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【政府自身解读】房屋征收补偿相关规定


【来源:区政府办公室 发稿时间 :2015-08-31 09:22 阅读次数:【推荐】
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一、征收居住房屋的补偿、补助包括哪几类?

征收居住房屋的补偿费用大致可分为两类:一类是与被征收房屋直接相关的房屋价值补偿补贴,具体包括被征收房屋的房地产市场评估价格、价格补贴、特定房屋类型的套型面积补贴、居住困难户的保障补贴;另一类是因被征收房屋而引起、但不属于房屋本身价值的补偿,包括搬迁费和临时安置费等项目。需要说明的是,上述所有的补偿、补助费用并不是普遍适用的,也就是说不是每一个被征收房屋的所有人、公有房屋承租人都能得到上述所有的补偿、补助项目。例如,特定房屋类型的套型面积,仅针对被征收房屋中属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的情形;再如,临时安置费仅支付给因产权调换房屋而需要临时自行过渡的对象。

此外,为了鼓励被征收人、公有房屋承租人尽早签约、搬迁,所以对于能够按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人,《实施细则》规定应当给予奖励,具体奖励标准则由各区(县)人民政府制定。

二、居住房屋的征收补偿补贴标准具体是什么?

在国务院《征收补偿条例》规定的“不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格”的补偿标准基础上,《实施细则》将本市试点的拆迁补偿安置新政内容纳入其中,形成了本市居住房屋征收补偿标准:

第一,关于被征收房屋的一般补偿费用。通常情况下,被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴。评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的,按评估均价计算。评估均价是以一块征收基地为对象而产生的,是将某块征收基地中所有房屋的评估价值全部相加后的平均值,其公式为:评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。价格补贴是以一块征收基地中的评估均价为基准而确定的,其意义在于对被征收人为了公共利益服从国家征收义务的奖励,其公式为:价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。其中,补贴系数最高不超过0.3,具体标准则由区(县)人民政府规定。

第二,关于被征收房屋的套型面积补贴。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,被征收房屋的补偿金额将在一般补偿费用的基础上,增加套型面积补贴。套型面积补贴主要针对缺少厕所、厨房等基本辅助设施的不成套居住房屋情形,考虑给被征收人一套基本功能完整的房屋所设定的安置房屋的最低标准,其公式为:套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴,每证补贴面积标准最高不超过15平方米建筑面积,具体标准由区(县)人民政府制定。

第三,关于居住困难户的保障补贴。《实施细则》关于保障补贴规定的适用居住困难户必须符合两个条件:其一,其家庭居住情形须符合本市关于经济适用住房管理办法中居住困难的标准,但不涉及家庭经济收入等核对问题;其二,必须符合本细则规定的公式折算后,家庭人均建筑面积不足22平方米。本细则规定的确定居住困难户的折算公式为:被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补贴金额。但是,已经享受过经济适用住房优惠政策的被征收人、公有居住房屋承租人除外。增加的保障补贴,可以用于购买产权调换房屋。折算单价的具体标准由区(县)人民政府公布。对于符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户,可以优先购买经济适用住房。

三、征收非居住房屋的补偿补助包括哪几类?其中停产停业损失如何确定?

对于征收非居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。具体的补偿主要包括:被征收房屋的市场评估价格、设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、停产停业损失补偿等。同样,对于被征收人、公有房屋承租人按期搬迁的,《实施细则》规定应当给予搬迁奖励,具体奖励标准由区(县)人民政府制定。

其中对于停产停业损失的确定,根据本市近年来非居住房屋的补偿实际操作,《实施细则》统一确定了停产停业损失的最低补偿标准,即按照被征收房屋市场评估价的10%确定。但如果被征收人、公有非居住房屋承租人认为其停产停业的实际损失超过10%的,可以向房屋征收部门申请,并提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料,由房屋征收部门委托房地产价格评估机构评估确定后予以补偿。

四、如果无法达成补偿协议怎么办?

对于房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的,房屋征收部门可以报区(县)政府。区(县)政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。对于补偿决定,如果被征收人、公有房屋承租人不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。但是若被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,作出房屋征收决定的区(县)政府则可以依法申请人民法院强制执行。

五、《实施细则》什么时候开始施行?已经核发了拆迁许可证的项目怎么办?

《实施细则》规定的施行时间是自公布之日起施行,这意味着,自20111019日,本市国有土地上新实施房屋征收与补偿,需要按照《实施细则》的规定操作;原20011029日市人民政府令第111号发布的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、200671日市人民政府令第61号发布的《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》同时废止。

按照国务院《征收补偿条例》规定,该条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但区(县)人民政府不得责成有关部门强制拆迁。所以,《实施细则》作了相应规定,这意味着已经取得拆迁许可证的,除了不得再行政强迁外,仍需要继续按照原有规定办理。

 

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