小区的维修资金低于红线怎么办？物业退出、业委会未组建，居民的需求如何保障？党组织又如何串联起居委会、业委会、物业“三驾马车”？

为深入践行人民城市理念，今年以来，曹家渡街道不断深化党建引领物业治理，红色动能激活“静邻物业”引擎，着力提升群众满意、服务质量过关、支撑水平过硬的物业管理水平，奋力打造人民向往的品质社区，切实增强居民的获得感、幸福感和安全感。

开源节流让小区“钱袋子”鼓起来

“经过电梯更新改造和日常维修后，维修资金一度已经低于30%了，再下去设备更新就没有资金了。”曹家渡街道新平金叶小区物业经理介绍说，小区建于1997年，由一栋办公楼和两栋住宅楼组成，房屋维修资金一直难以筹集。

为此，街道城运中心和三和花园居民区党总支、居委会共同协作，从源头上寻求解决方案。三和花园居民区党总支积极发挥组织优势，以服务居民为宗旨，扎实推进小区业主委员会换届工作。前不久，新平金叶第四届业主委员会完成换届改选，之后又成功选聘物业公司。

记者了解到，街道城运中心对业委会建设运行和物业管理工作进行专业指导，居委会则加强对业委会的日常指导和监督。

上海复瑞物业公司正式接管小区后，一方面提升服务质量，及时解决业主需求；另一方面积极盘活公共收入，如充分利用小区地理位置，增加了停车费收入。在资金使用上，业委会定期向业主公示资金使用情况，增强透明度。在维修资金监管方面，既抓开源，更控节流，每次使用都需向业委会申请，并邀请业主代表参与监督。

开源节流，环环相扣，透明公开，通过方方面面的措施，目前，维修资金已无红线之忧，并在持续增长中向好。

成立业委会共建共治焕新颜

同为1997年竣工的长华公寓小区仅1栋楼共151户业主，其中一部分还属于华电商务楼。小区物业费低，公共收益微薄，且小区维修资金未开通，业委会也因人选不足一直未组建成功。小区原物业公司于2022年申请退出，小区与上海科瑞物业管理发展有限公司签订托管合同。 

消防设施瘫痪，非机动车飞线充电现象屡禁不止，电梯老化急需维修……这些问题因维修资金账户未开通及无业委会决策主体而一再搁置。万航居民区党总支开展排摸，找小区年轻业主、热心骨干和党员代表再三谈心，完成新一届业委会选举工作。

业委会在街道城运中心的指导下进行了物业选聘工作，新物业于2025年1月1日顺利入驻小区。

在近期的小区消防设施改造项目中，有关部门会同居民区党总支、居委会多次召集会议，一步步指导，协助完善消防改造方案，最终完成消防验收。业委会依法合规召开业主大会，并通过了非机动车库坡道改造及电梯维修的提议，成功安装了非机动车充电设施。

街道城运中心和万航居民区党总支、居委会努力协调各方，助力小区品质提升。目前，长华公寓小区的面貌已焕然一新，小区非机动车已全部停放于地下非机动车库，电梯也已安全正常运行。

“四步工作法”规范物业管理

康定路991弄是一个仅有30户居民、建于20世纪90年代的系统公房小区，存在小区户数少、老年人居多、无公共收益及小区物业费低的问题。

前不久，这个“小”小区遇到大难题，小区原物业公司退出。为了防止小区管理陷入困境，街道城运中心和武南居民区党总支、居委会及时行动起来，成立了以党总支牵头，居委会、业委会为主体，相关部门配合共同参与的“1+2+N”专项工作小组，通过“四步走”工作法，推动物业管理平稳衔接。

第一步打通“需求”关，专项工作小组多次分批召集小区居民，听取居民对物业服务的想法和意见。第二步打通“匹配”关，根据居民需求，依托临时物业服务企业预选库，匹配符合条件的物业公司。第三步打通“沟通”关，专项工作小组先后召开两场物业选聘及物业费提价沟通会，让物业公司与居民“面对面”答疑解惑，算好物业费组成和具体服务两笔账。第四步打通“程序”关，在居民区党总支的牵头下，街道城运中心加强指导，康定路991弄小区业主大会以高票通过了物业选聘与物业费提价工作。

曹家渡街道方面表示，此次康定路991弄小区的“1+2+N”的“四步走”工作法，为破解曹家渡街道老旧小区物业选聘及物业费调价的难题，提供了方法及参考。 

下一步，街道将继续聚焦夯基固本、攻坚突破，集中攻坚一批痛点堵点问题，试行推进住宅小区软硬件治理双提升、公共收入监管账户、维修资金使用年度计划等创新治理模式，为曹家渡街道居民品质提升作出努力。