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【问答解读】《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(一)


【来源:区政府办公室 发稿时间 :2015-08-18 09:17 阅读次数:【推荐】
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一、本市在旧城区改建中实施的事前征询制是指什么?

决策民主是《征收补偿条例》明确必须遵循的基本原则之一,而旧城区改建事前征询制正是决策民主原则的具体体现。本市总结试点的旧城区改建事前征询经验,确立了包括“征询改建意愿”和“征询征收补偿方案”两个阶段的事前征询制:第一阶段征询,主要解决居民是否愿意改建的问题,即旧城区改建房屋征收范围确定后,房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿,有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意改建的,方可实施。第二阶段征询,主要解决如何补偿问题,即明确因旧城区改建需要征收房屋的,征收决定作出后,在广泛听取意见、举行听证会、修改方案基础上,征收部门必须组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。如果在规定签约期限内达到比例的(不得低于80%,具体由区县政府规定),协议生效;否则,征收决定终止执行。

 

二、作为征收补偿协议一方主体的被征收人、公有房屋承租人是如何确定的?

房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案的基础上协商一致而签订的。根据上海的实践和本《实施细则》规定,征收补偿协议的一方当事人为区(县)房屋征收部门,另一方当事人则为被征收人、公有房屋承租人(公有房屋租赁人又分为公有居住房屋承租人和公有非居住房屋承租人)。被征收人、公有房屋承租人的确定,以房屋征收决定公告之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同为准计户,按户进行补偿。被征收房屋系为公民或法人所有的,以房地产权证所载明的所有人为征收补偿协议的一方当事人;被征收房屋属于公有居住房屋的,以公有居住房屋租用凭证上记载的承租人为征收补偿协议的一方当事人;被征收房屋属公有非居住房屋的,以公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为征收补偿协议的一方当事人。

 

三、《实施细则》的房屋征收程序作了哪些细化?

本市制定的《实施细则》在《征收补偿条例》规定的基础上,对房屋征收程序又作了细化和强化。如对凡是旧城区改建项目的征收补偿方案,区(县)人民政府都应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。房屋征收决定作出前,涉及被征收人、公有房屋承租人50户以上的,都应当经本区(县)人民政府常务会议讨论决定等。

说明: IMG_262

四、房地产价格评估机构是如何选定的?

房地产价格评估机构的选定关系着征收补偿活动能否公正、顺利地进行,关系着评估结果能否为大多数的被征收人、公有房屋承租人接受,因此评估机构的选定是否科学、合理十分重要。《实施细则》根据《征收补偿条例》的规定,将房地产价格评估机构的选择权赋予被征收人和公有房屋承租人。《实施细则》将选择房地产价格评估机构分为两种情形:其一,由被征收人、公有房屋承租人协商选定;其二,在协商不成的情形下,由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票确定;也可以由房屋征收部门或者被征收人、公有房屋承租人采取摇号、抽签等随机方式确定。此外,对于确定的房地产价格评估机构,房屋征收部门必须予以公告。

 

五、对房地产价格评估机构的评估结果有异议的如何处理?

为了保证评估结果的客观和公正,且能够为大多数被征收人和公有房屋承租人所接受,切实保障被征收人、公有房屋承租人的合法利益,《实施细则》设定了复核、鉴定的评估结果争议处理程序制度。明确规定为:

1)被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估,但应当自收到评估报告之日起10日内提出申请;

2)当事人对被复核结果仍有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定。征收非居住房屋涉及的停产停业损失评估,被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的,可以按照《实施细则》规定申请复核、鉴定。

说明: IMG_264

六、《实施细则》中征收居住房屋的补偿方式有哪些?

居住房屋是居民赖以生存的重要生活资料,允许被征收人、公有房屋承租人根据自己的实际情况选择补偿方式,有利于保护其合法利益,减少征收矛盾和纠纷。因此,《实施细则》规定,征收居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。如果被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的,房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。其中,对旧城区改建征收居民房屋的,《实施细则》根据行政法规规定,明确被征收人和公有房屋承租人有要求就地或者就近安置的权利,即房屋征收部门应当提供改建地段或者就近地段的房源,供被征收人、公有房屋承租人选择,并按照房地产市场价结清差价。考虑到实践操作中,由于各区县的面积大小、区域位置、居民住房需求的差异较大,较难确定一个统一适用于全市范围各区县的就近地段的标准,所以《实施细则》规定了就近地段的具体范围,由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案征求意见过程中,根据被征收房屋地块的实际情况,通过获得改建地块大多数居民认可的方式来确定。在《实施细则》实施过程中,市房屋征收管理部门将根据征收补偿工作的实际需要制定有关配套文件加强指导。

 

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