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关于转发区建交委、区房管局《静安区商务楼宇物业管理办法(试行)》的通知

成文日期:2014-08-01文号:静府办发〔2014〕11号索取号:JA1300000-2014-013发布机构:区府办载体类型:纸质公开类型:主动公开

【来源:区政府办公室 发稿时间 :2014-08-29 09:38 阅读次数:【推荐】
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区政府各委、办、局,各街道办事处:

   区建交委、区房管局制定的《静安区商务楼宇物业管理办法(试行)》已经区政府第99次常务会议通过,现转发给你们,请认真按照执行。

静安区商务楼宇物业管理办法(试行)

 

第一章   

 

第一条   为规范本区商务楼宇物业管理活动,提高服务水平,实现商务楼宇物业管理的标准化、专业化、精细化,创造良好的社会效益、环境效益、经济效益,根据《物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等相关法律、法规,结合本区情况,制定本办法。

第二条   本区行政区域内商务楼宇物业管理活动,适用本办法。

第三条   本区行政区域内提倡商务楼宇业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条   本区行政区域内鼓励商务楼宇物业服务企业采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条   区物业管理行业协会依法组织实施业务培训、交流及其他自律性规范活动,对商务楼宇物业服务企业之间的纠纷进行调解,维护商务楼宇物业服务企业的合法权益, 督促物业服务企业诚信经营和服务,促进行业健康发展。本区鼓励物业服务企业加入区物业管理行业协会。

第六条   本办法所称商务楼宇,是指为商业经营、咨询、服务等活动提供办公空间的建筑物及配套设施、设备和相关场地。商务楼宇物业服务是指物业服务企业按照物业服务合同约定,对商务楼宇进行管理、维修、养护,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称物业服务企业,是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。客户是指接受物业服务企业提供物业服务的业主和使用人。

本办法所称专项服务,是指物业服务企业接受委托,承接共用设施设备维修养护、园林绿化、环境卫生、秩序维护等专业服务。特约服务是指物业服务企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务。

第七条   本区行政区域内的商务楼宇物业服务活动除应遵守本办法外,尚应符合国家及上海市现行相关法律、法规、规章、标准的规定。

 

第二章   商务楼宇物业服务企业及人员

 

第八条   商务楼宇物业服务企业应具有从事物业管理服务的资质,符合《物业服务企业资质管理办法》等相关法规、规章、政策的要求。

第九条   商务楼宇物业服务企业应根据商务、办公楼宇的具体特点、功能定位以及合同的约定,设置相应的管理机构,配备适当的管理服务人员和服务设施,制定健全的、针对楼宇客户的特色服务制度

第十条   商务楼宇物业服务企业应建立职业素质培训体系,帮助员工获取提供优质服务所具备的知识、技能和职业道德。

第十一条  商务楼宇物业服务企业的相关管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书,专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

第十二条  商务楼宇物业管理和服务人员应定期接受相关专业技能的培训,掌握物业管理基本法律、法规和政策,熟悉物业的基本情况,能正确使用相关专用设施设备。

第十三条  商务楼宇物业管理和服务人员应着装统一、规范,佩戴标识,文明用语,举止端庄,服务主动、热情。

 

第三章  商务楼宇物业管理制度

 

第十四条  商务楼宇物业服务企业要加强自身管理制度建设,对服务提供的全部过程和活动进行控制。管理制度主要包括:岗位职能管理、考核奖惩管理、劳资福利管理、培训管理、财务管理、档案管理、固定资产管理、顾客意见征询、突发事件处置及报告制度等。

第十五条  商务楼宇物业服务企业应结合本楼宇特性,参照本市《办公楼物业服务规范DB31/T361-2006》、《商业物业管理服务规范DB31/T429-2009》等规范标准,制定符合本楼宇实际的日常营运管理规范,完善设施设备管理、公共秩序维护、环境保洁、绿化养护、安全管理等各项专业管理工作制度,形成书面台账记录。相关工作制度做好公示、公告,主动接受相关行政部门的监督、检查和指导。

第十六条  商务楼宇物业服务企业要结合本楼宇实际,积极配合相关部门及产权人,组建本楼宇业主大会(业委会),形成本楼宇《议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》等制度并参照执行。

 

第四章  商务楼宇物业管理与客户服务

 

第十七条  商务楼宇物业服务企业要遵循“公开办事制度、公开办事纪律、公开服务项目、公开收费项目和标准”原则,在本市《办公楼物业服务规范DB31/T361-2006》、《商业物业管理服务规范DB31/T429-2009》等标准的基础上,结合本楼宇实际,形成基本顾客服务规范,包括接待服务、大堂服务、入驻和退租服务、报修服务、快递服务、维修资金管理服务、投诉处理、装修管理服务、通讯设施安装服务等。

