2008〕52号），结合区情实际，特制订本管理办法。

第二条 适用范围

本区范围内实行土地储备的项目。

第三条 职责定义

区土地管理中心作为本区土地储备管理机构，是本区土地储备项目的承担者和立项主体，负责土地储备项目管理费总量控制和区旧改指挥部所列管理费预算的审核和管理。

第四条 计提原则

管理费的计提与列支应按照“实事求是，规范合理”的原则。

第五条 计提比例

区土地管理中心按经批准的土地储备地块投资估算的1%计提管理费，分年度在储备项目成本中列支。

第六条 列支范围

指项目承担单位从储备项目立项之日起至储备项目完成之日止发生的管理性质的开支。具体为组织和管理土地储备活动的必要开支，包括：不在原单位发工资的工作人员工资、基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、办公费、差旅交通费、劳动保护费、工具用具使用费，固定资产使用费，零星购置费，技术图书资料费，印花税，业务招待费，施工现场津贴，竣工验收费和其它管理性质开支。

区旧改指挥部应严格控制人员经费开支，凡机关、事业编制人员一律不得列支薪酬类支出。有特殊情况的，经区土地储备成本认定小组初审报区政府批准。

区土地管理中心可以委托第三方实施区土地储备各项事务，按照委托的内容和协议支付委托费，委托费用列入计提的管理费总费用。

区旧改指挥部发生的不在管理费开支范围内的其他费用，如征收评估、装修、租赁、维稳、搬迁等费用，需在征收其他费用中列支。

第七条 计提流程

（一）区土地管理中心根据年度已批准的土地储备地块的投资估算和初审后的区旧改指挥部管理费用预算表，编制区土地储备地块管理费计提与使用计划表，报区土地储备成本认定小组审核通过后方可列支，并形成专题会议纪要。

（二）区土地管理中心根据相关会议纪要控制和核拨管理费及委托第三方的相关委托费用。

第八条 使用与列支

区土地管理中心应严格按标准计提，不得违规列支和超标准，不得用于资本性支出。使用范围严格控制在上述所列范围之中，不得超范围使用。

第九条 监督与检查

（一）区土地管理中心列支的管理费接受区监察局、区财政局与审计局的全程审计和监督。

（二）区土地管理中心应按月向区财政局报送财务报表。

第十条 其他