第十八条  商务楼宇物业服务企业应根据本楼宇实际,按照相关行政部门要求,自行配备专业人员或依法委托有资质的企业或组织,承接共用设施设备维修养护、园林绿化、环境卫生、秩序维护等专项服务。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理,应当委托专业机构进行维修和养护。

第十九条  商务楼宇物业服务企业应根据客户需求,在力所能及的范围内提供个性化的特约服务。在提供特约服务前,应向客户明示特约服务的内容和服务标准,并与客户商定特约服务收费标准。关于特约服务的收费标准,有政策规定的应按政策规定执行,没有政策规定的由双方协商确定。

第二十条  商务楼宇物业服务企业应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案,并组织实施培训、演习、评价和改进,事发时按规定途径及时报告客户和有关部门,并采取相应措施。

第二十一条   务楼宇物业服务企业应加强生态型商务楼宇建设,制定符合国家政策、法规以及适宜本楼宇特性的合理方案和节约能源管理目标以及计划、考核及奖惩机制;配备专门的管理人员和技术人员,在楼宇公共区域建立节能制度,有组织、有目标、有计划地开展节能减排工作,提高楼宇设备的节能效率。

第二十二条   商务楼宇物业服务企业在楼宇二次装修中应对装饰装修的方案设计、审批、施工等过程加强指导和服务,约定双方的权利和义务,协助企业与政府部门之间的沟通和监督管理。

第二十三条   商务楼宇物业服务企业应建立日常的病媒生物监测与预防控制制度,采取有效措施,控制病媒生物密度,避免和减少病媒生物危害的发生。

第二十四条   鼓励商务楼宇物业服务企业完善楼宇商业配套,挖掘楼宇可开发利用空间和载体,合理配置餐饮、文化、娱乐、休闲资源,营造舒适、和谐、人性化的办公环境。

第二十五条   商务楼宇物业服务企业应定期开展客户意见征询,征询项目包括顾客服务、房屋和设备运行维护服务、办公楼秩序维护、环境清洁服务、绿化摆放养护、个性化专项服务等方面。

第二十六条   商务楼宇物业服务企业对意见征询中发现的问题,应及时整改,并对整改结果进行回访。

 

第五章   商务楼宇业主和业主大会

 

第二十七条   有条件的多业主共有产权商务楼宇在物业管理活动中,可以结合本楼宇实际探索成立业主委员会,形成本楼宇的《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》,完善业主自治管理。业主人数较少的也可建立共同协商机制,共同履行业主大会、业委会职责。

第二十八条   商务楼宇业主大会由本楼宇物业管理区域内的全体业主组成。业主大会(业委会)的组建、换届改选程序结合商务楼宇特性另行制定。

第二十九条   商务楼宇业主大会会议可以采用集体讨论形式,也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有本楼宇物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

第三十条  业主大会作出的决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会决定筹集和使用专项维修资金,或者改建、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第三十一条   商务楼宇业主委员会应定期组织召开业主大会(业主代表会议),听取物业服务企业工作汇报,审议物业服务企业制定的下年度物业服务工作计划等;应当建立信息公开制度,按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定以及物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项。

第三十二条   商务楼宇业主和使用人在物业管理活动中,应当履行相关法律、法规及本楼宇《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》规定或约定的义务。

 

 

第六章  管理与监督

 

第三十三条   静安区人民政府建立商务楼宇综合管理服务工作制度,组织区相关行政管理部门和单位部署、推进和协调辖区内商务楼宇物业管理服务各项工作。

第三十四条   各街道办事处建立本辖区商务楼宇综合管理服务工作制度,协调和处理辖区内商务楼宇物业管理服务综合性事务和纠纷。

第三十五条   区房屋行政主管部门负责全区商务楼宇物业管理活动的业务指导和监督管理工作,结合行政职能加强日常监督和检查,并将检查结果纳入物业服务企业诚信档案体系。

第三十六条   供水、排水、供电、供气、供热、消防、安监、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。

第三十七条   本区行政区域内鼓励商务楼宇物业服务企业积极开展国家级、市级物业管理示范大厦等各类优秀物业企业创建活动,政府相关行政主管部门给予政策支持或适当奖励。

    本办法自发布之日起实施,试行期一年。有关法律法规、政策依据变化或有效期届满,则根据实施情况修订完善。

 

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